Kentsel Dönüşüm Kanunu sonrası dönüşümün en fazla hızlandığı bölgelerin başında gelen Bağdat Caddesi, İstanbullu müteahhitleri olduğu kadar şehir dışından da müteahhitleri kendine çekti. Eva Gayrimenkul Değerleme Kentsel Dönüşüm Departmanı Müdürü Levent Üzümcüoğlu, İstanbul deyince akla gelen birkaç önemli merkezden biri olan Bağdat Caddesi ve çevresinin Kentsel Dönüşüm Kanunu sonrasında oldukça hareketlendiğini belirterek, hemen hemen her sokakta en az 1 adet şantiye bulunduğunu söyledi. “Başlangıçta Cadde ve çevresinde bu bölgenin yıllardır bilinen firmaları yer alırken şu anki süreçte İstanbul’un diğer bölgelerinden gelen ve hatta İstanbul dışından gelen birçok farklı inşaat şirketinin ismiyle karşılaşıyoruz” diyen Üzümcüoğlu, “Bunun en büyük sebebi; Bağdat Caddesi ve çevresinin sadece İstanbul’un değil Türkiye’nin en gözde sosyal yaşam alanlarından biri olmasıdır. Bu bölgede yapılan projelerin likiditeye kolay dönmesi müteahhitleri çekmekte” dedi.Üzümcüoğlu, bütün bu hareketlenmenin bir takım sorunları da beraberinde getirdiğine dikkat çekti. Bölgenin tanınmış referansı kuvvetli müteahhitlerine çok yük bindiğinden ve birçoğu artık daha seçici davrandığından, bölge harici hatta İstanbul dışından birçok müteahhit bölgede iş alabilmek için birbiriyle yarıştığını söyledi.
Yeni bina arzı artacak
Üzümcüoğlu, “Piyasaya girebilmek için rayiçlerin üzerinde oranların verildiği, daha yüksek teminatların verildiği, kira ve taşınma bedellerinin ortalamanın üzerinde teklif edildiği bir durum oluştu. Burada firmalar maliyet-satış analizini iyi yapmazlar ve mali yapıları da bu dengeyi kuracak sağlamlıkta değilse sıkıntılar baş göstermektedir ki bugüne kadar bu tarzda birçok sorunla karşılaşıldı” diye konuştu. Üzümcüoğlu, bölgedeki mevcut yapı stokunun büyük bir bölümünün 35-60 yıllık eski yapılardan oluştuğunu, bu durumun da ileriki yıllarda yeni konut arzının artacağını gösterdiğini kaydetti.
Dönüşümden çok yenileme var
Bağdat Caddesi ve çevresinde yapılan uygulamanın kentsel dönüşümden ziyade kentsel yenileme şeklinde ilerlediğini aktaran Levent Üzümcüoğlu, “Bu nedenle mevcut bir binanın yıkılıp yerine daha fazla bağımsız bölümün bulunduğu bir binanın inşası şeklinde gerçekleşmekte” dedi. Bunun da kentsel dönüşüm olmadığını ifade eden Üzümcüoğlu, tek avantajının daha az mülk sahibiyle daha hızlı yol almayı sağladığını söyledi. “Kentsel Dönüşüm’ün amacı; insanların daha yaşanabilir şehirlerde yaşamasını sağlamak olmalı” diyen Üzümcüoğlu, “Sosyal alanlarıyla, parklarıyla, ulaşım sorunun daha az yaşandığı, betonlaşmanın daha az hissedildiği alanlar yaratılmalı. Bu da ancak yapı adaları içinde kalan parsellerin birleştirilmesiyle yaratılabilir. 6306 Sayılı Kanun’da eksik kalan kısım budur. Diğer konularda olduğu gibi bu konuda da birtakım yaptırımlar olabilir. Örneğin; birleşme yoluyla oluşacak alanlarda belli büyüklüklere göre kademeli imar artışları sağlanabilir” değerlendirmesini yaptı. Üzümcüoğlu, Fikirtepe’nin ise bu oluşumdaki yerinin farklı olduğunu kaydederek, “Aslında Fikirtepe, Kentsel Dönüşüm için okul oldu. Burada yaşanan sorunlar 6306 Sayılı Kanun için de bir yol gösterici niteliği taşıdı” dedi.
Dünyada kamu alanları özel sektöre 'şartlı' veriliyor
Dünyadaki en önemli kentsel dönüşüm örnekleri arasında Hiroşima – Danbara Kenti (Japonya), Trafalgar Meydanı (İngiltere), Postdam Meydanı (Almanya), La Défense (Fransa), Guangzhou – Pearl Nehri'ni (Çin) gösteren Üzümcüoğlu, bazı kentsel dönüşüm örneklerinde olduğu gibi kamu alanlarının özel sektöre şartlı olarak satıldığını söyledi. Üzümcüoğlu, “Bölge için bir proje yarışması açılmış ve seçilen projenin hayata geçirilmesi için yerel ve uluslararası birçok firmaya devlet tarafından satıldı. Bu firmalar da aldıkları alandaki proje ne ise aynısını yaptılar” dedi.
