Adana’nın ekonomisi, sanayi ve tarıma dayanmakta iken son yıllarda yapılan araştırmalarda Adana ilinde çalışanların önemli bir ağırlığı İmalat, Toptan ve Perakende Ticaret ve İnşaat sektörlerinde istihdam ediyor. Yüksek İnşaat maliyetleri sonrasında, konut fiyatlarında artış, inşaat firmalarını kolay ve hızlı satabileceği projelere yönlendiriyor. Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşları arasında yer alan EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Lisanslı Değerleme Uzmanı Mehmet Mutlu‘nun gerçekleştirdiği araştırmaya göre Adana’da konut, ofis ve işyeri projeleri kapsamında ciddi gelişmeler yaşanıyor.
En büyük sorun gecekondulaşma
Adana’da son yıllarda sanayi sektörünün kısmen gerilemesi ile inşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler şehrin ekonomisinin en önemli unsurları haline geldi. Adana’da gayrimenkule olan talep son yıllarda giderek artıyor. Bunların en başlıca sebebleri yoğun olarak ilçe ve köylerden şehir merkezine göç alınması ve Adana’nın çevre şehirlere göre ulaşımının daha kolay olmasıdır. Adana’da güney kesimleri eski yerleşim bölgesi iken kuzey kesimleri ise yeni ve düzenli yapılaşmanın devam ettiği bölge. Güney kesimlerin genellikle alt gelir grubu tarafından tercih edilmesi ile birlikte çeşitli dil, din, eğitim, köken ve ekonomik farklılıklardan kaynaklanan sorunlardan dolayı bölge halkı dışından tercih edilmemektedir. Kentte yıllardır devam etmekte olan kaçak yapılaşma ve gecekondulaşma ise Adana’da en önemli sorunlarının başında gelmektedir. Adana’da şehirleşmeyi daha düzenli hale getirmek ve altyapı, trafik gibi sorunların ortadan kaldırılması için Kentsel Dönüşüm en iyi çözüm olarak gösterilmektedir.
Adana’da Kentsel Dönüşüm artıyor
Mutlu, Adana’ da 5 adet Kentsel Dönüşüm Alanı ve 3 adet Afet Riskli Alan İlan edilmekte olduğunu ve bu bölgelerde çalışmaların devam ettiğini belirterek, sözlerine şöyle devam etti:
“Afet Riskli Alan ilan edilen, Seyhan İlçesi-Fatih ve İkibinevler Mahallesi, Yüreğir İlçesi-Köprülü Mahalle’sinde çalışmalar mevzuata uygun şekilde yürütülmektedir. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı kapsamında yer alan, Çukurova İlçesi-Göl, Yüreğir İlçesi-Sinanpaşa, Buruk-Göztepe Mahalleleri, Seyhan İlçesi A.Remzi Yüreğir Mahallesi Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanlarıdır. Ayrıca Adana merkez ilçelerinden Seyhan ilçesine bağlı Barbaros Bey, Hürriyet, Döşeme, Yenibey, Şehitduran, Mestanzade Mahalleleri kentsel dönüşüm projesi kapsamına dahil edilmiş bu bölgelerde bölge halkı ile görüşmeler devam etmektedir. Ayrıca Yüreğir ilçesi Kışla mahallesinde kentsel dönüşüm projesi kapsamında yer almakta ve yaklaşık 5 yıldır bölge halkı ile görüşmeler devam etmektedir. Proje kapsamında yer alan mahallelerin Adana’nın eski yerleşim yeri olduğu, kentsel dönüşüm çalışması sonrasında şehrin en kıymetli ve cazibe merkezi olması beklenmektedir. Kentsel dönüşüm projesi sonrasında bölgedeki altyapı sorunları, trafik sorunları, kaçak yapılaşma ve gecekondulaşma gibi birçok sorununun da çözülmesi ve azalması beklenebilir. Bölgede halk ile yapılan görüşmelere istinaden uzlaşma ile sonuçlandırılan kamulaştırma oranı %30 ile %60 aralığındadır. Kentte Kentsel dönüşüm süreci beklenenden yavaş ilerlemektedir.
Adana Büyüyor
Adana’nın bulunduğu coğrafi yapının getirdiği limitler ve nüfus yoğunlaşmasıyla beraber şehir merkezine kısmen uzak mesafede, daha düşük arazi maliyetli alanlara yapılan konutların olduğu gözlenmektedir. Son 5 yıldır şehrin çeperlerine yönelik yapılan imar ve altyapı çalışmaları bu bölgelerde yeni konut talebini de artırmıştır.
Nitelikli konutlarda tercih edilen bölgeler
Seyhan İlçesi, Bölgede en çok tercih edilen Pınar, Gürselpaşa, Aydınlar mahallelerinde yapılaşma hızlı bir şekilde devam etmekte, Reşatbey, Cemalpaşa, Kurtuluş gibi eski yerleşim yerlerinde ise yerinde dönüşüm kapsamında yeni inşaat çalışmaları bulunmakta ve bu bölgelerin çarşı merkezi içerisinde yer alması sebebiyle konut ve ofis olarak tercih görmektedir. İlçede konutlar kent merkezindekinin aksine yüksek katlı, ayrık nizam, otoparklı, güvenlikli ve sosyal aktivite alanlarına sahip sitelerden oluşuyor. Bölgede yer alan konutların kentlilerin geçmişten günümüze devam eden alışkanlıklarının izlerini taşımaktadır.
Seyhan’da fiyatlar projenin niteliğine ve manzara faktörüne göre değişiyor
Konutların üç yıl öncesine kadar ortalama 125 m2 ile 250 m2 alanlı olarak inşa edilmekte iken son yıllarda yükselen inşaat maliyetleri sonrasında mesken alanlarının 75 m2 ile 175 m2 aralığına değişen büyüklüklerde, 1+1,2+1,3+1 ve 4+1 tipinde inşa edilmektedir. Seyhan ilinde bulunan konut projeleri incelendiğinde mevcut projelerde nitelikli konut fiyatlarının KDV hariç 1.750 – 4.000 TL/m², proje ve inşaat aşamasındaki nitelikli konut fiyatlarının ise KDV hariç 3.000 – 6.000 TL/m² gibi çok geniş bir aralıkta değiştiği belirtiliyor. Bölgede Seyhan Barajı’nın ve nehrinin bulunması manzara faktörü oluşturduğundan, fiyatların hem projenin niteliğine hem de manzara faktörüne göre değişmektedir.
Çukurova’da fiyatlar KDV hariç 3.000 – 6.000 TL/m²
Çukurova İlçesi, Adana şehir merkezinin kuzey bölümünde konumlu olan ilçede, Yüzüncüyıl ve Bahçeşehir mahalleleri artan imar yoğunlukları sonrasında İnşaat firmaları tarafından yoğun olarak talep görmekte ve yapılaşma her geçen gün daha da artmaktadır. Hızla gelişen ilçede artan nüfus ve yaşam standardı, yeni ve nitelikli konutlara talep oluşturuyor. Bölgede yapılan konut projelerinin özellikle ilçedeki orta ve üst gelir grubuna hitap ettiğini kaydediyor. İlçede projelerde en çok tercih edilen daire tipinin 3+1 olduğunu söyleyen Mehmet, özellikle çocuklu ve geniş ailelerin tercih ettiği bu dairelerde soyunma odası, çamaşır odası ve kiler gibi odaların bulunmasının söz konusu daire tipini cazip kıldığını dile getiriyor. 3+1 tipinden sonra 2+1 ve 1+1 tipi dairelerin tercih edildiğini, 1+1 daire seçeneklerinin ise yatırım amaçlı olarak son yıllarda tercih görmeye başladığını da kaydediyor. Bölgede proje ve inşaat aşamasındaki nitelikli konut fiyatlarının KDV hariç 3.000 – 6.000 TL/m² gibi çok geniş bir aralıkta değiştiği belirtiliyor.
Yüreğir İlçesi, Seyhan nehrinin doğu kısmında şehir merkezine yakın mesafede yer almaktadır. PTT Evleri, Atakent ve Yenidoğan mahalleleri son dönemde ilçenin tercih edilen bölgeleri arasındadır. İlçede yoğunluklu olarak gecekondulaşma ve müstakil yapı kültürü yaygın olmaktadır. İlçede son dönemde inşaat sektöründe hareketlilik yaşanmaktadır. Konut projeleri Hastane ve Kamu Kuruluşlarına yakın mesafede talep görmektedir. Bölge halkı genellikle 2+1 ve 3+1 daire tiplerini tercih etmektedir. Bölgede nitelikli konut fiyatlarının KDV hariç 2.000 – 3.500 TL/m² gibi bir aralıkta değişmektedir.
En çok fiyat artışı sağlayan ilçelerden biri Sarıçam
Sarıçam İlçesi, Son 3 yıl içerisinde en çok fiyat artışı sağlayan ilçeler arasında ilk sırada yer almaktadır. İlçede beş yıl öncesine kadar İnşaat sektöründe herhangi bir hareketlilik bulunmamakta iken İmar planlarının diğer ilçelerde iptal edilmesi, durdurulması ve yapılaşmaya izin verilmemesi, tüm İnşaat firmalarını Sarıçam ilçesine yönlendirmiştir. Sarıçam ilçesi 2015 yılında 150 bin nüfusa sahip iken inşaat sektöründeki ciddi artış sonrası ilçe nüfusu 250.000 hanelere ulaşmıştır. İlçede Sofulu, Mehmet Akif Ersoy, Gültepe, Çarkıpare ve Osmangazi mahalleleri en çok tercih gören bölgelerin başında gelmektedir. Bölgede inşaatı tamamlanma aşamasında olan Adana Koza Stadı ve yakın mesafede konumlu Çukurova Üniversitesi bölgede yapılaşmanın artmasına katkı sağlamaktadır. Ayrıca Üniversitenin de etkisiyle daha küçük alanlı dairelere doğru arz oluşmaya başlamaktadır. Bölgede Mesken alanlarının 50 m2 ile 150 m2 aralığında değişen büyüklüklerde, 1+1,2+1 ve 3+1 tipinde inşa edilmektedir. İlçede proje ve inşaat aşamasındaki nitelikli konut fiyatlarının ise KDV hariç 1.750 – 4.000 TL/m² gibi bir aralıkta değiştiği belirtiliyor.
Markalı konut projeleri gittikçe artıyor
Adana’da şehir merkezinde konumlu ilçelerin yanı sıra çevre ilçelerden Ceyhan, Kozan, Karataş ve Yumurtalık ilçelerinde’ de inşaat sektöründe bir artış olduğu gözlemlenmektedir. Ceyhan ve Kozan ilçelerinde son üç yıl içerisinde inşaat sektöründe % 30 bir artış söz konusudur. Genellikle Mesken alanlarının 75 m2 ile 150 m2 aralığında değişen büyüklüklerde, 2+1 ve 3+1 tipinde inşa edilmektedir. İlçede proje ve inşaat aşamasındaki nitelikli konut fiyatlarının ise KDV hariç 2.000 – 3.500 TL/m² gibi bir aralıkta değiştiği belirtiliyor. Karataş ve Yumurtalık ilçelerinde yaz turizminin de gelişmesi ile bölgede Şehir dışından ve yabancı ülke vatandaşlarından talep olduğu ve bölgede son 3 yıl içerisinde markalı konut projeleri artmakta ve lüks Havuzlu site inşaatları devam etmektedir.”
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Lisanslı Değerleme Uzmanı Mehmet Mutlu, bölgede yaşanan yapılaşma hakkında da tespitlerde bulundu:
“Yeni yapılan inşaat projeleri ve son beş yıldaki ilerlemeye bakıldığında Adana Şehrinde gelişimin Çukurova, Seyhan ve Sarıçam ilçelerinde yoğunlaştığı görülmektedir. Araştırmaya göre Sarıçam ilçesinde, yapılaşmanın Sarıçam Belediyesi ve Yeni İnşa edilen Adana Stadyumu çevresinde yoğunlaştığı, Yüreğir İlçesinde yapılaşmanın genellikle Kamu Hastaneleri ve Devlet kurumlarının bulunduğu bölgede yoğunlaştığı izlenmektedir. Sarıçam İlçesinde Çatalan Caddesi ve Kozan caddesi, Yüreğir ilçesinde ise Mustafa Kemalpaşa Bulvarı ilçelerin en aktif olduğu bulvarları arasındadır. Seyhan İlçesi, son yıllarda yatırımcı şirketler ve Markalı inşaat firmaları tarafından yatırım bölgesi olarak görülmektedir. İlçede son 5 yıl içerisinde 45.000 m2 kiralanabilir alanı ile Esas 01 Alışveriş Merkezi, 65.000 m2 kiralanabilir alanı ile Park Adana Alışveriş Merkezi hizmete açılmıştır. Araştırmaya göre nitelikli konutların arttığı bölgelerde alışveriş merkezlerinin de artması dikkat çekici bir olgu olarak göze çarpıyor. Diğer yandan, Adana’da otelcilik sektörü de hızla gelişiyor. Hali hazırda faaliyet gösteren Hilton, Anemon gibi otel zincirlerinin yanı sıra Sheraton, Divan, Dedeman gibi otel zincirleri de hizmet vermeye başlamıştır.”
Araştırma raporunu değerlendiren EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, Adana’da konut sektörünün her geçen gün daha da gelişmekte olduğuna işaret ediyorlar. Konut projelerinin son dönemde daha çok site konseptindeki projeler yönünde ağırlık kazandığını belirten uzmanlar, söz konusu projelerin sosyal aktivite ve yeşil alanlar açısından zengin olduğunun gözlemlendiğini kaydediyorlar.
