Türkiye’de uygulanan bir inşaat modeli olan Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmeleri açısından bence bir düzenleme yapılmasının şart olduğu bir döneme girmiş bulunmaktayız.
1) Arsa sahibi/Yüklenici sorunları
2) Yüklenici/Tüketici Sorunları
3) Tüketici ve Arsa Sahibi sorunları yargılama faaliyetini ciddi şekilde uğraştırmakta ve tahmini olarak en az 3-4 yılı bulan (ilk derece/istinaf ve temyiz) ve neticede kimseyi tam olarak memnun etmeyen bir süreç oluşmaktadır
Parça parça farklı kanunlarda yer alan düzenlemeler veya son dönemde yapılan tadilatlar ile ( 2014 Ön Ödemeli Konut Sözleşmeleri düzenlemesi, 2019 6306 sayılı yasaya eklenen APKİS’in mahkeme kararı olmadan feshi yolu gibi) bir yol alınmış gibi gözükse de bu konuda bütün düzenlemeleri bir araya getirmek şarttır.
Eser sözleşmeleri altında yer alan ancak yaklaşık 30 yıldır Yargıtay’ın çizmeye çalıştığı ve her dönemde de farklı içtihatlar geliştirmek zorunda olduğu (yıllara göre geriye etkili fesihte %60 ve sonra kademe kademe %90 tamamlama oranına gelinmesi gibi) bir konuda ve aslında Türkiye’nin belki de en önemli inşaat yapım şekli (Türk modeli diyebiliriz) için bir yasal düzenlemenin olmaması akıl alır gibi değildir
1) İnşaat ruhsatı alındıktan sonra müteahhidin batması veya kaçması sonrası inşaata hemen başlanamaması (nama ifanın çalışmaması/yargılamada yine 3/4 yıl geçmesi) ki hemen başlanabilir.
2) Yükleniciden daire satın alan ve tapusunu alan tüketicinin %90 seviyesinden önce müteahhit iflas etmiş veya inşaat süreci tamamlayamamış ise arsa sahibinin tüketiciye ait tapuları geriye etkili fesih hakkını kullanarak iptal ettirebilmesinin yeniden düzenlenmesi, tapuya güven ilkesinin sağlanması
3) Tüketici ve arsa sahibi haklarının birlikte gözetilerek tüm inşaat ruhsatları için bina tamamlama sigortası/hak ediş bedellerinin depo edilmesi/teminat mektubu vs diğer garanti bedellerinden birisinin istenmesi şartının getirilmesi
4) Yüklenici açısından yapmış olduğu sözleşme kapsamında sözleşmenin tapuyu devralan ve/veya vefat halinde yasal mirasçılarını bağlayabilmesi, müteahhidin işini bırakıp mirasçı peşinde koşmaması
Ve birçok konuda Yargıtay içtihatlarına ihtiyaç duymadan ve hatta Yargıtay’ın önünü açabilecek bir düzenleme yapılmalıdır.
Nasıl Kat Mülkiyeti konusunda (çok eskimiş ve ihtiyaca artık cevap vermemektedir, değiştirilmelidir) bir yasal düzenleme var ise Kat Karşılığı inşaat sözleşmeleri ve bir çeşidi olan Hasılat Paylaşımlı sözleşmeler için yasal düzenleme oluşturulmasını elzem görmekteyim. Hatta bu konuda bir yasa çıkarılması zor olarak görülürse dahi TBK 470 ve devamı maddeleri kapsamında bir uygulama yönetmeliği de çıkarılabilir.
Adalet Bakanlığı ve Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlıklarına da bilgi vermek isterim
Saygılarımla
Avukat Ali Güvenç Kiraz
