GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Neşecan Çekici, gayrimenkul sektöründe bir konutun değerinin doğru ölçülebilmesi için, bölgedeki ev fiyatlarının, emsallerin iyice araştırılıp, değerleme firmalarıyla görüşmenin önemli olduğunu vurguladı
Soru: Gayrimenkul piyasasında son dönemde ‘pazar değeri’ kavramı ile sık sık karşılaşıyorum. Rayiç değer ile aynı anlama mı geliyor? Bir gayrimenkulün pazar değeri nasıl oluşur?
Cevap: Pazar değeri, piyasa değeri, rayiç değer aynı anlama gelen kavramlardır. Bilinçli ve yeterli bilgi düzeyine sahip alıcı ve satıcının, makul bir süre diliminde piyasada pazarlanmış bir mülk için el sıkıştıkları yani anlaştıkları fiyat olarak tarif edilebilir. Söz konusu rakam, nakit veya nakde eşdeğer koşullarla gerçekleştirilir olmalıdır.
Fiyatları genel olarak piyasa belirler
Soru: Daire almak istiyorum. Dairenin değerinin doğru olup olmadığını nasıl anlayabilirim?
Cevap: Daire fiyatlarının genel düzeyini piyasa belirler. Bölgedeki fiyat düzeyleri, emsaller, kira fiyatlarının genel ortalamaları, talep edilirliği çok önemli olup, iyice araştırılmalıdır. Ayrıca, bölge endeksleriyle ilgili olarak bazı internet portalları incelenmeli, emlak komisyoncuları ile de görüşmeler yapılmalıdır. Gayrimenkul değerleme firmalarına değerleme raporu hazırlatmak da iyi bir yöntemdir. Özellikle net/brüt karmaşasının önüne geçmek için büyüklük-değer ilişkisini algılamak gerekir.
Değerlemede etik kurallar önemli
Soru: Değerleme uzmanlığı sınavında hangi alanlarda sınav veriliyor?
Cevap: Gayrimenkul değerleme uzmanlığı sınavı gayrimenkul değerleme esasları, mesleki mevzuat ve etik kurallar, inşaat ve gayrimenkul muhasebesi, temel finans matematiği ve ilgili vergi mevzuatı konu başlıklarından oluşmaktadır. Her modülden yüz üzerinden en az altmış, ortalamada da yetmiş tutturmak gerekiyor.
Resmi projedeki metrekare esastır
Soru: Almayı düşündüğüm bir dubleks daire var. Üst kat (çatı kısmı) projede görünmüyor. Değerleme raporu yapıldı. Projesindeki metrekare üzerinden değer verilmiş. Konuya nasıl yaklaşmalıyım?
Cevap: Resmi projede yer alan metrekare esastır. Değer bu metrekare üzerinden hesaplanır. Bu değer yasal alan değeri olarak anılır. Değerleme raporlarında ayrıca mevcut alan kavramına yer verilebilir. Mevcutta kullanılan alanların değerinin bildirilmesidir. Almayı düşündüğünüz dairede projede yer almayan çatı alanını, bir kullanım alanı olarak görmelisiniz. Yasal işlemler, kredi kullanımları vb konularında yasal metrekareyi esas alır şeklinde düşünmelisiniz.
Değerleme uzmanı lisans sahibi olmalı
Soru: Değerleme uzmanları hangi mesleklerden olmak zorunda? Lisans nasıl alınıyor?
Cevap: Gayrimenkul değerleme uzmanı, gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapmak üzere Sermaye Piyasası Kurulu’nun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde “Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı” almış olan kişilerdir. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansının alınabilmesi için dört yıllık üniversite mezunu olmak ve gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisanslama sınavında başarılı olunması gerekir.
Kaynak: Milliyet
