Anadolu Yakası’nın hem en gözde caddesi hem de ana perakende merkezi olan Bağdat
Caddesi, İstanbul’un en uzun alışveriş caddesi olma özelliğine sahiptir. 2020 yılında bir
önceki yıla göre benzer seviyede kaydedilen perakende arz sayısı 343 olan caddede, kentsel yenileme çalışmaları alışveriş caddeleri arasında en yoğun seyretmeye devam ederken bu yıl, sayı metrekare bazında geçen seneye kıyasla düşüş göstermiştir.
Bağdat Caddesi’nde, boş mağaza sayısı pandeminin fiziksel perakendeye getirdiği olumsuz etkilere rağmen bu yıl da azalan eğilimi korumuştur. Böylelikle Bağdat Caddesi son dört yıldır azalan boş mağaza sayısıyla caddeler arasında bu kategoride öne çıkmaktadır. 2020 yılında İstanbul’un tüm gözde alışveriş caddeleri için kaydedilen en çarpıcı sonuçlardan biri, geçen sene belirgin ölçüde ivme kazanan ziyaretçi sayısının bu yıl pandemiden ötürü düşüşe geçmesidir. Bu doğrultuda, Bağdat Caddesi’nde de tahmin edilen ortalama ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre, hafta içi %15 düşüş kaydedilmiştir.
Bir önceki yıl yükselişe geçen yeme-içme sektörü Bağdat Caddesi’nde devamlılığını korurken bu kategorideki mağaza sayısında artış kaydedilmiştir. Perakende mağaza dağılımının da görüleceği üzere artış gösteren kategorilerde aksesuar ve kozmetik ile ev eşyası ve dekorasyon sektörü de yerini alırken, giyim ve ayakkabı kategorisi bir önceki yıla aynı seviyede kaydedilmiştir. Genel olarak bakıldığında ise caddedeki mağaza sayıları diğer kategorilerde geçen yıla benzer seviyelerde kaydedilmiştir.
Bağdat Caddesi’nde, 2020 yılında kiralama işlem sayısında artış kaydedilmesine karşın, metrekare bazında geçen yıla kıyasla daha küçük işlemler gerçekleşirken, kiralama işlemlerinin toplamında bir önceki yıla göre azalma kaydedilmiştir. Kaydedilen bu işlemlerin büyük çoğunluğu yeni kiralama anlaşmalarından oluşurken, geçen sene Bağdat Caddesi özelinde %30 oranında kaydedilen yer değiştirme projeleri bu yıl %10 oranında sınırlanmıştır.
Toplamda gerçekleşen 55 kiralama işleminin 20’si yeme-içme (Nespresso, Borsa Lokantası, Smallux, vb.) kategorisinden gerçekleşirken, ikinci sırada giyim ve ayakkabı (Mudo, Yargıcı, Penti, Mascioni vb.) kategorisi 13 işlemle yerini almıştır. Diğer kategorilerde gerçekleşen önemli işlemlerin arasında Miele, Paşabahçe, Remzi Kitabevi bulunmaktadır. Bir önceki yıl boş 50 mağazanın %50’den fazlası 2020 yılında kiralanmıştır.
Bunların yanı sıra, caddeden 2019-2020 arasında toplamda 32 marka çıkış yaparken, giyim ve ayakkabı kategorisi 13 adet çıkış yapan marka (COS, Escada, Derishow, Hotiç, Zeki Triko, vb.) ile birinci sırada gerçekleşmiştir. En çok giriş yapan yeme-içme kategorisi, 11 adet ile en çok çıkış yapan markalara (Sütiş, Burger@, eksilen mağaza sayıları ile Caffè Nero ve Saray Muhallebicisi, vb.) ait kategori ile ikinci sırada yer almıştır. Çoğunluğu ulusal optik markaların oluşturduğu 6’sı kozmetik ve aksesuar sektörüne ait olan kategori de sıralamayı takip etmiştir. Çıkış yapan giyim ve ayakkabı markalarının önemli bir kısmı boş mağaza konumunda kalmıştır. Bununla birlikte, yeme – içme kategorisinden çıkış yapan markaların yerine giyim ve ayakkabı, kitap ve müzik kategorisinden ulusal markalar giriş yaparken, bir kısmı da boş mağaza olarak kaydedilmiştir. 2019 yılında boş konumda olan mağazalara 2020 yılında; ek olarak, ev eşyası ve dekorasyonun beraberinde artışa geçen eczane kategorilerinden girişler gerçekleşmiştir.
Bağdat Caddesi üzerinde bir önceki yıla kıyasla giriş yapan markalar giyim ve ayakkabı, yeme–içme başta olmak üzere tüm kategoriler genelinde ulusal markalar ağırlık oluştururken, bir önceki yıla kıyasla uluslararası markaların girişi azalma eğilimine geçmiştir. Bağdat Caddesi üzerinde 2020 yılında lüks marka sayısı bir önceki yıla göre 33 mağaza ile az da olsa azalırken, uluslararası marka sayısı ise düşüş kaydederek 64’ten 62’ye düşmüştür. Azalışını sürdürmeye devam eden boş mağaza sayısı beraberinde kiralama işlem sayısında gerçekleşen kısmi artışa ve ve inşaat halindeki binaların yoğunluğunun az da olsa azalması olumlu sinyaller vermesine karşın, Bağdat Caddesi; pandemiden kaynaklı azalan yaya trafiği ve uluslararası marka girişinin düşüşe geçmesi doğrultusunda, toparlanma süreci orta vadede hız kazanacaktır.
Bunun yanı sıra, bir önceki yılla beraber tekrar ivme kazanan yeme-içme sektörünün, Bağdat Caddesi’nde bu yıl devamlılığını koruması, alışveriş rutininin beraberinde sosyalleşme alanında ön plana çıkan bir bölge olmasından ötürü, caddede pandemi sonrası öngörülen düzelme ve sonrasında beklenen ivmelenme diğer caddelere kıyasla daha hızlı sağlanabilir. Ek olarak; pandeminin fiziksel perakende üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri azaltmak adına, kullanıcı talebinde yükselen ciro üzerinden kira anlaşmaları taleplerinin karşılanması da toparlanma sürecine katkı sağlayacak önemli bir faktör olacaktır.
Kaynak: Cushman & Wakefield Türkiye
