Bir zamanlar markalı konut piyasasının kalbinin attığı bölgelerden biri olan Bahçeşehir son dönemde bu özelliğini yitirse de önemli yatırımları çekmeye devam ediyor. 2004-2005 yıllarında önemli projelere ev sahipliği yapan ancak sonraki süreçte duraklama dönemine geçen Bahçeşehir son birkaç yıldır ise tekrar hareketlenmeye başladı.
Ispartakule ve Esenyurt'ta yapılan yatırımların etkisiyle bölge önemini biraz olsun yitirmiş gibi görünse de, şehircilik ve alt yapı olarak çok iyi durumda olması bölgeyi diğerlerinin bir adım ötesine taşıyor. Eskiye göre fiyatların makul seviyelerde bulunması ve inşaat firmalarının da konsept değişikliklerine gitmesi Bahçeşehir'i çok farklı ihtiyaçları karşılayabilen bir bölge haline getiriyor. Bahçeli evden rezidans dairelere kadar farklı seçenekler hem yeni hem de eski konut almak isteyenlere çok sayıda seçenek sunuyor.
7 ADIMDA PİYASANIN NABZI
Bahçeşehir'de 2006 yılından beri faaliyet gösteren Yüksel Emlak'tan Erkan Eyel, bölgedeki yatırım fırsatlarını, fiyatları ve yeni projeleri analiz ederek gayrimenkul alıcılarına ayrıntılı bilgileri aktardı
KONJÖNKTÖR
Yeni yapılan konutların ucuz lanse edilmesi ve piyasada kredi alacak kişilerin azalması yüzünden, firmaların da kendi bünyelerinde 50 – 60 ay vade yaparak fiyatları düşürmelerinden dolayı ikinci el piyasası durma noktasında. Buna karşılık yeni projelerin satışının yükselmesi söz konusu.
YENİ YATIRIMLAR
Rezidans tarzında yapılan projeler revaçta. Fakat bunlar gerçek rezidans değiller. Çünkü rezidans kendi evinizde otel hizmeti görülmesidir ama öyle olmuyor. Gerçek rezidans hizmetini yapan çok az sayıda rezidans vardır. Onların daire fiyatları da zaten milyon dolardan başlıyor.
KİRALIKLARDA DURUM
600 ile 3.000 lira arasında değişiyor. Büyüklüğüne ve konumuna göre değişkenlik gösterebiliyor.
SATILIKLARDA DURUM
Bahçeşehir eski Bahçeşehir değil. Çünkü etrafı da Bahçeşehir oldu. Avcılar'a bağlı olmasına rağmen yine Bahçeşehir olarak satışa sunuluyor. Bunlardaki satılıklar fiyat aralığını 75 bin ile 1.5 milyon lira diyebiliriz.
ALICI PROFİLİ
Süzer Bulvarı, Şelale Caddesi, Adnan Kahveci Bulvarı, Funda bölgesi, Gül bölgesi. 10 yıl önce üst düzey kişiler bölgeye yatırım yaparken, şimdi aynı şey geçerli değil. Firmaların kendi bünyelerinde yaptığı taksitlendirmelerden dolayı herkes Bahçeşehir'den daire alabiliyor. Bahçeşehir'deki büyük projeleri tercih edenler ise kredibilite notu yüksek kişiler ve 300 bin TL ile 500 bin lira ayıran kişiler diyebiliriz.
TİCARİLERDE DURUM
Fiyatlar çok yüksek. İş yeri fiyatları Bahçeşehir'de yaklaşık 750 bin ve 850 bin liradan başlar ve yükselir. Merkeze yakınlıkları, yerleşkenin çok olduğu bölgelere göre değişiyor. Villalarda fiyatlar daha çok yükseliyor.
PRİM FIRSATLARI
Yeni yapılacak bir projeden yer alacak olan kişi yatırımcı olarak proje bittikten sonra karlı duruma geçecektir. Yatırım olarak yeni projelerde kar gözükebiliyor. İkincisi projeyi yapan firmanın mali durumu çok önemlidir. Buna dikkat edilmelidir.
AVANTAJLARI VE DEZAVANTAJLARIYLA ESKİ, SIFIR VE MARKALI KONUT
Bahçeşehir'de üç yatırım alternatifini değerlendirdik. Eski bir konut almak mı yoksa sıfır bir daireye sahip olmak mı daha mantıklı? Ya da bir markalı konuta yatırım yapmak mı daha avantajlı? Erkan Eyel'e Bahçeşehir yatırım alternatiflerini de sorduk…
ESKİ KONUT
Eski binada daire almanın avantajları ve dezavantajları nelerdir?
Avantajları, Bahçeşehir'deki eski binalar Emlak pazarlama, Mesa ve Nurol firmaları tarafından yaptırılmış o yüzden güvenlidir. Bunlar özen göstererek yaptılar. Maliyetleri yüksek satışları düşüktü ve buraları alanlar hala huzurlu ortamda yaşıyor. Eski binalar Bahçeşehir projesinin binaları olduğu için tamamıyla şehir içinde kalmış olduğundan tercih sebebidir. Dezavantajları ise bina eski olduğu için dış cepheyi yaptırmak zorunda kalınır.
Rüzgar ve su alma söz konusu olabilir. Yeni binalardan 2+1 daireyi 250 bin TL'ye alırsınız ama eski binalardaki fiyat aralığı da budur. Fiyatların hemen hemen aynı olmasının sebebi ise, Bahçeşehir'de eski binaların merkeze yakın olması yeni binaların merkeze uzak olmasıdır.
Alıcı ne kadara alabilir?
1+1daireler minimum 160 bin ile 170 bin lira, 4+1lüks konutlar ise 420 bin ile 430 bin lira arasındadır.
Kira getirisi ne olur?
1+1konutların kira getirisi 650 liradır. 4+1 en pahalı dairenin kira getirisi ise 1500 lira civarındadır.
SIFIR KONUT
Sıfır normal bir daire almanın avantajları ve dezavantajları nelerdir?
Avantajları şehir içine yakınsa bu çok iyidir. Böylece eski binadan daha değerli bir konuma çıkıyor. Dezavantajları ise eğer şehir merkezine uzak olmaları. Lüks konutların aidatları 150 ile 350 lira arasında değişiyor. Aidatlar, eski binalarda ısı dahil, yeni binalarda ise ısı hariç oluyor. Markalı konutların aidatları daha fazla olur.
Alıcı ne kadara alabilir?
75 bin ile 750 bin lira arasında.
Kira getirisi ne olur?
750 ile 2.500 lira arasında.
MARKALI KONUT
Markalı konut almanın avantajları ve dezavantajları nelerdir?
Avantajları içinde her türlü alt yapısı olmalı. Güvenlik olsun, spor aktivite alanları olsun, bunun gibi pek çok sosyal olanakları içinde barındırdığından avantajı yüksektir. Dezavantajı olduğunu düşünmüyorum ama markalı konut fiyatlarının yüksek olması olabilir.
Alıcı ne kadara alabilir?
100 bin ile 1 milyon lira arasında.
Kira getirisi ne olur?
500 lira ile 5 bin lira arasında.
HANGİSİ DAHA KARLI?
Bunlardan hangisini almak daha karlı olur? Neden?
Yatırım için alınacaksa, daire değil işyerine yönelmek daha mantıklı olur. Projeleri almak çok karlı. Örneğin projeyi alırken 150 bin liraya alırsınız, proje bittikten sonra 300 bin liraya satarsınız karlı yatırım olur.
Yatırım ya da oturum amaçlı olursa en karlısı hangisi olur? Neden?
Yatırım amaçlı yeni proje ya da marka konut projelerinden alınırsa daha karlı olur. Marka konutu alırsınız 300 bin liraya satarsınız 600 bin liraya ve karlı bir yatırım olur. Fakat eski binadan alırsanız yatırım için kar marjı düşer.
Maximoon
Üstlendiği prestijli konut projeleriyle adından söz ettiren Yalçıntepe Group, Bahçeşehir'de yapımına devam ettiğiMAXIMOON yaşam merkezi projesinden, aylık sadece 745 TL taksitlerle konut sahibi olmak isteyenler için hazırladığı "5 ALTIN SEÇENEKLİ" kampanyasının tarihini yoğun ilgi karşısında 15 Kasım 2011 tarihine kadar uzatma kararı aldı.
Adı: Maximoon
Yeri: Bahçeşehir
Yapımcı firma: Yalçıntepe Group
Teslim tarihi: 2013 son çeyreği
Konut sayısı: 1514
Konut tipleri: 1+1, 2+1, 3+1
Fiyatları: 89.000 liradan başlıyor
Spradon Vadi
Kuzu Grup tarafından Bahçeşehir'de hayat bulan Spradon Vadi'de 1+1 ve 2+1 konut tiplerinin bulunuyor. Proje toplam 1037 konuttan oluşuyor. 2014 yılının Ocak ayında teslimatının olacağı Spradon Vadi 131 bin TL ile 289 bin TL arasında satışa sunuluyor. Kuzu Grup tarafından hayata geçirilen Spradon Vadi projesinde 12 ay faizsiz ve 24 ay düşük faiz oranlarıyla ödeme olanağı bulunuyor. Ayrıca yüzde 25'i peşin ve geri kalanı için de 3 taksitte ödenebiliniyor.
Adı: Spradon Vadi
Yeri: Bahçeşehir
Yapımcı firma: Kuzu Grup
Teslim tarihi: 2014 Ocak
Konut sayısı:1037
Konut tipleri: 1+1, 2+1
Fiyatları: 131.000 – 289.000 TL
Fi Side
Fi Yapı'nın Fi-Side Bahçeşehir projesinde 1+1 daireler 175 bin TL ile 220 bin lira arasında satışa sunuluyor. 3 bin 223 konut ve 20 bin metrekare ticari alandan oluşan Fi-Side'de 2+1 ve 3+1 dairelerin tamamı evebeyn banyolu. Projenin sosyal olanakları arasında kreş, çocuk parklarının yanı sıra açık ve kapalı yüzme havuzu, sauna, hamam, fitness center, squash, tenis kortu, basketbol sahası, hayvanat bahçesi, amfi tiyatro, sinema, botanik bahçe ve alışveriş merkezi gibi donatılar yer alıyor.
Adı: Fi Side
Yeri: Bahçeşehir
Yapımcı firma: Fi Yapı
Teslim tarihi: Mayıs 2012
Konut sayısı: 3.213
Konut tipleri: 1+1, 2+1, 3+1
Fiyatları: 175.000 – 410.000
Soyak Bahçe&Bahçe
Soyak tarafından Bahçeşehir'de konumlandırılan Soyak Bahçe&Bahçe'de 3+1 bahçe teraslı dublekslerin fiyatı 406 bin TL'den satışa sunuluyor. Toplam 294 konuttan oluşan Soyak Bahçe&Bahçe'de dubleks ve tripleks bahçeli evler seçenekleri mevcut. Soyak Bahçe&Bahçe'nin teslimatının Aralık 2013'te gerçekleşmesi planlanıyor.
Adı: Bahçe&Bahçe
Yeri: Bahçeşehir
Yapımcı firma: Soyak
Teslim tarihi: Aralık 2013
Konut sayısı: 294
Konut tipleri: Dubleks ve tripleks bahçeli ev
Fiyatları: 406.000 liradan başlıyor
Dumankaya Modern Vadi
Dumankaya İnşaat tarafından Bahçeşehir'de hayata geçirilen Modern Vadi projesinde stüdyo daireler 102 bin liradan başlayan fiyatlarla satışa sunuluyor. Proje kapsamında yapılan peşin ödeme tablosunda 4 ara ödeme yapılıyor. Ara ödemeler 15 Kasım 2011, 15 Aralık 2011, 15 Ocak 2012 ve 15 Şubat 2012'de yapılıyor. Bu ödeme seçeneğinde yüzde 10 oranında indirim de yapılıyor. Dumankaya'nın şirket bünyesinde yaptığı finansman sisteminde ise ara ödemesiz, peşinatsız 24 ay faizsiz vadelendirme yapılıyor. Proje kapsamında teslimatlar Ekim 2012'de yapılacak.
Adı: Dumankaya Modern Vadi
Yeri: Bahçeşehir
Yapımcı firma: Dumankaya İnşaat
Teslim tarihi: 1. Etap 31 Mayıs 2014
Konut sayısı: 1494
Konut tipleri: 1+1,2+1,3+1,4+1
Fiyatları: 102.000 – 465.000 TL
Asmalı Evler
Dekar DK, bahçeli bir hayata adım atmak isteyen aileler için tasarladığı Asmalı Evler projesi ile Bahçeşehir'e yeni bir soluk getiriyor. ‘Her eve bir bahçe' anlayışı ile tasarlanan Asmalı Evler Projesi, 40 ile 300 metrekare arasında değişen bahçelere sahip, 134-180 metrekare arası brüt alanlı 9 farklı ev tipinden oluşuyor. Projede konutlara özel bahçeler, yarı olimpik yüzme havuzu, kafe ve fitness salonunun yer aldığı sosyal tesisler, kapalı ve açık otoparklar, rekreasyon alanları, yürüyüş parkurları ile betonun değil yeşilin hakim olduğu bir hayat sunuyor.
Adı: Asmalı Evler
Yeri: Bahçeşehir
Yapımcı firma: Dekar DK
Teslim tarihi: İlk etabı Kasım 2012
Konut sayısı: 170
Konut tipleri: Bahçeli ev
Fiyatları: 324.000 – 617.000 TL
Loca İstanbul
Gül İnşaat ve ortakları tarafından Bahçeşehir'de hayata geçirilen Loca İstanbul projesinde 1+1 konutlar 350 bin TL'den satışa sunuluyor. Bahçeşehir'de konumlandırılan Loca İstanbul'da konutlar teslim edilmeye başlandı ve 6 aydır oturumlar gerçekleşiyor. 1+1, 2+1, 3+1, 4+1, 5+1 dubleks, 6+1 ve penthouse dairelerin bulunduğu Loca İstanbul'un yüzde 70'i satıldı.
Adı: Loca İstanbul
Yeri: Bahçeşehir
Yapımcı firma: Gül İnşaat A.Ş. ve ortakları
Teslim tarihi: Hemen teslim
Konut sayısı: 160 konut
Konut tipleri: 1+1, 2+1, 3+1, 4+1, 5+1'ler dubleks, 6+1'ler ve penthouse
Fiyatları: Daireler 350.000 – 955.000 TL, penthouse daireler 2.250.000 dolar
Yavuz Karaman
