Emlak metrekare fiyatlarının 3.500 TL barajına yaklaştığı İstanbul’da, talepler ikincil nitelikteki gayrimenkullere yoğunlaşmaya başladı. Yaşanan demir fiyatlarındaki hızlı yükseliş, yapı ruhsatı, KDV oranındaki artış, Suriye başta olmak üzere Arap ülkelerinden göç ve seçimler gibi nedenlerle özellikle proje bazlı gayrimenkullerde yaşanan büyük fiyat artışları gözleri ikinci nitelikli olarak nitelenebilecek arsa tapulu emlaklara çevirdi.
B ve C Gelir Gurubu Rağbet Ediyor
Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun İstanbul’da Şirinevler, Bağcılar, esenler gibi şehrin köklü merkezlerinde yer alan, ancak kredi kullanımına uygun olmadığı için nispeten daha uygun fiyattan pazarlanan gayrimenkullere talep arttığına dikkat çekerek şunları söyledi: “İstanbul’un kent merkezi sayılan bölgelerinde krediye uygun olmayan gayrimenkuller gerek fiyatının uygunluğu gerekse şehir olanaklarının yanında bulunmasından ötürü değer kazanıyor. Arzın daralmasıyla fiyat artışı yaşanan arsa tapulu yerlerin sahipleri nakde sıkışan ya da farklı bir gayrimenkul edinme aşamasında olduğu için bulunduğu yeri satma ihtiyacında olan satıcılardan oluşuyor. Avrupa Yakası’nda en fazla Sefaköy, Yenibosna, Zeytinburnu, Şirinevler, Bağcılar, Esenler ve Gaziosmanpaşa, Anadolu Yakası’nda ise fikirtepe, Kartal (başta Soğanlık) vePendik’te bulunan arsa tapulu yerlere özellikle B ve C gelir seviyesine sahip kesimler rağbet gösteriyor. Alıcılar, gayrimenkuldeki köklü tadilat işlemleri ile neredeyse sıfır yapı haline getirdikleri gayrimenkullerinde şehir merkezli lokasyonda olabiliyor.”
Kentsel Dönüşüm ve Kira Getirisi Avantajı
Gayrimenkul alıcılarının günümüzde artık bilinçli birer emlak yatırımcısı olduğunu söyleyen Hakan Erilkun şöyle devam etti: “Emlak alıcısı, sadece yaşam alanını değil geleceğe yönelik güvencesini de satın alacağı bilinciyle hareket ediyor. Bu nedenle ikincil nitelikteki bu gayrimenkuller hem Kentsel Dönüşüm kapsamına gireceği hem de o döneme kadar anında kira getirisi sağlayacağı için alıcıya maliyeti proje nitelikli sıfır gayrimenkule oranla çok daha uygun geliyor. Kentsel Dönüşümde ödenecek KDV oranının da yüzde 1 olması alıcı açısından riski bir kez daha minimize ediyor. Dolayısıyla kısa bir süre sonra Kentsel Dönüşümle yeni bir gayrimenkule masrafsız dönüşebilme ihtimali olan ve o döneme kadar maliyetinin büyük kısmını finanse edecek gayrimenkuller avantajlı sayılıyor.”
Arsa Tapulu Evler Bahçelievler’de 160 Bin TL, Soğanlık’ta 170 Bin TL Civarında
Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir konutun metrekare fiyatının arsa tapulu bir konutla eşdeğer olmadığını arasındaki fiyat farkının yüzde 30 civarında olduğunu vurgulayan Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun bunu şu örneklerle açıklıyor: “İstanbul’da sınırları en geniş olan merkezi ilçelerin başında gelen Bahçelievler’de kat irtifaklı/mülkiyetli 100 metrekare büyüklüğünde yeni bir konutun değeri ortalama 320 bin TL seviyesindeyken aynı büyüklükte arsa tapulu bir gayrimenkulün değeri 160.000 TL civarında. Bu tarzda en çok yapının bulunduğu bir başka nokta ise Sefaköy. Sefaköy’de geçtiğimiz 4 aylık dönemde arsa tapulu olan yerlere talep o denli arttı ki fiyatlarda yüzde 50 oranında bir artış görüldü. Arsa tapulu yerlerin metrekare fiyatları 1000 TL’den 1.500 TL’ye çıktı. Yeni ve kat mülkiyetli/irtifaklı binalarda metrekare fiyatı ise minimum 3 bin TL oldu. Anadolu Yakası’nın en gözde lokasyonlarından olan Kartal’da ise lokasyonuna göre fiyat farkı oluşuyor. Şöyle ki; Soğanlık (E-5’in üst kesimi) bölgesinde kat mülkiyetli/irtifaklı ikinci el bir konutun ortalama satış fiyatı 230.000 TL, arsa tapulu 100 metrekare büyüklüğünde bir konutun değeri ise 170 bin TL civarında. Kartal Merkez ve Cevizli lokasyonuna inildiğinde fiyatlar da hızla tırmanıyor. Cevizli’de metrekare fiyatları kat irtifaklı/kat mülkiyetli ikinci ellerde 2.800 TL, sıfır nitelikli yapılarda 3.500 TL, arsa tapulu yerlerde ise 2 bin TL’den alıcı buluyor.”
Dikkat Edilmesi Gerekenler!
Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, arsa tapulu yerlerin kredi kullanımına uygun nitelikte olmadığını belirterek, bu tarz gayrimenkulleri alırken dikkat edilmesi gerekenleri şöyle sıralıyor:
• Gayrimenkulün amortisman süresi önemli. Muhtemelen bu tarz yerleri alan yatırımcının ana hedefi Kentsel Dönüşüm kapsamında yakın bir gelecekte sıfır bir binadan yer edinecek olmasıdır. Ancak bunun için gereken süreye kadar gayrimenkulün kiraya verilmesinden elde edeceği gelirle, yaptığı yatırımın ne kadarını ne kadar sürede refinanse ettiğine dikkat etmesi gerekir. Çünkü buradaki harcama yatırım harcaması olup ikamet amaçlı alım söz konusu değildir. Bu nedenle finansal getiri ve avantajının dikkatle incelenmesi gerekir.
• Kentsel Dönüşüm amaçlı bir alım ise, bölgenin Kentsel Dönüşümdeki hızı, binadaki kat sayısı, malikin arsadaki payı gibi verilere bakılması gerekir.
• Amaç sadece yer edinmek değil, Kentsel Dönüşümün avantajlı olduğu bir bölgede ve o bölge içinde çok avantajlı bir yapıda yer edinmektir. Arsa payı az ve yüksek katlı bir bina yerine, yüksek arsa paylı ve inşaat alanı yüksek, az katlı yerler her zaman öncelikli olmalıdır.
