Bakırköy Kentsel Dönüşüm ne zaman başlayacak? Bütün Bakırköylülerin akıllarında bu var. Bu sorulara yanıtlar ise geçtiğimiz pazar bir panelle Mimarlar Odası tarafından düzenlendi.
Eyüp Muhçu (Mimarlar Odası İstanbul Şubesi Y.K. Başkanı ): 12 Eylül 2010 Anayasa referandumu 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasasının miladıdır. Bu tarihten sonra 35 KHK ve çeşitli sayıda yönetmelik ve tebliğler torba yasayla AKP iktidarı tarafınca çıkarılarak KD yeni ve geri dönülmez bir sürece evrilmiştir
Yerel yönetimlerin KD kararlarını almak yetkisi yoktur. Bu yetki halen Çevre ve Şehircilik Bakanlığının tasarrufundadır. TOKİ de bakanlığa olarak bu kararları uygulamağa yetkilidir.
Sulukule ——> TOKİ + Yerel Yönetimler ( AKP )
Fikirtepe ——> TOKİ + Yerel Yönetimler ( CHP )
Diyarbakır Kaleiçi ——> TOKİ + Yerel Yönetimler ( BDP )
Daha önce bu yerel yönetimler -AKP li Fatih belediyesi dışında – uyarılmış olmasına rağmen aynı hataya düşmüşlerdir. Keza bu maalesef CHP li Bakırköy belediyesinde de tekrarlanmıştır.
KD ile sadece mahallelinin yıllardır biriktirmiş olduğu atadan babadan kalan tasarruflarının dışında mimari kent değerler ile mahalle sosyal değerleri de emperyalizm tarafından yokedilmektedir.
Sulukule de Osmanlıdan miras roman vatandaşlarımızın yaşadığı evler 25,000 TL karşılığında gasp edilmiş ve 1,000,000 TL ya satılan villalara tahvil edilmiştir.
Fikirtepe de 150,000 kişilik 10 anadolu vilayeti büyüklüğündeki bir nüfusun Kadıköye yerleştirleceğini mahalleli sonradan öğrenmiş ve TOKİ müteahhtlerine davalar açmağa başlamıştır.
Diyarbakır Mimarlar Odası Kaleiçi ‘nde tarihi ve doğal dokunun ve burada yaşayanların harcanacağını söylerken bunun üstüne yerel yönetim yıkımları bizzat kendi yapacağını söyleyerek bizleri şaşırtmıştır. Buna rağmen mahalle halkı kazma ve küreklerle yıkım ekiplerine karşı durarak yıkımı engellemiştir.
Fikirtepe de de başta Mimarlar Odası Büyükşehir Şubesi TOKİ ye karşı dava açmağa başlayınca halk işlerinin engellendiğini düşünerek burun kıvırmış sonradan gerçeği görüncede bize hak vermiştir.
KD sadece birkaç mahallenin değil tüm Türkiye’nin sorunudur.
KD uygulamaları ile sadece halkın rant kayıpları değil aynı zamanda doğal yapı, kent tarihi ve sosyal dokular da ranta kurban edilmektedir. KD uygulamaları aleni olarak şiddet ve çatışma ortamlarına neden olmaktadır.
KD yanlış uygulanmaktadır , yıkımların yerine binaların restorasyonu ve rekonstrüksiyonu -yapılabildiği mertebede iyileştirme ve güçlendirme- neden düşünülmemektedir. Bu kararlar neden mimari ve bilimin desteğini almış meslek odalarının gözetiminde ve halkın katılımıyla alınmamaktadır.
Diktatörlerin olduğu yerde yerelde de kendi elimizle ilave diktatörler yaratmağa gerek yoktur.
Biz Mimarlar Odası olarak her zaman halkın yanında olarak destek vermeğe hazır olacağız.
Nuray Çolak ( Şehir Plancıları Odası YK Üyesi ) :
2013 yılından önce yapılan plan projeksiyonlarında bu tarihteki kent nüfusunun bu tarihte 16,000,000 olacağı öngörüsü mevcut kent dokusunun bozulmadan nasıl arsa yaratılacağıydı , bu aynı zamanda kentin yaşanılmazlığını da arttıracaktı.
Sanayi çalışan nufusu hizmet sektörlerine evrilmekteydi. Bakırköy ilçesi için :
Mevcut nüfus : 3,119,711
Meri Plan nüfusu : 3,491,975
ÇDP Önerisi : 3,350,000
Bu nüfüs artışının gereksindiği konut nerelerden elde edilecekti. Son 20 yılda 16:9 projesinin yer aldığı Osmaniye ,Yenimahalle ve Kartaltepe mahalleleri gibi sanayi taşınmak yoluyla arsaları konuta çevrildi.
Kişi başına 0.9 m2 olduğu söylenen yeşil alan da 12 m2 yükseltilecekti. Bu bölgede 5,000 m2 alan sanayi arsası marka site ve konutlara satılmıştır.
Bakırköy Belediyesinin öngörüsünde rehabilitasyon sözkonusu olmayıp tamamıyla yıkıp yeniden yapmak vardır.
6306 sayılı kanunun etki alanını tekrar hatırlarsak ;
• Riskli yapılar
• Kentsel Dönüşüm Alanları ( Belirleme yetkisi ÇŞB önerisiyle Bakanlar kurulunda )
• Afet riski altındaki alanlar ( Belirleme yetkisi ÇŞB önerisiyle Bakanlar kurulunda )
Hiç umut yok mu diye bakarsak ; Sarıyer Derbent ve Güngören Tozkoparan mahallelerinin açtığı ve sonunda kazandığı davalar örnek alınmalı olduğu düşüncesindeyim. Hatırlanacağı gibi bu mahalleler ÇŞB tarafınca afet riski altındaki alan olarak ilan edilmişti.
Parsellerin birleştirilmesinin yasal sınırı mal sahiplerinin arsa payları oranındaki 2/3 oranına tabidir.
Bakırköy de 2012 yılından bu yana ruhsat miktarlarında artış olduğu bariz olarak görülmektedir.
Bakırköy belediyesinin hazırlayarak ÇŞB vermiş olduğu KD planı bakanlık tarafından Büyükşehir Belediyesine gönderilmiş kabul etmemiştir.
Ali Koçak ( Doç. Dr. YTÜ İnşaat Fak. Öğretim Görevlisi ) :
İnsan hakları evrensel beyannamesiyle her insanın sağlıklı bir çevrede yaşama ve barınma hakkına sahip olduğu herkesçe bilinmektedir. Sosyal donatı alanları ile birlikte altyapısı tamamlanmış nitelikli alanlar sağlıklı bir kentsel doku için gerekli şartlardır.
Ayazma da gecekondu sahipleri yerlerinden olmuştur.Neden Yeşilköy, Florya Basınköy ve Ataköy bu KD planları içinde yoktur.
Basınköy de % 125 kat yüksekliği enfazla 6.50 m olması lazım ama burada 4-5 katlı binalar mevcuttur. 2 kat olması lazım bu riskli değil midir?
Küçükçekmece Kumsal bölgesi ve Ayamama deresi ( Ataköy Konakları) kenarı riskli alan kabul edimiyor mu eğer doğruysa bu yapılar nasıl yapılıyor buralara ?
1997 Deprem yönetmeliğine göre yapılacak incelemede her binanın riskli ve uygunsuz çıkacağını biliyoruz. Bu binanın yıkılacağı anlamını taşımıyor güçlendirme de yapılabilir. Bunun için 2/3 yani % 67 kabul oranı gerekiyor. Ekonomik ömrünü tamamlamamış veya riskli kategoride olmayan binalar yeni maliyetinin % 10 oranına tekabul maliyetle güçlendirme yapılabilir. Bu miktarlar 5 -6 kat 10 daireli bir apartman için güncel olarak aşağı yukarı tahminen yıkılıp yeniden yapım için daire başına 100-150,000 TL ; güçlendirme için ise 10-15,000 TL civarlarındadır.
Can Atalay ( Avukat- İmar Hukukçusu ) :
Kentlerde depremden sonra çıkacak olan yangınlardan ve panikten halkın kaçıp sığınabileceği güvenli toplanma alanlarına ihtiyaç vardır. Bu alanlar mevcut yerel yönetimler sayesinde 485 ten 75 adede düşmüştür.
KD için bakanlık ;
• “Yer gösterebilir” der : ( Kim, neye göre ve niçin )
• “Kira yardımı yapabilir” der : ( Kim, hangi gerekçeyle ve hangi süreyle)
Sorularının cevabını ne yazıkki alamıyoruz. Sözler yetmez, imar ve idari işlemler gerekli. Kiracıların akıbeti ne olacak belirsiz.
Ankara Namık Kemal , GOP ve Sarıyer Derbent mahallesi kararlarından sonra Danıştay bilirkişi talebinde bulunmak sebebiyle yeni bir örnek olmuştur.
Uyanık olup binanızdan çantacı müteahhitlere karot numunesi aldırmayın. Buna izin verdiğiniz taktirde Fikirtepe deki halk gibi olursunuz.
Danıştay 6306 KD kanunun 4 maddesini iptal etmiştir. Bu durumda kanun kadük olması gerekiyor. Tozkoparan bu iptale örnek olabilir ancak yeni yapılması beklenen torba yasalarla mevcut durum daha da ağırlaştırılabilir.
Umut yok mu? Fener Balat, Tozkoparan örnek teşkil etmekedir. Buraların halkı dayanışmayla yıkımları engellemiştir.
Ali Hacıalioğlu (Mimarlar Odası İstanbul Şubesi Y.K Sekreteri ) :
Gelen sorulardan Bakırköy halkının çoğunluğunun beklentilerinin imar artışı yönünde olduğunu görüyorum. Bu konuda Büyükşehirin yetkisi olduğunu hatırlatırım.
İmar artışı için bu konuda ÇŞB tarafından yetkilindirilmiş firmalara arsa sahibi olarak yetki vereceksiniz. 6306/13. Maddesine göre yetkilendirilmiş bu firmalardan biri arsa değer tesbitine gelecek. Sonra Belediye yeni imar planları yapacak benim almış olduğum duyumlara göre % 32 nüfus artışı senaryosuna göre hazırlanmış olduğu şeklindedir.
Ardından gelen aşama yüklenicilerin maket üzerinden yapacağı satış şeklinde olacaktır. Konutunuzun bulunmuş olduğu daha önce belirlenmiş arsa değer tesbiti ile yeni yapılacak inşaat maliyetinin arasındaki farkı siz ödemekle yükümlüsünüz.
Bugün için inşaat cari fiyatları m2 başına 1000-1500 TL/m2 civarındadır. Ancak siz KD için karar aldığınızda bu fiyatın en az birkaç misli bedeli ödemekle karşılaşacaksınız.
Bilimin ışığında akılcı bakış açısıyla bakıldığında Bakırköy Belediyesinin göndermiş olduğu KD ‘ün cebinizden tek kuruş çıkmadan yapılacağı kişi başına yeşil alan miktarı, yol ve ana arterlerin ve sosyal donatı alanlarının arsa üretmeden arttırılacağı gerçeklerle örtüşmemektedir.
KD planlarında sözkonusu 358 Ha ( 3,580,000 m2 ) alanda yeralan 7 mahalle % 32 nüfus artışı projeksiyonuyla KD planının hazırlanmış olduğu söylenmektedir. 1100 imar adası 130 ‘a düşürülmektedir. Matematiksel olarak bu mümkün gözükmemektedir. Benimde yıllardan bu yana ikametetmekte olduğum Bakırköy ümüzün mevcut imar durumu Konut+Ticaret Alanı şeklindedir. Bu mevcut imar durmunda sadece konuta dönüşecektir. Böyle bir devasa siteye dönüşmesi halinde buralarda esnafın ve küçük sanatkarların yeri olmayacaktır. Korkarım ki siz bir ciklet almak için bile AVM ‘lere gitmek zorunda kalacaksınız.
Halkalı toplu konut bölgesinden vereceğimiz örnek ; kat yüksekliği 20 m. , emsal= 1.6 ,arsa alanı 19,300 m2, 2300 konutluk , bloklar arası 9-10 m , ortasında havuzu olan bir site. Site aidatları 2+1 odalı konut için 550 TL civarındadır yani bulunduğunuz binada 50-100 TL ortak gider aidatı ödüyorsanız bu en az 5 ila 10 katına çıkacağı anlamına geliyor.
Tren yolu altı emsal=3.0 , % 30 imar artışı verildiğini v arsayalım bu emsalin 5.2’ ye çıkması demektir. Tren yolu üstü yani Kartaltepe ve Zuhuratbaba için emsal=4.0 olup bu da % 30 imar artışıyla 4.0 ‘e çıkacak demektir. Bu artışlar inşaatın maliyetini yükleniciye yükletmeyi düşünüp cebinden 5 kuruş dahi çıkmadan sıfır konut yapmayı düşünenlere maliyetin karşılamayacağını ispatlamaktadır.
1,000 m2 arsamız olsun % 30 iskan alanında ve emsalde 4.0 olsun. 300×4=1200 m2 demektir. 5 kata böldüğümüzde 240 m2 demektir. Ortak alanları düştüğünüzde 200 m2 ye düşecektir. Bu da her katta 2 adet 100 m2 den 10 daire demektir. Verilecek % 30 imar artışı 300×5.2=1560 m2/6 =260 m2 net 105 m2 2 daire demektir. 2 dairenin ederinin 5,000 TL/m2 den 500,000 TLx 2 =1,000,000 TL olduğunu düşünelim. Yükleniciye inşaat maliyeti harçlar hariç 1,500 TL/m2 den x 1,560 m2=2,340,000 TL yani müteahhit 1,340,000 TL zarar etmektedir. İşte bu fark apartman sakinlerinin cebinden çıkacaktır. Yani yukarıda söylemiş olduğumuz üzere daire başına 100-150,000 TL maliyetleri karşılamadan kim aksini söylerse yalan söylemiş olacaktır.
Bakırköy Belediyesinin hazırlayıp 2015 şubat ayında ÇŞB na göndermiş olduğu KD planında bahse konu 8,000 adet binanın % 73 oranının çürük olduğu savına dayanmaktadır. Bu raporlar 1999 depreminden sonra yani 2000 yılında inşaat mühendisliği öğrencilerine hazırlattırılan binanın dış görünümüne bakarak hızlı tarama yöntemiyle yapılmış olduğu incelemelere dayanmaktadır. Size şimdi sormak isterim geçmiş olan 15 yılda belediye 300 adet yüksek riskli , riskli binalar için ne yapmıştır ? Son 15 yılda bu binalardan ancak 1,500 adedi son deprem yönetmeliğine göre yenilenmiştir. Geriye yenilenmeyi bekleyen 6,500 adet bina kalmıştır. Başka bir iyi haber de daha önceki kanunda bina yenilenmiş olsa dahi bölge veya ada için KD kararı alındığında o yenilenmiş bina bile yıkılmaktan kurtulamıyordu. İşte AYM bu kanun maddesini iptal etmiştir.
Şimdi Bakırköy Belediyesinin yapmış olduğu hesabın akılcı olmadığını size ispatlayalım:
Bildiğiniz gibi sözkonusu 7 mahallede 358 Ha KD alanımız mevcut. Yeni imar yasasına göre kamu ve hazine binaları için asgari % 15 ; yola ve otoparklara en az % 15 ; sağlık ibadet eğitim alanları için en az % 10 ayırmanızı şart koşmaktadır. Geriye % 60 yani 215 Ha kalmaktadır. Kişi başı yeşil alanı 0.9 m2 den 12 m2 ye çıkaracağı iddiasındasınız. Bu da en az 200,000 kişiden 2,400,000 m2 yani 240 Ha demektir. Yani en az 25 Ha borçlu çıkıyorsunuz açık veriyorsunuz. Prattik olarak bunun gerçekleştiremezsiniz.
Bakırköy nüfusunun % 80 emekli ve yaşlı insanlardan oluşmaktadır. Mahalle kültürü olarak adlandırmış olduğumuz bakkal, manav ,kahvehane, terzi ,berber ,tamirci ve tesisatçılarımız bulunmaktadır. Böyle bir durumda emekli ve yaşlılarımız bunalıma gireceği gibi bu gereksinimleri karşılamak için 30-40 km uzaktaki sanayi sitelerine gitmek zorunda kalacağımız anlaşılmaktadır. 50 krş. luk cikleti veya maydonozu AVM den belki 5-10 TL ye satın almak zorunda kalacağız. Küçük esnafımızı mahallelerimizden uzaklaştıramazsınız.
Yapılan hesaplara göre gayrimenkuller 10 yılda bir kendini amorti etmektedir. Benim tavsiyem kredi alarak kendi güçleri oranında binalarını yenileyerek dönüşümlerini kendilerinin yapmalarıdır. Aksi taktirde hem bir 15 yıl daha bekleyecekler hem de başkalarının eline düştüklerinde maliyetin en az 5-10 misline çıkacaktır. Bankaların mevcut kredi faiz oranları en fazla 10 yıl vadeyle yıllık % 11-12 iken KD için bu oran % 5-6 ‘ya düşmektedir. 20 yıllık vadeler sözkonusu olduğu arsa değerinin % 70 oranında kredi almak mümkündür. Toplumun % 50’ si kirada oturmakta, geri kalan % 50 nin de en az 2 gayrimenkulu bulunmaktadır. Nerede kaldı adil mülk edinme hakkı.
Yeniden yapım ve güçlendirme için de proje ve ruhsat almak gereklidir.
KD almış bina ve yapılar inşaat ruhsat harçlarından ve vergiden muaftır.
Yerel yönetimler KD kararı almak yetkisine sahip değildir.
Bakırköy de yerel seçimden sonra kapatılan yeni ruhsatlar 10 aydan bu yana -13.03.2015 tarihinden itibaren- tekrar verilmeğe başlanmıştır.
Bina veya konut sahipleri ancak karar aldıktan sonra bakanlıkça yetkili firmalarla anlaşıp betondan karot numunesi aldırabilirler. Bu asgari karar oranı 2/3 tür. Rapor sonucu olumsuz çıktığında da yıkım veya güçlendirme kararı almağa ¾ yani % 75 asgari oranını sağlamak zorundadır. Çıkan rapordan sonra azami 2+1= 3 ay sonunda binanızı yıkmak zorundasınız. Aksi taktirde yerel yönetim bu işi yapar ve size fatura eder. Betondan alınmış karot numunesi olumsuz çıktığında aynı rapor resmi kurumlara da gönderildiği için raporu gizleme şansınız kalmıyor.
Bakırköy de bitişik nizmalar için değişiklik yoktur.
Bakırköy için KD de alınmış bir bakanlar kurulu kararı yoktur.
Ataköy için yeşil alan miktarı diğer mahallelere oranla çok fazla olduğundan yüklenicilerin iştahını diğer 7 mahalleye çok çok daha fazla kabartmaktadır. Buradaki konut sahipleri arsa birim fiyatları Bakırköy’e göre daha yüksek olduğundan KD halinde bu aynen kat maliklerine aynı oranda yansıyacaktır.
KD mağduru 25 yıllık Fikirtepeli bir bakkal:
Bundan 3 yıl önce Fikirtepe halkı KD kararı alıp kendi evini davul zurna eşiğinde güle oynaya yıkmağa başladığında olacakların farkında değildi. Ben kiracı olarak oturmuş olduğum bu mahalleden hem işimi hem de evimi kaybettim. Şimdi şehrin kenarı tabir edilen Pendik ‘e taşınmak zorunda kaldım. Borçlu oluğumdan çocuklarımı okutmak için bile kredi alamaz duruma düştüm. Kentsel dönüşümün adı bence Kentsel Döğüşüm olmalı. Evleri yıkılan konut sahiplerine yükleiniciler tarafınca ödenen kira yardımları geçen sene sonundan itibaren durdurulmuş durumda. Fikirtepe de tam bir kaos hakim. Evler yıkılmış olduğundan kimsenin gidecek bir yeri yok. Hani şöyle bir halk sözü vardır ya; alışverişinizi AVM den yaparsınız ama cenazenizi veresiye alışveriş yapmış olduğunuz mahalle bakkalı ile esnafı kaldırır.
Partizanlığa gerek yok, mahallelinin hep birlikte mücadele vermesi şarttır.
Toplantıdan bir izleyici sorusu :
Veliefendi deki 16:9 Ağaoğlu projesinde 23 kat , 70 m imar izni çıkarıldığına göre neden Bakırköy de yeterli imar artışı alınamıyor.
Toplantıdan bir izleyici sorusu :
1999 yılından bu yana 16 yıldır iletişim faturalarından alınan % 25 lik deprem vergilerini hükümetler nereye harcadı ?
Derleyen : Serhat ÖKMEN
(41 yıllık Bakırköylü)
Mak.Yük.Mühendisi
Kısaltmalar :
KD : Kentsel Dönüşüm
ÇŞB : Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
TOKİ : Toplu Konut İdaresi
Bakırköy Gazetesi
