Gayrimenkul sektöründe konsept geliştirmeden satış sonrası hizmetlere kadar A’dan Z’ye danışmanlık hizmeti sunan Aremas Gayrimenkul’ün Yönetim Kurulu Başkanı Vedat Arslan, Dubai ve Londra’da önemli iş birlikleri yaptıklarını belirterek, 2024 yılını da tıpkı 2023’te olduğu gibi büyümeyle kapatmayı planladıklarını açıkladı.
14 yıl önce, büyük ölçekli konut projelerine satış ve pazarlama danışmanlığı sunmak üzere kurulan Aremas, zaman içerisinde iş kollarına konsept geliştirme, proje geliştirme danışmanlığı ve ticari satış ile kiralama fonksiyonlarını da ekleyerek, gayrimenkul projelerine 360 derece danışmanlık hizmeti veren bir marka haline geldi.
Yurt içinde İstanbul, İzmir ve Bodrum’da, yurt dışında Frankfurt ve Dubai şehirlerindeki ofisleriyle çalışmalarını yürüten Aremas Gayrimenkul’ün Yönetim Kurulu Başkanı Vedat Arslan, gayrimenkul sektörünün 2023 yılını değerlendirerek 2024 yılı için gerek sektör gerek Aremas’a dair bir projeksiyon sundu.
Gayrimenkul sektöründeki son gelişmeleri değerlendiren Vedat Arslan, 2020 Haziran ayından 2022 sonuna kadar devam eden konut sektöründeki hareketlenmenin nakdin konuta yönlendirilmesi odaklı artış gösterdiğini, 2023’ün başında yaşanan deprem ve sıkılaştırma politikaları ile daralmanın kaçınılmaz olarak yaşandığını ifade etti. Arslan; “Yüzde 8‘lere kadar inmiş olan Merkez Bankası faizleri geldiğimiz noktada yüzde 40’lara çıkmış durumda, ikinci konutunu isteyenlere yönelik caydırıcı politikalar ile genel yaklaşım neredeyse konut almayın yönünde olmuştur.” diye konuştu.
Daralmayı Doğrulayan İstatistikler
2021 ve 2022’de hemen hemen aynı kalarak yaklaşık 1,5 milyon seviyelerinde gerçekleşen konut satışlarının, 2023’te 1,1 milyon seviyesinde kapanacağı yönündeki tahminini belirten Arslan, “Bu durum, daralmanın önemli bir istatistiki göstergesi ile karşı karşıya kaldığımızı gösteriyor.” dedi.
“Fiyatlar Yüksek, Yabancılar Temkinli”
Yabancılara konut satışı hakkında da değerlendirmelerde bulunan Arslan şöyle konuştu: “Suudi Arabistan, İran ve Irak uzun yıllar lokomotif ülkelerdi ancak Ukrayna savaşıyla birlikte Rusların ciddi alım talebine karşı öngörümüz bunun en fazla bir yıl süreceği yönündeydi. Geçtiğimiz yılsonu itibariyle yüksek fiyatların da etkisiyle, hareketlilikte ciddi bir azalma oluştu. 2023’te zirvede Rusya olsa da satış adeti bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık % 45 seviyesinde azalmış durumda. 2022’yi yaklaşık 6 milyar dolarlık satışla kapatan gayrimenkul sektöründe 2023 yılı için bu rakam 4 milyar doları bulamayacak gibi görünüyor.
“2023 yılında Türkiye’de satılan her 100 konuttan sadece 3 tanesi yabancılara satıldı”
Dünyada yabancıya satışın en yoğun olduğu ülkeler ABD, İngiltere, Portekiz, Almanya ve Birleşik Arap Emirlikleri (Dubai) olarak sayılabilir. Pastanın büyük payı bu ülkelerde ve bu ülkelerin payı en düşük olanında dahi yabancıya satışın toplam satışa oranı yüzde 10’un üzerinde, hatta Dubai de bu oran % 65-70 seviyelerine kadar çıkıyor. Önemli olduğunu düşündüğümüz bir rakam daha var: Dünyada gerçekleşen toplam yabancıya gayrimenkul satışı pazarı yaklaşık 400 milyar doların üzerinde ve Türkiye’nin bundan aldığı pay yüzde 1 bile değil. Türkiye’de 2023 yılı için satılan her 100 konuttan sadece 3 tanesi yabancılara satılırken, Rusya-Ukrayna savaşının etkisiyle Antalya’da satılan her 100 konutta yaklaşık 20 tanesi yabancılara satılmış durumda. Bu oran İstanbul’da ise % 6 diyebiliriz.
İstanbul’daki yabancıya konut satış adedi düşük sayılmaz ancak İstanbul’un bir ilçesi büyüklüğündeki Dubai’de, yabancıya satışın toplam değerinin 65 milyar dolar olduğu ve Türkiye’nin tamamında bu oranın yüzde 5’ine ancak ulaşabildiğimiz düşünüldüğünde ciddi eksikliklerle karşı karşıya olduğumuzu belirtmek isterim. Türkiye’deki konut fiyatlarının yükselmesindeki ana sorun yabancılarmış gibi gösteriliyor ve yatırım yoluyla vatandaşlık veya oturum alanların, düzensiz göç edenlerle (mülteciler) karıştırılıyor. Oysa ülkemize döviz getiren yabancılarla mültecileri aynı kefeye koyarak yabancıya satışı zorlaştırmak yerine, dövize bu kadar ihtiyaç duyulan bir dönemde bu süreci kolaylaştırmanın önemli olduğunu düşünüyoruz. Bununla birlikte yabancıya satış konusunda da; gerek geliştirici gerek aracılık gerekse hukuk ve değerleme tarafındaki tüm paydaşları kapsayacak, onları regüle edecek doğru çözümler ortaya koyarak süreç yönetilmelidir. Ayrıca kamunun da, uluslararası örnekleri gözeterek, vatandaşlık ve altın vize uygulamalarının detaylarını yeniden değerlendirmesi yerinde olacaktır.”
Ticari Gayrimenkulde İvme Yukarı Doğru
Ticari gayrimenkul satışları hakkında bilgi veren Arslan sözlerine şöyle devam etti: “Ticari anlamda, özellikle ofisleri düşündüğümüzde 2023’ün kötü geçen bir yıl olmadığını söyleyebilirim. Ofis kira rakamları ve doluluk oranları 2022’ye göre artış sağlamış durumda. 2022 yılında % 19 seviyelerinde olan boşluk oranları bu yıl % 10 seviyesine geriledi. A sınıfı ofis binalarındaki kira rakamları geçtiğimiz yıla göre dolar bazında ortalama % 25 arttı. Kira bedellerinde ve doluluk oranlarındaki artış ise doğal olarak satış rakamlarını da yukarı yönlü hareketlendirmiş durumda. Biz de Aremas olarak, konjonktürün getirdiği fırsat niteliği taşıyan gayrimenkulleri yatırımcılarımız özelinde inceleyip, değerlendirilmesine aracılık ediyoruz.”
2024 Yılında Gayrimenkul Sektörünü Neler Bekliyor?
2024’ün ise gayrimenkul sektörü açısından zor bir yıl olabileceğinin altını çizen Arslan; proje finansmanı ve Mortgage’ın olmadığı, piyasanın daraldığı bir ortamda satışa sunulabilecek projelerin azalabileceğini vurgulayarak kentsel dönüşümün önemine dikkat çekerek; İstanbul, kentsel dönüşüme gitmeli ama nasıl sorusuna şu şekilde yanıt verdi:
Kentsel Dönüşüme Özel ‘Mortgage’ Önerisi
“Kentsel dönüşümün sosyolojiden şehir planlamaya, mimariden finansmana kadar pek çok unsuru olduğunun farkındayız ama biz konumumuz gereği kentsel dönüşüme satış odaklı olarak yaklaşıyoruz. Böyle baktığımızda da, konjonktür gereği kentsel dönüşüm için gerekli olan finansmanın sadece öz kaynak ya da dış finansman yoluyla temin edilemeyeceğini biliyoruz. Kentsel dönüşüme özel bir mortgage sisteminin kurulması ve bu şekilde riskin tabana yayılması sağlanmalıdır. Bu mortgage sistemini destekleyecek yapılar; gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve fonları, emeklilik fonları veya portföy yönetim şirketleri vasıtasıyla kurulması ve bu yapıların satışın güçlü kılınarak desteklenmesi gerekmektedir. Güçlü satış için ise kurumsallaşmasını tamamlamış organizasyonlara ihtiyaç bulunmaktadır. Ekonomi yönetiminin güncel politikaları doğrultusunda artmaya başlayan yabancı sermaye akımının, yapılacak düzenlemelerle ilerleyen dönemde sektörümüze de yönleneceğini bekliyoruz. Ancak, yabancı sermayeyi sektöre sokmakla ilgili çalışmalara devam etmekle birlikte kentsel dönüşümde vakit kaybetmeden aksiyon almak gerekiyor.”
“2023’ü Büyümeyle Kapattık, 2024 için Beklentimiz Yüksek”
Aremas Gayrimenkul’ün Yönetim Kurulu Başkanı Vedat Arslan, 2024 yılında yurt içi ve yurt dışında yeni projelere hizmet vermeye devam edeceklerini belirterek gayrimenkul sektöründe dinamiklerin değişeceğinin de sinyalini verdi. Bugüne kadar satış pazarlama, proje ya da konsept geliştirme hizmeti verdiği projelerin toplam satılabilir alan büyüklüğü yaklaşık 5 milyon metrekareye ulaşan, gayrimenkul projelerine 360 derece danışmanlık hizmeti veren Aremas, yurt içinde İstanbul, İzmir ve Bodrum’da, yurt dışında ise Frankfurt ve Dubai’deki ofisleriyle çalışmalarını sürdürüyor.
Aremas’tan 2024’te Yeni İşbirlikleri Müjdesi
2023’ü her türlü olumsuz duruma rağmen büyümeyle kapattıklarını ifade eden Vedat Arslan, yurt dışı gayrimenkul satışlarında DPA Real Estate, alüminyum cephe sistemleri ve mermer konusunda uzmanlaşan Arcons Global; varlık yönetimi alanında uzmanlaşan Miva Invest markaları ile yurt dışı pazarlara hizmet vermeye başladıklarının müjdesini verdi.
