Apartman veya sitelerde isteyen istediği iş yerini açabilir mi sorusunun cevabını İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yönünden şöyle açıkladı:
“Bir apartmanda veya sitede isteyen istediği şekilde işyeri açamaz. Apartmanda hangi iş yerlerinin açılabileceği hangilerinin açılamayacağını KMK’nın 24. maddesi açıkça düzenlemektedir.
Öncelikle, işyeri açacağımız bağımsız bölümün/bölümlerin tapuda ne olarak kayıtlı olduğuna bakmak gerekir. Çünkü o bağımsız bölümün tapuda ‘mesken’ mi, ‘iş yeri’ mi olarak kayıtlı olduğu iş yerinin açılıp açılamaması açısından çok önemlidir. Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus o apartmanın/sitenin tapuda kayıtlı yönetim planındaki (YP) iş yerleri konusundaki düzenlemesidir. Konuyu KMK hükümleri doğrultusunda değerlendirdiğimizden burada vereceğimiz bilgiler de yeterli olmayacaktır.
Açacağınız işyeriyle ilgili, özel yasal düzenlemeler olup olmadığı, belediye ve diğer kurumların izin verip vermeyeceğini de araştırmalısınız. Örneğin apartmanın altına kreş/anaokul açmayı düşünüyorsanız, KMK bakımından aykırı bir durum olmasa bile yine de açamayabilirsiniz. Çünkü Belediye ve ilgili bakanlık gibi kurumlardan izin ve onay alarak, onların istediği standartları sağlamalısınız. Açacağınız iş yerini onların da mevzuatına uygun duruma getirerek gerekli koşulları sağlamanız gerekir.
KMK’nın 24’teki, ‘Yasak işler’ başlıklı düzenlemeye göre; bağımsız bölümlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler açılamaz. Kat maliklerinin kiracılarıyla bu madde hükümlerine aykırı yaptıkları sözleşmeler hükümsüzdür. Ancak dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Bir bağımsız bölüm tapuda ister mesken olarak ister işyeri olarak kayıtlı olsun, hiçbir şekilde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi iş yerleri açılamaz.
Bu tür iş yerlerinin açılacağı bağımsız bölümler tapuda iş yeri olarak kayıtlı olsa da YP’nda bir yasak olmasa da açılamaz. Bütün malikler oy birliğiyle kabul etse dahi açılamaz. Bu tespitten hareketle, bu işy erlerinin özel-müstakil bina olarak inşa edilmesi ve/veya kullanılması gerektiğini söyleyebiliriz.
Tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino vb. eğlence ve toplantı yerleriyle, fırın, lokanta, pastane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, çarşı gibi yerler ancak kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri kararla açılabilir. Buradaki oy birliği, toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin oy birliğidir. Tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümde yukarıda sayılan iş yerlerinin açılmasına bütün maliklerin razı olması gerekir. Tek bir malik rıza göstermezse sayılan bu iş yerleri açılamaz.
Tapuda yemek şirketi açılacak olan bu bağımsız bölüm veya bölümler işyeri olarak kayıtlı ise kat mülkiyeti hukuku açısından kat maliklerinin oy birliği ile vereceği karara gerek yoktur. Ancak, mesken olarak kayıtlı ise bu karara ihtiyaç vardır. Bu işyerinin çalışırken, tahammül ve hoşgörü sınırını zorlayacak şekilde koku, gürültü gibi rahatsızlık vermesi halinde ise İ.Ö. ve diğer beş kat maliki sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirler.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 18. ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 757. maddesi ilgili yasal mevzuat gereği kat malikleri ve kiracılar komşuluk hukukuna uygun davranmak zorundadırlar. Birbirlerini rahatsız etmemeli, diğerlerinin haklarını çiğnememelidirler. Bu kurallar konut olarak kullanılan bağımsız bölümler için de işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümler için de geçerlidir. Özellikle işyerleri, işletme faaliyetini sürdürürken komşularını rahatsız edecek ölçüde gürültü, koku, ses, toz, duman çıkarmamalıdır. Buna dikkat etmeyen işletmeler hakkında KMK’nın 33. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak, kendilerini rahatsız eden/edecek hususlara son verilmesini isteyebilirler.
Böyle bir dava açılması halinde, mahkeme gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak, işletmenin davacıyı hoşgörü ve tahammül sınırlarını aşacak ölçüde rahatsız edip etmediğini belirler, davacıyı haklı bulursa, rahatsızlık veren hususlara son verilmesi yönünde davalıyı uyarır. Rahatsızlık verilen hususların sona erdirilmesi için uygun bir süre verir. Örneğin mahkeme belirlediği sürede ses ve gürültünün önlenmesi için yalıtım yapılması hükmedebilir. Verilen bu sürede gereği yapılmazsa mahkeme idari para cezası verir. Davacı, kararın gereğini İcra Müdürlüğü aracılığıyla yerine getirtir. Davalının verilen mahkeme kararlarını yerine getirmemekte 1 yıl ısrar etmesi halinde diğer kat malikleri KMK’nın 25. maddesi uyarınca o kişinin bağımsız bölümünün kendilerine verilmesi için dava dahi açabilirler.
Mesken olarak kayıtlı yeri yasak olduğu halde iş yeri olarak kullanan, iş yerinde yasak olan bir faaliyette bulunan veya çevresine rahatsızlık veren işletmeciye karşı dava açılır. İşletmeci aynı zamanda o yerin malikiyse dava kendisine karşı açılır. Malik kendisi işletmiyorsa kiraya veren konumundaysa hem malike, hem işletene karşı dava açılır. Her şeyi yöneticiden beklememek gerekir. Dava açma hak ve yetkisi maliklere aittir. Uyuşmazlığın özelliğine göre kokudan, gürültüden rahatsız olan kiracı ve diğer site sakinleri dahi dava açabilir.
Yönetici istese bile kendiliğinden davayı yönetim adına açamaz. Böyle bir davayı açabilmesi için Kat Malikleri Kurulu’ndan yetki alması gerekir. Sizin blokun altındaki fırın, lokanta, gazino rahatsızlık veriyorsa, en çok etkilenen o bloktaki malikler olduğuna göre, onların dava açması hukuken ve fiilen en doğru olandır. Genel Kurul’un (GK) toplanıp karar alması uzun zaman alacağından yöneticinin GK’dan yetki alarak dava açmasını beklemek de zaman kaybı olacaktır. Rahatsızlık veren iş yeri bağlı olduğu meslek odasına, ruhsat veren belediyeye, ilgili bakanlığa CİMER’e de şikâyet edilebilir.”
Kaynak: Oya Armutçu – Hürriyet
