Geçen hafta emlakdream aracılığı ile “İnsanlarımızı değiştiremiyoruz; yapı sistemini değiştirelim“ demiş… önerilerde bulunmuştuk. Çağrımızın Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının güncel açıklamalarda “altı dükkan/ticari; üstü konut döneminin tarih olacağı“ açıklandı.
Şimdi de; “İNSANLARIMIZI DEĞİŞTİREMİYORUZ; EKSPERTİZ SİSTEMİNİ DEĞİŞTİRELİM“ demeye devam ediyoruz .
Umarım İlgili kurumlar tarafından değerlendirilmeye ve radikal değişikliğe gidilir.
Ekspertiz Rapor Kapsamı;
Gayrimenkul Satın alımına yönelik Kredi işlemlerinde banka / finans kurumları gayrimenkulün gerçek değerini belirlemek için SPK Lisanslı
yetkili kişi ya da kurumlar aracılığıyla analizlere dayanan Ekspertiz raporuna göre kredi işlemlerine yön vermektedir.
Kredi tutarı, satın alınacak konutun SPK lisanslı ekspertiz firmalarınca düzenlenen ekspertiz raporundaki değeri üzerinden, BDDK tarafından belirlenen azami kredi tutarlarına/oranlarına göre belirlenmektedir.
Finansal Değerleme, Yeterli Değil;
Bu değer belirlenirken konutun konumu, çevresindeki konutların değeri, büyüklüğü, yaşı ve eğer henüz proje aşamasındaysa inşaatın yüzde kaçının tamamlandığı gibi etkenlere bakılmaktadır. Amaç kredinin geri dönüşünde olabilecek problemlerde krediyi veren Banka/Finans kurumunun problem yaşamaması, gayrimenkulü en hızlı şekilde satarak paranın maliyetinden zarar etmemesidir.
Teknik Değerleme Şartı ile desteklensin;
Türkiye’nin bir deprem ülkesi olduğu gerçeğini kabul edelim. Bu kabul ile banka/finans kurumlarının kredi işlemlerine bağlı Mortgage ve Teminat kredilerinde uygulanan Ekspertiz raporlarını, SPK lisanslı kişi/firmaların finansal raporunu Yapı Denetim firmalarının teknik raporları ile güçlendirecek
FİNANSAL ve TEKNİK EKSPERTİZ RAPORU uygulamaya koyalım.
Yapı Denetim Firmalarının Raporunu Göre oluşacak Teknik Risk analiz rapor sonucuna ( Yıkılacak – Ağrı Hasar / Orta Hasar / Az Hasar / Hasarsız çıkacak ) göre finansal rapor ile birlikte Banka – Finans kurumları Ekspertiz Raporuna göre vereceği kredi miktarını ve maliyetini belirlesin. Bu rapor sonucunda gayrimenkul satanda / alanda ne olduğunu görsün. Banka – Finans kurumları hasar görebilecek yapılara kredi vermesin!
Banka – Finans Kurumları Krediden Müteselsilen Sorumlu Olsun
Bankalar genel olarak 20 yılı geçmemiş evlere kredi vermeyi tercih etse de eğer evin yeri gelişmiş bir lokasyonda ise veya eskimemiş, yeterince rağbet görebilecek bir durumda ise, evin yaşına bakmaksızın kredi çıkarabiliyorlar.
Deprem gibi afetlerde, Kredi çekmiş, gayrimenkulü hasar almış olan vatandaşların kredi çektikleri veya teminat verdikleri gayrimenkul; DASK ve SİGORTA kapsamında değerlendirilmektedir.
DİKKAT! EK TEMİNAT SİGORTASIZ, DASK SADECE MALİYET KARŞILAR
DASK inşaat maliyetini karşılamakta ancak bina bedelinin çoğunluğunu karşılamamaktadır. Konut sigortasında ek tamamlama teminatı bulunanlar, DASK’ın karşılamadığı inşaat maliyetini sigorta şirketinden alabilmektedir.
Bu durumunun kamuoyunca anlaşılır bir şekilde açıklanmasına ihtiyaç vardır. Çünkü DASK’ım var, garantim var anlayışı bulunmaktadır.
Sigorta ile karşılanamayan hasarlar için kusur durumuna göre yapı denetimi, proje sorumlusu gibi kişilerden hukuki sürece bağlı tazminat hakları bulunmaktadır.
Banka – Finans Kurum Kredisi Kullanımı; kurumları Tüketici veya ilgili Kanununa göre “ alım – satım işleminin “ tarafı, sorumlusu yapmamaktadır.
Garantörlük kapsamında kredi kullandırılan projelerden alınan konutları için doğrudan belli bankalarca kredi sağlandığı için Bu tür proje konutlarında bankaların da sorumluluğunun ne seviyede olabileceği araştırılmalıdır.
Bununla birlikte; Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunca (BDDK), Bankalardan kredi kullanılarak alınan konutlardan yıkılan veya oturulamaz hale gelenler için ilgili kamu otoritesinin karar alarak mücbir sebep dolayısıyla kredi taksitlerini bir yıl süreyle faizsiz öteleyeceği belirtilmektedir.
Örneğin, Bankalar Kahramanmaraş merkezli toplamda 10 ili etkileyen depremlerden etkilenen vatandaşlar için mevcut ve yeni kredilerde 6 Şubat’tan itibaren 6 ay boyunca vade ve taksit kolaylığı imkanı tanımaktadır.
SONUÇ OLARAK; GAYRİMENKUL ALIM / SATIM İŞLEMLERİNDE “TEKNİK EKSPERTİZ RAPOR ZORUNLULUĞU” ÖNEREMEDİĞİM İÇİN, SİSTEMİ ALIŞTIRACAK KREDİ EKPERTİZ SİSTEMİNDE
RADİKAL DEĞİŞİKLİK ÖNERİYORUM.
