Bir önceki yazımda konuta erişilebilirlik noktasında alternatifsizlik içerisinde farklı alternatiflerin sektörde geliştirilmeye çalıştırıldığını belirtmiştim. Yakın zamanda bunun en somut örneğini önemli geliştirme firmalarının başını çektiği “önce arsa, sonra konut sahipliği” modelinde gözlemliyoruz.
Aşamalı konut sahibi olma sistemi olarak da adlandıranlar söz konusu; ancak en güzel tanımlamayı Dr. Av. Ali Yüksel Bey yapmış durumda: “Arsaya İştirak Yoluyla Konut Edinme Modeli”… İsimler farklı ama çıkış noktası ve amaç aynı… Konut alımı için finansal yükü hafifletmek…
Kat karşılığı inşaat modelinden sonra arsaya iştirak yoluyla konut edinme modeline geçiş
Yukarıdaki başlığı ve detayları modelle ilgili bir makale kaleme alan (Arsaya İştirak Yoluyla Konut Edinme Modeli Ne Getiriyor, Nisan 2024) Dr. Av. Ali Yüksel Bey’de yakalayabiliyoruz. Konu hakkında hukukçu gözüyle yazılmış en kapsamlı yazı olduğunu söyleyebilirim. Ben biraz özetlemeye ve kendi cümlelerimi de katarak aktarmaya gayret edeceğim:
Kat karşılığı inşaat modeli şehirlerimizin inşasında önemli bir yer tutmuş durumda. Halen mevcut yapıların birçoğu bu yöntemle inşa edildi. Konuta talebin olduğu ortamda hem geliştirici hem arsa sahibi hem de konut satın alan açısından kazan-kazan bir durum oluşuyor.
Herkesin bildiği üzere bu modelde, arsa sahibi arsasının üzerine bir yapı inşa ettirmekte ve buna karşılık inşa edilen binanın bir bölümü müteahhite (geliştirici firmaya) devrediliyor. Yüksek maliyetten bitmiş konut satın alamayan kişiler ise henüz başlamamış proje aşamasında veya henüz temeli yeni atılmış yahut iskan alınmadan inşaat devam ederken konut için bedel ödeyerek ekonomik olarak daha uygun bir şekilde konut sahibi olabiliyor.
Bu sistemde inşaatın tüm yapım maliyetini müteahhit üstleniyor ama önden satış yapma imkanını yakalayabildiği için de finansman giderine katlanmaksızın fonlama imkanı yaratabiliyor. Kazan-kazandaki kilit unsur ise talebin hep var olması aslında…Diğer taraftan, ekonominin durgun dönemlerinde müteahhitlerin işi yavaşlattıkları, yapmak istemedikleri veya işi terk ettikleri de görülebiliyor.
Bu durum gerek arsa sahibi gerekse de önden konut alanlar açısından mağduriyetleri getirebiliyor, bir açmaz yaratıyor. Son dönemlerde bazı geliştirme firmalarının konutun parasını peşin ödeyemeyenler, kredi çekemeyenler ya da konuta erişim kabiliyeti sınırlı olanlar için önce konutun arsa payını satmaya, ardından da inşaatın bedelini alma yoluna gittiklerini gözlemleyebiliyoruz.
Bu tür bir model içerisinde bir “organizatör firma” öncülüğünde; var olan bir arsa veya alınacak bir arsanın bedeli, belli sayıda alıcı tarafından “bedele iştirak” edilerek temin edilmekte ve organizatör firma sonrasında inşaatın bedelini de alarak kendisi veya başka bir müteahhiti taşeron olarak kullanarak imalat yapmakta ve konut teslimini sağlayabilmektedir.
Sistem mantıklı mı, değil mi?
Belirtildiği gibi, kişiler önce peşin ya da vadeli bir şekilde konutun arsa payını satın alıyor, sonrasında belirli bir vade içerisinde inşaat maliyetine katlanarak iki aşamada konut sahibi olabiliyor…
Herkesin malumu, son birkaç yıldır arsa kıtlığı ve inşaat maliyetlerinin hızla yükselmesi üretilen konutlardaki fiyatları erişilemez hale getirdi. Kişilerin gelirleri de ayını ölçekte artmayınca, satın alınabilirlik anlamında konut erişilemez hale geldi. Dolayısıyla geliştirme firmaları farklı alternatiflere doğru yöneldi…
Arsa payı ve inşaat maliyetini ayrı ayrı ödeme imkanı, konut sahibi olmak isteyenler için finansal yükün azalması anlamına gelebilir. Firmaların sağladıkları vadeli ödenebilme seçenekleri, ödemeleri zamana yayarak hane halkı bütçesinin daha iyi yönetilmesine yardımcı olabilir.
Riskler…
Sistemin hem geliştirici firma hem de sisteme dahil olan kişiler açısından riskleri olduğunu belirtmek gerekir. İnşaat sürecinde veya ödeme planı sırasında yaşanabilecek aksaklıkların veya ek maliyetlerin mutlak suretle önden düşünülmesi gerekir.
Kişilerin özellikle projeyi gerçekleştirecek geliştirme firmasını iyi bir şekilde araştırmaları; firmanın daha önceden yapmış olduğu işleri var mı, verilen taahhütleri zamanında gerçekleştirmiş mi sorularına yanıt aramaları, firma sektörde yeni ise mutlak şekilde referanslarına dikkat etmeleri gerekmektedir.
Arsa üzerinde ipotek, şerh vb. durumların olup olmadığı da araştırılması gereken bir diğer konu olmalıdır. Fakat diğer taraftan bu sistem içerisinde, kişiler inşaat bedelini ödeyemez duruma düşerse inşaatın durumu ne olacak sorusuna da geliştirici firmanın yanıt araması ve bunu iyi yönetmesi gerekmektedir.
Prof. Dr. Ali HEPŞEN – Dünya Gazetesi köşe yazarı
