Zemin etüdü açısından bir hayli sağlam olsa da bu avantajı pek bilinmeyen Başakşehir, büyük bir atılım yapmanın eşiğinde
Zemin etüdü açısından bir hayli sağlam olsa da bu avantajı pek bilinmeyen Başakşehir, büyük bir atılım yapmanın eşiğinde. 1 yıl içinde ulaşıma açılması beklenen metronun hizmete girerek Olimpiyat stadına kadar bağlanması ve buraya kurulacak sağlık kampüsü, Başakşehir'i oturmak için tercih edenlerin sayısını hızla artırabilir, ki bu gerçek bölgenin geleceğine inanıp yatırım yapan tüketicilerin kazancını artırabilir.
Daha önce İstanbul'un birçok noktasında projeleri yükselen Cathay Gayrimenkul, yeni projeleri için adres ararken karşılarına son dönemde tüketicilerin ev almak için rağbet gösterdiği Başakşehir çıktı. İlçe, avantajlarıyla şirket yetkililerinin lokasyon listesinde ilk sıralarda yer aldı. Zira Başakşehir hem coğrafi, hem de nüfus potansiyeli olarak gelişmeye müsait bir yerdi. Üstelik uydu kent olma özelliğine de sahipti. Hem de burada yerleşik olan insanların sosyo ekonomik özellikleri diğer uydu kentlerde yaşayan insanlarınkine göre farklılık da gösteriyordu.
Öte yandan havalimanı ve organize sanayi bölgeleri ilçeyi besliyor, planlama açısından gecekondulaşmanın sıfır olması ilçeyi daha da cazip hale getiriyordu. Sarıyer ya da Beykoz'daki gibi bölgeyi sınırlandıran ormanların olmaması da Başakşehir'in gelişimi için artı değerler arasındaydı. Bütün bu avantajlar Cathay Gayrimenkul'ün burada proje geliştirmeye adım atması için yetmişti. Nitekim Cathay Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi Mustafa Yılmaz, “Başakşehir'i gelişmeye müsait olarak gördüğümüz için yatırımlarımızı burada yapmaya karar verdik” diyor.
Keza şirket burada kazma kürek vurup proje geliştirmeye başlayınca kararlarının ne kadar isabetli olduğunu bir kez daha anladı. Çünkü 2B arazisinin, su havzasının, otoban sınırının olmayışı ve ulaşımın kolay olması Başakşehir'in kamu yatırımlarından da aslan payı almasını sağlamıştı. Bu ilçenin sınırları içerisinde kurulması planlanan sağlık kampüsü ve Atatürk Olimpiyat Stadı yakınlarında kurulması planlanan Olimpiyat Köyü buna örnek. Nitekim “Makro düzeyde olan bu 2 gelişme metroyu bile gölgede bıraktı” diyor Mustafa Yılmaz.
2 milyar dolarlık sağlık kampüsü geliyor
Ancak bölgenin primini artıran asıl gelişme Başakşehir sınırları içerisinde kurulması planlanan sağlık kampüsü projesi. 2 milyar dolarlık sağlık kampüsü için ilk adım atıldı. Master planı hazırlanan tesis‚ Başbakanlığa bağlı Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ile iki yabancı yatırım şirketinin ortaklığında inşa edilecek. Tesisi‚ Hollanda'nın başkenti Amsterdam merkezli Bio City Development Company ile ABD'nin New York kenti merkezli yatırım şirketi Lyrical Partners birlikte gerçekleştirecek. Kompleksin Türkiye'deki ilk biyomedikal araştırma parkı ve Avrupa'daki bu konuda en büyük tesislerden biri olması bekleniyor. Tesisin İstanbul'a yerleşim olarak yakın Avrupa‚ Eski Doğu Bloku ülkeleri ve Afrika'yı da içine alan 500 milyon nüfuslu bölgeye hitap etmesi bekleniyor.
2 Milyon 200 bin metrekarelik alana kurulması planlanan tesiste inşaat alanı 748 bin metrekare olacak. Uzay mimarisini aratmayacak şekilde tasarlanacak tesisin ana merkezinde araştırma ve geliştirme birimi‚ teşhis ve tedavi ünitesi ile hasta yatak kulesi yer alacak. 2 bin 200 dönümlük arazinin büyük bölümü park ve ormanlık araziyle çevrelenecek. Sağlık kampüsünün içinde 11 ihtisas hastanesi ve bin 800 yataklı hastaneler kompleksi gerçekleştirilecek.
Zemini sağlam, havası temiz
Başakşehir'in bir özelliği var ki fay hatları üzerinde bulunan İstanbul'da, tüketicileri cezp edecek bir özellik. Bu çok fazla bilinmese de Başakşehir, zemin etüdü açısından İstanbul'un en sağlam ilçelerinden biri. Zaten ilçenin sınırları içinde yer alan ve Kayaşehir projesinin ismi de bunu doğruluyor. İlçede eskiden İstanbul'un taş ocakları kuruluymuş. Yıllarca buradan taş çıkarılmış ve mıcır ihtiyacı karşılanmış. “Burada yaptığımız projelerin inşaat hafriyatlarında bizzat buna tanıklık ettik” diyor Ümit Bozkurt ve ekliyor: “3-4 metreden sonrasına ancak kaya kırıcılar inebildi”.
Başakşehir, burada oturanlara ekolojik anlamda da avantaj sunuyor. Etrafında hiçbir fabrika ya da işletmenin olmaması büyük bir artı. Öte yandan Karadeniz'den ya da Balkanlar'dan gelen hava buradan geçerek şehir merkezine ulaşıyor. Denize ulaşılabilir mesafede olması da nem oranının düşük olmasını sağlıyor. Nem oranı düşük olduğu için gece ile gündüz arasındaki sıcaklık farkı burada şehir merkezine göre biraz daha fazla. Üstelik bölgede yapılaşma yeni olduğu için ısıtmanın tamamı doğalgaz ile sağlanıyor. Bu da Başakşehir'deki havanın diğer yerlere göre temiz olmasını sağlıyor. “Burada geçirdiğiniz ilk gecenin sabahında zinde kalkarak bunu hissedebilirsiniz” diyor Mustafa Yılmaz.
Araplar da ilgi gösteriyor
Tabi ilçenin avantajları sadece ülke sınırları içerisinde duyulmadı. Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın Arap Baharı turu, Körfez sermayesinin ve yatırımcısının yatırım anlamında İstanbul'a, özellikle Başakşehir'e de yönelmesini sağladı.
Cathay İnşaat'ın Suudi Arabistanlı Nema ile ortaklığa gitmesi buna en güzel bir örnek. Öte yandan küçük yatırımcı bazında da Araplar Başakşehir'den konut ediniyor. Bu konuda net bir rakam yok ama “Bir projemizde hem yatırımcı olan hem de projenin tamamını alan Araplar var” diyor Mustafa Yılmaz ve ekliyor: “Arap baharı Başakşehir'e daha erken geldi diyebiliriz”. Arap yatırımcıların Başakşehir'i seçmesinde ilçenin aile yapısı olarak İstanbul'da tercih edilen semtlerden birisi olması etkili. Yani Fatih gibi Türk aile yapısına uygun. Öte yandan Başakşehir'de suç oranı düşük ve komşuluk ilişkileri de iyi.
Bütün bunlar bölgenin geleceğinin ne kadar parlak olduğunun bir göstergesi. Öyle ki Cathay Gayrimenkul bu ilçe sınırları içerisinde yaptığı projelere 2012'de satılabilir alanı 100 bin metrekare civarında olan yeni projeler daha ekleyecek.
ARTIK ADIM BAŞI İNŞAAT VAR
Başakşehir'i yatırım olarak seçenlerin şanslı olduğu söylenebilir. Zira bir süre öncesine kadar sadece bakir arazilerden oluşan ilçede şu sıralar neredeyse adım başı inşaat var. Üstelik boş arsalarda da başlaması an meselesi. Örneğin ilçeye resmi dairelerin toplanacağı bir kent meydanı kurulması planlanıyor. Yine Toplu Konut İdaresi TOKİ'nin yaptmakta olduğu ve 65 bin konuttan oluşan Kayaşehir yakınlarında buradaki bireylerin ihtiyaçlarını giderecek büyük kamu projeleri de yapılacak. Tabi Kayaşehir projesinin konutlarının tamamının bitmemiş olması da göz ardı edilmemeli. Yine etrafında özel sektöre ait ticari gayrimenkuller ile konuttan oluşan çok daha büyük başka projeler de var. “Bunların hepsi bizim görüşümüzün ne kadar isabetli olduğunu gösteriyor” diyor Mustafa Yılmaz ve ekliyor: “Şu ana kadar Başakşehir ile ilgili öngörülerimiz bizi mahcup etmedi; bilakis onların eksik olduğunu gördük. Bizim de ufkumuzun ilerisinde ilerliyor Başakşehir
Kiptaş, 1993-1994 yıllarında proje geliştirmek için Başakşehir'i adres olarak seçtiğinde ilçenin bugünlere geleceğini biliyor muydu bilinmez ama söz konusu ilçe aldı başını gitti son yıllarda. Özellikle depremden sonra keşfedilen bölge, sağlam zemini ve binaları sayesinde tüketicilerin rağbet gösterdiği yer oldu. Geniş arsa stokları sebebiyle birçok gayrimenkul geliştiricileri, burada proje hayata geçirmeye başladı. Üstelik her şeyiyle planlı programlı, gecekonduların olmadığı bir yer olarak gelişti zamanla. Ancak ilçeye son yıllarda gelen tüketici sayısı her an artabilir. Sebebi, bölgenin eskiye oranla hem özel, hem de kamu yatırımlarını daha fazla çekmeye başlaması.
Sosyal donatıları artıyor
Başakşehir'in son birkaç yıl içindeki en büyük eksiği sosyal donatılarıydı. İnsanlar günlük alışverişlerini yapacak bir bakkal bulmakta bile güçlük çekiyorlardı. Kiptaş, yaptığı projelere çarşı da ekliyordu ama yetersizdi. Bu eksikliğin farkına varan gayrimenkul şirketleri, burada yaptıkları konut projelerini ticari gayrimenkullerle desteklemeye başladı. Böylece son bir iki yıldır burada AVM projeleri de yükseliyor ve Türk tüketicisinin yakından tanıdığı ulusal markaların birçoğu burada şube açarak artık müşterileriyle buluşuyor.
Öte yandan kısa bir süre sonra hizmete açılması beklenen metronun Atatürk Olimpiyat Stadı'na kadar uzanması da ilçeye avantaj getirecek bir başka faktör. “Böylece atıl gibi duran stadyum da metro geldikten sonra daha rahat kullanılabilecek ve buraya gelecek tüketici sayısı da artacak” diyor Fuzul Grup Pazarlama Müdürü Ümit Bozkurt. Başakşehir'in her geçen gün nüfusunun artması burada özel ve devlet üniversitesilerinin kurulmasını da gündeme getirdi. Ki bu olursa üniversitenin çevresindeki konutlar, öğrenci akınına uğrayabilir.
Ulaşım alternatifleri artıyor
Başakşehir'in önümüzdeki yıllarda yatırımcılar için daha cazip bir alan ve buradaki emlak değerlerinin artacak olmasında hiç şüphesiz ulaşım da etkili. Zira 3. köprü ve bağlantı yollarının tamamlanması ile Asya-Avrupa karayolu bağlantısı, karayolu ulaşımını rahatlatacak. “TEM Otoyolu'nun ilçenin güneyinden geçmesi de ilçeye büyük avantaj sağlıyor” diyor SOM Değerleme Genel Müdürü Nazan Özbaydar. Bunların bölgeye ciddi katkıları olmasının yanı sıra metro hattının faaliyete geçmesi ile birlikte modern toplu taşımacılık, ulaşımı daha da rahatlatacak ve bölgeye büyük bir avantaj sağlayacak.
Özbaydar'a göre bölgenin İkitelli Organize Sanayi Bölgesi'nin yakınında olması burada çalışan nüfusun potansiyel kullanıcı olması anlamına geliyor.
Bütün bu gelişmeler eskiden pek tanınmayan Başakşehir'in bugün daha fazla bilinen bir ilçe olmasını sağlayacak. Zira 3-4 yıl öncesine kadar konut satışlarında metrekare fiyatlarının bin 500 ile bin 800 TL civarında olduğu ilçede bugün ortalama metrekare fiyatları 2 bin TL civarında. Ancak rakam daha da artacak. “Bu rakam sağlık kampüsü, metro gibi gelişmelerden sonra 3 bin TL bandına oturabilir” diyor Arterium Satış Müdürü İsmail Yeşilova. Buna paralel olarak her gelir düzeyine sahip tüketiciler burayı tercih ediyor. “Burada gelir düzeyi belirli olan öğretmen aileler de var, altında Porsche marka arabası olacak kadar zengin tüketiciler de var” diyor İsmail Yeşilova.
SOM DEĞERLEME'NİN BAŞAKŞEHİR ANALİZİ
GÜÇLÜ YÖNLER
– TEM Otoyolu'nun ilçenin güneyinden geçmesi
– İlçedeki yerleşim alanlarının büyük ölçüde toplu konut şeklinde gelişme göstermesi
– Başak Konutları Sular Vadisi Projesinin ve Türkiye'nin en büyük yapay göleti olan Bahçeşehir'deki göletin ilçe sınırlarında yer alması
– Türkiye'nin en büyük stadyumu olan Atatürk Olimpiyat Stadı'nın ilçe sınırları içinde yer alması
– Havaalanının Basın Ekspres Yolu ile bölgeden kolay ulaşılabilir olması (10 Km.)
– Yeni konutlarla beraber yeni ticaret merkezlerinin de oluşması
– Gelişime açık konut alanı olması
– Yeni projelerle birlikte orta-üst gelir grubunun bu bölgeye yönelmesi
– Bölgenin ihtiyacını karşılayacak ilköğretim ve ortaöğretim tesis alanlarının bulunması
– Sular Vadisi Projesi ile yeşil alanın ve çevrenin yaşanabilirliğinin artacak olması
– Bölgenin İkitelli Organize Sanayi Bölgesinin Yakınında Olması (OSB'de çalışan nüfus potansiyel kullanıcı)
– Planlı gelişmiş olan ve üst gelir grubunun ikamet ettiği marka kent niteliğindeki Bahçeşehir'in Başakşehir ilçesine dahil edilmiş olması
– Kayaşehir projesinin bu ilçe sınırları içinde yer alması
ZAYIF YÖNLER
– İlçenin mahallelerinin fiziksel olarak birbirinden kopuk olması
– Eğitim, sağlık, vb. kentsel hizmet alanlarının Bahçeşehir, Başakşehir, Altınşehir, vb. bölgelerde eşit dağılım göstermemesi
– Bölgede gelir seviyesinin eşit olmaması
– Bölgede fiziksel, kültürel, sosyal açıdan büyük faklılıkların olması
– İlçede belirli bir şehir merkezinin olmaması
– Bakırköy, Beylikdüzü gibi merkezlere ulaşımın uzun sürmesi
– Ulaşım zorluğu ve çevre şartlarının yetersizliği nedeni ile Atatürk Olimpiyat Stadı'nın tam kapasite olarak kullanılamaması
– Ticaret merkezlerindeki otoparkların yetersiz olması
– Konut alanlarında yeterli sosyal donatı alanlarının bulunmaması
– Yeşil alanların yetersiz olması
FIRSATLAR
– Devam eden metro çalışmasının tamamlanmasıyla birlikte Başak Konutları ve sanayi merkezi olan İkitelli'den geçecek raylı sistemin Atatürk Olimpiyat Stadı'na kadar uzanacak olması,
– Bölgede bulunan yoğun nüfusun ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik kurulan ticaret alanlarına yatırımcı talebinin olması
– Başakşehir bölgesi civarında bulunan kentsel dönüşüm, toplu konut alanları ve rezerv toplu konut alanlarının bulunmasından dolayı ortaya çıkacak konut potansiyeli
– TOKİ tarafından geliştirilen Kayaşehir projesinin bu ilçe sınırları içinde yer alması
TEHDİTLER
• Bölgelerdeki fiziksel, sosyal yönlerden eşitsizlik olması nedeniyle kentsel kimliğin oluşturulamaması
Başakşehir'in artısı çok
Gecekondulaşma yok: Başakşehir her şeyiyle planlı programlı, gecekonduların olmadığı bir yer. Çünkü şehir 90'lı yıllardan sonra Kiptaş'ın konut geliştirmesiyle keşfedildi.
Ormanlık alan yok: İlçede Sarıyer ya da Beykoz'daki gibi bölgeyi sınırlandıran ormanlık alan yok. Bu sebeple gayrimenkul geliştiricileri geniş alanlara büyük ölçekli projeler yapabiliyor.
Zemini sağlam: Çok fazla bilinmese de zemin etüdü açısından İstanbul'un en sağlam yerlerinden birisi. Nitekim bölgede yükselen TOKİ'nin projesi Kayaşehir de adını ilçenin bu özelliğinden alıyor. Zira ilçede eskiden İstanbul'un taş ocakları kuruluymuş. Burada proje geliştiren şirketler, 3-4 metreden sonrasına ancak kaya kırıcılarla inilebilindiğini belirtiyor.
Nüfus: Başakşehir Kaymakamlığı'nın sitesinde yer alan bilgilere göre 2008 yılında ilçe olarak kabul edilen ve o dönem 100 bin civarında olan nüfus 2011 yılında ilçenin gelişiminin yanında Bahçeşehir'in de ilçeye eklenmesiyle birlikte 193 bin 750'ye çıktı. Bu rakam orada yerleşik olarak yaşayan nüfus. Sanayi bölgesinden dolayı ilçenin nüfusu gündüzleri 500 bin rakamına yaklaşıyor.
Teknoloji: İlçe yeni kurulduğu için teknolojik olarak gelişmeye müsait. İnternet alt yapısı fiber optik ağlarla kurulu nadir bölgelerden biri.
Sosyal donatılar: Hızla nüfusu artan ilçede bulunan ticari gayrimenkul sayısı az. Bu durum, buraya yatırım yapmak isteyen yatırımcılar için gelecek vaat ediyor.
Havası temiz: Etrafında hiçbir fabrika ya da işletmenin olmaması ilçenin sahip olduğu büyük artılardan biri. Öte yandan Karadeniz'den gelen hava buradan geçerek şehir merkezine ulaşıyor. Denize ulaşılabilir mesafede olması da nem oranının düşük olmasını sağlıyor. Bölgede yapılaşma yeni olduğu için ısıtmanın tamamı doğalgaz ile sağlanıyor.
Kısa bir süre sonra hizmete açılması beklenen metronun Atatürk Olimpiyat Stadı'na kadar uzanması ilçeye avantaj getirecek bir başka faktör. Üstelik 3.köprü ve bağlantı yollarının tamamlanması ile Asya-Avrupa karayolu bağlantısı karayolu ulaşımını daha da rahatlatacak.
Emlak Rotası Dergisi
