Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme Plus Bankalar Departmanı Yöneticisi Günay Akalın, resmi kaynaklara göre Tuzla'nın 2000 yılında nüfusu 123.716 kişi iken 2014 yılında 221.620 kişiye ulaştığı belirtiyor. 15 yıllık zaman zarfında %79,14, son beş yılda ise nüfus artışının %21,9 düzeyinde gerçekleştiğini ifade eden Akalın, bunun en önemli nedenlerinin yapılması planlanan altyapı çalışmaları ile ilçenin şehir merkezine bağlantısının kolaylaşması ve bölgede konut yatırımlarının hız kazanması olduğunu kaydediyor.
Tuzla Marina bölgeye atılım kazandırdı
Araştırmaya göre Cami mahallesinde inşa edilmiş olan Tuzla Marina Projesi, ilçeyi gelişim grafiğinde en üst noktaya taşıyor. Türkiye'nin en büyük marinaları arasında bulunan Tuzla Marinası; Viaport Marina Otel, alışveriş merkezi, tema park, akvaryum, business center ve 750 tekne kapasiteli marinasıyla ülkenin ilk ve tek altı fonksiyonlu projesi olarak adlandırılıyor. Akalın, denizin üzerine konumlanacak otel ve binlerce deniz canlısının yer aldığı Türkiye'nin en uzun tüneline sahip akvaryumun ise 2016 yılında hayata geçirileceği belirtiyor.
Bu gelişmeye bağlı olarak Tuzla'ya günübirlik ziyaretçi sayısının oldukça artmış olduğunu kaydeden Akalın, Şelale Park Tesisleri'nden marinaya ulaşımı kolaylaştıracak nostaljik tramvay çalışmalarının da devam ettiğini kaydediyor. Akalın, önümüzdeki dönemde D-100 karayolu ile sahil arasında ulaşımı sağlamak amacıyla Havaray projesinin inşa edileceğinin öğrenildiğini de belirtiyor.
Araştırmada, söz konusu projenin komşu ilçelerde yaşayan halkın ilgi odağı haline gelmesine yol açmakla beraber ilçedeki gayrimenkul değerlerinin de artmasına neden olduğu belirtiyor. Özellikle konut fiyatlarının en çok mahallelerin, önceden de ilçe genelinde en yüksek değerlere sahip olan Cami, Postane-İstasyon mahalleleri olduğu belirleniyor. Akalın, diğer mahallelerde de artış olduğunu, ancak etkileşim oranlarının bu mahalleler kadar yüksek olmadığını kaydediyor.
Yayla mahallesi %60-70 oranında değerlendi
Marinanın ciddi ölçüde etkilediği mahalleler arasındaki Yayla mahallesinde konutların genel olarak %60 ila %70 oranında değerlendiği tespit ediliyor. Marina yapımına başlandığında 320.000-350.000 TL aralığında alıcı bulan 145 m² 3+1 dairelerin, marina bitiminde 550.000 TL’den satışının gerçekleştiği belirleniyor. Söz konusu dairelerin kira getirisi ise 1.000 TL’den 1.600 TL’ye yükselmiş bulunuyor. Akalın, yaklaşık %60 oranında değer artışı yaşanan mahallede konut birim metrekare değer aralığının 1700 TL/m² ila 5300 TL/m², kira birim metrekare değer aralığının ise 7 TL/m² ila 20 TL/m² arasında olduğunu söylüyor.
Cami, Postane-İstasyon'da konut fiyatları el yakıyor
Marina yapımından birinci derecede etkilenen bölgede, marina yapımının başlangıcından tamamlanmasına kadar süreçte konut fiyatlarında %80-90'ları bulan değer artışı tespit ediliyor. Marina yapımının en çok etkilediği bölge olan Cami Mahallesi’ndeki kira getirisinde de aynı oranda artış görülüyor. Marina cepheli 1.650 TL/ay kira getirili 3+1 daire geçen yıl 440.000 TL değerindeyken, marinanın tamamlanmasından sonra kira getirisi 2.220 TL/aya, satış değeri ise 800.000 TL’ye yükselmiş bulunuyor. Akalın, bölgede yapılan araştırmalara göre önümüzdeki bir yıl içinde %30-%40 değer artışı daha öngördüğünü belirtiyor. Mevcut durumda satışta olan daire değerlerine göre konut birim metrekare fiyat aralığının 2500 TL/m² ila 6000 TL/m² arasında değiştiğini ifade eden Akalın, kira birim metrekare değer aralığının ise 9 TL/m² ila 20 TL/m² mertebesinde olduğunu kaydediyor.
Postane-İstasyon mahallesinde de durum farklı görünmüyor. Marina yapımının birinci derecede etkilediği bir diğer bölge olan bu mahallelerde, konut fiyatlarında geçen yıla kıyasla %30 artış görülüyor. EVA Gayrimenkul'ün araştırması, son bir ay içinde değer artışının daha hızlı olduğunu ortaya koyuyor. Bir ay önce 1.300 TL/ay kira getirili 3+1 daire 520.000 TL’ye alıcı bulurken, bir ay sonra kira getirisi 1.800/ay TL'ye, satış değeri ise 620.000 TL'ye yükselmiş bulunuyor.
Kiradaki artış oranı dikkate alındığında bu bölgedeki yatırımın çok daha cazip hale geldiğini söylemenin yanlış olmayacağı ifade eden Akalın, ancak bölgede talep sayısında ciddi oranda artış olmasına rağmen arzın çok düşük kaldığına dikkat çekiyor. Akalın, şu anda satışta olan mülk değerlerine göre konut birim metrekare değer aralığının 2500 TL/m² ila 5900 TL/m², kira birim metrekare değer aralığının ise 9 TL/m² ila 20 TL/m² mertebesinde olduğunu kaydediyor. Diğer yandan Akalın, tespitlere göre bölgedeki konut değerlerinde son 6 ay içerisinde yaklaşık %30 oranında artışın olduğunu ve söz konusu oranın daha da artmasının beklendiğini belirtiyor.
Aydınlı'da artış beklentisi 5 yıl içinde
Havalimanına yakınlığıyla bilinen Aydınlı'da tıpkı Tepeören ve Akfırat mahallelerinde olduğu gibi marinanın yapımından sonra dikkate değer bir artış olmadığı görülüyor. EVA Gayrimenkul'un çevrede yaptığı araştırmaya göre bölgede talebin arzın altında kaldığı ve ancak 5 sene içerisinde talebin de artışına paralel olarak konut fiyat artışının başlayabileceği ileri sürülüyor.
Tuzla merkezdeki konut fiyatlarının artmış olması ve bölgedeki konut fiyatlarının daha erişilebilir olması sebebiyle konut sahibi olmak isteyenler bu bölgeden ev almayı tercih ediyor. Akalın, satışa sunulmuş olan gayrimenkul değerlerine göre bölgedeki konut birim metrekare satış değerinin 1400 TL/m² ila 4300 TL/m², kira birim metrekare değer aralığının ise 6 TL/m² ila 18 TL/m² arasında değiştiğini belirtiyor.
Evliya Çelebi'de artış istenilen düzeyde değil
Marinanın nispeten daha az etkilediği mahallelerden Evliya Çelebi mahallesinde konut artışları genel olarak Tuzla ilçesindeki artışlara paralel tepki vermiş bulunuyor. Ancak EVA Gayrimenkul'un gerçekleştirdiği araştırmaya göre artışın istenilen düzeyde olmadığı ortaya konuluyor. Akalın, Evliya Çelebi'de konut birim metrekare değer aralığının 1300 TL/m² ila 4400 TL/m², kira birim metrekare değer aralığının ise 7 TL/m² ila 18 TL/m² arasında olduğunu kaydediyor.
Akfırat ve Tepeören'e fazla talep yok
Marinaya en uzak konumda bulunan bölgedeki konut fiyatlarının diğer mahalleler ile kıyaslandığında oldukça alt düzeyde kaldığı görülüyor. Marinanın yapılmasından sonra Tuzla’nın genel anlamda marka değeri kazanmasını müteakip tüm mahallelerde %5 oranında değer kazanımından söz ediliyor. Ancak bu bölgede yer alan yapıların imar bakımından zaman zaman problemlerle karşılaşılması ve merkeze çok uzak konumda olması nedeniyle bölgeye fazla talep olmuyor.
Genel olarak lüks villa sitesi tarzı konutların yer aldığı bölge 2005-2012 yılları arasında yoğun bir ilgi görmüş ve bu süre zarfında bölgede çok sayıda site inşa edilmiş bulunuyor. Bölgenin şehir merkezinden uzak, sessiz bir ortamda yaşamayı arzu edenler tarafından halen tercih edildiğini belirten Akalın, satışta olan konut değerlerine göre konut birim metrekare değer aralığının 2000 TL ila 9000 TL/m², kira birim metrekare değer aralığının ise 6 TL/m² ila 21 TL/m² arasında olduğunu söylüyor.
Mimar Sinan ve Şifa'da ciddi bir artış var
Marinaya uzak konumda olmasına rağmen konum olarak D-100 karayoluna yakın konumda yer alması sebebiyle bu bölgelerde gayrimenkul değerleri oldukça artmış bulunuyor. Akalın, yapılan incelemede halihazırda konut birim metrekare değer aralığının 1000 TL/m² ila 3500 TL/m², kira birim metrekare değer aralığının ise 4 TL/m² ila 15 TL/m² arasında değiştiğini söylüyor. Bununla birlikte Akalın, bölgede yapılan yeni konut projelerinin konut birim metrekare değer aralığının açılmasına neden olduğunu kaydediyor.
Aydıntepe ve İçmeler de değerleniyor
Marinaya yuzak konumda olmasına rağmen D-100 karayoluna yakın konumda yer alan yerleşim alanları nedeniyle bu bölgelerde de de gayrimenkul değerleri oldukça artmış bulunuyor. Akalın, mevcut durumda satışta olan sunulan konut değerlerine göre konut birim metrekare satış değer aralığının 1100 TL/ m² ila 4300 TL/m², kira birim metrekare değer aralığının ise 4 TL/m² ila 15 TL/m² aralığında olduğunu ifade ediyor. Öte yandan Akalın, bölgede kentsel dönüşüm projesi kapsamında yapılan yeni konut projelerinin konut birim metrekare değer aralığının açılmasına neden olduğunu belirtiyor.
Orhanlı ve Orta'da artış çok düşük
Marinaya en uzak konumda bulunan bu mahallelerde ise fiyatların diğer bölgelerle kıyaslandığında çok düşük kaldığı gözleniyor. Marinanın yapılması ve Tuzla’nın genel anlamda marka değeri kazanmasına bağlı olarak %5’lik bir değer kazanımından söz ediliyor. Fakat bölgedeki yapılarda zaman zaman imar bakımından problemlerle karşılaşılması ve merkeze çok uzak konumda bulunması bölgeye olan talebin artmasına engel oluyor.
Diğer yandan, bölgeyi kalkındıran sanayi bölgelerine yakın olması nedeniyle yavay da olsa bir nüfus artışından söz ediliyor. Akalın, bölgede yapılan araştırma neticesinde konut birim metrekare değer aralığının 1200 TL/m² ila 4500 TL/m², kira birim metrekare değer aralığının 4 TL ila 17 TL/m² düzeyinde olduğunu kaydediyor.
Özellikle marinanın tamamlanmasıyla birlikte Tuzla'da gayrimenkul değerlerinin çok ciddi bir yükseliş içine girdiği değerlendirmesinde bulunan Akalın, gerçekleştirdikleri araştırmayla Tuzla'nın geniş kapsamlı tomografisini çektiklerini belirtiyor. Bölgenin önümüzdeki dönemde de değerlenmesini sürdüreceğini ifade eden Akalın, Tuzla'nın tüm mahallelerinin yakın geleceğe yönelik büyük potansiyeller taşıdığına vurgu yapıyor.
