Acarlar Şirketler Topluluğu Pazarlama ve Satış Grup Başkanı Bilge Özdemir; Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER), tarafından yabancı yatırımcıların eğilim ve beklentilerini ölçümlemek için gerçekleştirilen saha araştırmasını emlakdream.com‘ a değerlendirdi ve önerilerde bulundu.
Yaklaşık 400 milyar doları bulan dünya gayrimenkul pazarı içerisinde Türkiye’nin 2015 yılında %1,7 olan yabancıya konut satışı oranı, 2020 yılı sonunda 6,85 milyar dolar ile %2,7 olarak gerçekleşti.
48 ülkeden yatırımcıların katılımı ile Türkiye’de yabancı yatırımcıların gayrimenkule ilgisini ölçen Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER) sektör adına çok önemli bir adım atarak sektörün tüm çıplaklığı ile röntgenini çekmiştir.
Türkiye’nin 12 şehrinde gayrimenkul yatırım geçmişi bulunan, 48 ülkeden toplam 410 uluslararası yatırımcıyla 8 dilde gerçekleştirilen araştırma sonuçları yeni düzenlemelerinin zamanının geldiğini gösteriyor.
Satın Alma Değeri Düşüyor; Araştırmada yabancı yatırımcıların Türkiye’de satın aldığı gayrimenkul türlerinde ödedikleri ortalama tutarın 161.500 dolardan konut segmentinde 150.750 dolara gerilediği dikkat çekiyor.
Oysaki Mütekabiliyet yasası ile 1,000,000 Dolardan, 250 bin dolar seviyesine geçiş eşiği olacağı planlanmıştı.
Türkiye’de gayrimenkulü olan yabancıların Ülkemizde geçirdikleri süre 2,8 ay/yıl olarak karşımıza çıkıyor.
ÖNERİM; İstanbul gibi metropollerde gayrimenkul vatandaşlığı alt sınırı 500 bin dolara yükseltilmeli, belli süre ikamet zorunluluğu getirilmelidir.
Vatandaşlığa yönelik yabancı gayrimenkul alımını yurt geneline yaymak için her il ve bölge için farklı alt gayrimenkul limiti geliştirilmelidir.
Gayrimenkul Alan Yabancının Büyük bir kısmı vatandaşlık müracaatı yapmıyor; Araştırma Türkiye’ye yatırım yapan 4 yabancıdan sadece 1’inin vatandaşlık amaçladığını gösteriyor.
Verilere göre, katılımcıların %75,4’ü Türkiye’ye yatırım sürecinde herhangi bir vatandaşlık başvurusu yapmadığını ya da vatandaşlık almadığını ifade ederken, Türkiye’den gayrimenkul satın alan yatırımcıların %14,6’sı ‘Türk vatandaşlığına’ başvuru sürecinde olduğunu ifade ediyor.
Yabancıya Satışı yapılan gayrimenkul adeti ile başvurusu yapılan vatandaşlık arasında çok ciddi adetsel farklılık gözleniyor.
Araştırma sonuçları, Vatandaşlığın tek başına yatırım nedeni olmadığını ancak Türkiye’ye gayrimenkul yatırımlarının son yıllarda artmasının bir diğer sebebi olduğunu ortaya koyuyor.
Ülkelerin gayrimenkul Satın Alma Tercihinde;
– Yatırım
– Kısa süreli tatil,
– Kalıcı hayat,
– Vatandaşlık,
– Emeklilik
– Oturma izni
– Eğitim
– İş-ticari nedenler
– Sağlık
Sıralamaları gözleniyor,
ÖNERİM; Yabancıya gayrimenkul satışı devlet politikası olmalı; yurt dışı tanıtım stratejisi “Turizm – Sağlık – Çevre ve Şehircilik – Ticaret – Hazine ve Maliye” bakanlıklarının ortak koordinasyonunda yürütülmelidir.
Gayrimenkul alımında aile bireylerinin istifade edebilmeleri için eş için; ikamet… 18 yaşın altındaki çocuklar için Türkiye’de eğitim koşulu gibi Türkiye’de yerleşim ve yaşamı özendirici şartlar getirilmelidir.
Yaşlanan… Yaş alan Avrupa için “turizm, sağlık ve bakım“ desteği ile tatil / yaz ev’i stratejisi tekrar sunulmalı, ülkelerin satın alma davranışlarına göre uluslararası iletişim stratejileri geliştirilmelidir.
Yatırım Birinci Tercih; Araştırmaya göre Türkiye’ den gayrimenkul satın alma amaçları incelendiğinde %45,40 ile ‘yatırım’ın, ilk neden olduğu görülüyor.
Yabancı yatırımcıların %53,9’ unun 2014 – 2018 yılları arasında Türkiye’den gayrimenkul satın aldığını, %37,6’sının ise 2019-2020 yılları arasındaki yatırım trendini takip ediyor.
Araştırmaya katılanların %57,2’sinin sahip olduğu gayrimenkuller ‘yeni’ iken, %31,8’inin gayrimenkulü ‘inşaat halinde’ %11’i ise ‘ikinci el’ de olduğunu belirtiyor. Bu veri bize yabancıların gayrimenkul pazar yapısında “ proje ve ikinci el pazarı“ tercihini gösteriyor.
Yabancı İkinci El Pazarına Dikkat!…
Türkiye’ de gayrimenkul alan yatırımcıların %92,7’si gayrimenkullerini elinde tutmayı sürdürürken, mülkiyet süresinin ortalama 5,7 yıl olduğu gözleniyor.
Burda dikkat çekmek istediğim önemli konulardan 1’i 2. El pazarında yabancıların gayrimenkul alım tercihlerinin yoğunluğu ve yabancıların gayrimenkulü satmama süreçlerinin 2021 yılında dolmaya başlayacağı ve yabancıdan 2. El pazarının oluşacağı gerçeğidir.
Yabancıların 2. El pazarında ki gayrimenkul tercihlerine hizmet veren emlak organizasyonları hizmet koşullarında farklılıklara gitmekte, denetimsiz hareket etmektedir.
İstatistik verileri yönü ile gayrimenkul satın alıp; bu gayrimenkul vasıtası ile Vatandaşlığa geçen bireylerin ilgili gayrimenkulü/ gayrimenkulleri sattığında/devrettiğinde ortaya çıkacak verinin değerlendirme yöntemi Tapu ve TÜİK verileri yönü ile ele alınmalıdır.
ÖNERİ; Yabancıların gayrimenkul alımına hizmet veren kuruluşlar “ hedef kitle ve arz niteliğine “ göre sınıflandırılmalı, akredite edilmelidir.
Yabancıya Projeden gayrimenkul satışı TÜİK verilerine yansımıyor;
Ülkemizde proje geliştirme – pazarlama ve satış hedeflemesinde global dünya pazarı planlanamamaktadır.
Proje gayrimenkul satışları içinde yabancı Payın düşmesinin veya yükselmesinin nedeni proje geliştiricilerin / müteahhitlerin finansal çözüm arayışıdır. Yerli pazar yapısı gerilediğinde, alternatif pazar olarak “ global tercihe “ yönelinmektedir. Bu tercihi/tercihsizliği zorunlu kılan ise yabancıya hizmet kuruluşlarının “ %15’lere varan hizmet bedelleridir.
Projelerde; proje aşamasında satış vaadi sözleşmesi ile yapılan satışlar, tapu devri süreçine kadar tapu ve TÜİK verilerine yansımamaktadır. TÜİK verileri yabancı kırılımları güncel ile birlikte ayni anda geçmişi yansıtmaktadır.
SONUÇ OLARAK; Yabancıya Gayrimenkul Satılışı ülke politikası olarak ele alınmalı “ihracat“ kapsamında değerlendirilmedir. 2021 Uluslararası Pazarlama Stratejilerinin sevk ve idare edildiği “ düzenleyici -izleyici “ kamu yapısına acilen ihtiyaç vardır.
