İstanbul’da ticari gayrimenkullerin yüzde 20’sinin boş kaldığını ve atıl duruma düştüğünü belirten Altın Emlak Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, gayrimenkul piyasasında kullanılmayan plaza ve ofislerden nasıl faydalanabileceğine ilişkin çözüm önerilerini şu sözlerle paylaştı:
“Pandemi dönemiyle birlikte evden çalışma modeli geldiği ve bir dönem geride kaldı. Gerek uzaktan çalışmanın getirdiği bir çalışma kültürünün anlaşılmasıyla gerekse de dönemsel çalışma nedenleriyle iş yerlerinin konut stoklarında bir arz fazlası yaşandı. Bu arz fazlası pandemi döneminden önce genel anlamda yüksek montanlı inşa edilmiş ticari alanlarımız için beraberdi. Halen bu evrede finans merkezi gibi bazı yerlerde ticari üniteler yapılmaya devam ediyor. Pandemide uzaktan çalışma gerekse de fazla yapılmış bu stoklar nedeniyle plazalarda yüzde 20’ye yakın bir boşluk oranı mevcut. Son dönemde her halükarda yeni bu tarzda inşaatlar yapılmamış olsa bile, var olan stokun nispeten çok daha azının kullanıldığını görüyoruz. Bu stokun neden olduğu açılardan baktığımızda belli bölgelerde bazı yoğunluklar olduğunu görüyoruz. Örneğin; İstanbul Avrupa Yakası’nda özellikle Maslak en çok boşluk yaşanan noktalardan bir tanesi. Bunun yanısıra Basın Ekspres hattı dediğimiz bölgede boşluk oranlarımız mevcut. Bunların bir kısmı merkezi iş alanı imarı statüsünde olan alanlar. Bununla beraber Levent ve Etiler hattı ile Seyrantepe ve Şişli hattında bu boşluk oranları göze çarpıyor.
İstanbul Anadolu Yakası’na bakıldığında Kozyatağı hattında genel bir ticari arz fazlası bulunuyor. Bunun yanında son dönemde bazı bankaların gelmesiyle beraber Ümraniye hattında bu boşlukları görebiliyoruz. Bu boşlukların önemli bir nedeni de şirketlerin belli noktalarda küçülmeye gitmesidir. Daha önce daha yüksek metrekareli bir alana sahip şirket daha küçük bir metrekareli iş yerine geçti. Bunun nedeniyle de aslında bu boşlukların bazıları oluştu. Burada önemli nedenlerden bir tanesi de aidatlardır. Özellikle ticari gayrimenkullerde diğer konutlardan daha farklı aidatlarla ilgili giderler var. Binaların dış cephelerinin temizlikleri, ekstra güvenlik önlemleri ve buranın iş sağlığı ve güvenliği riskleri daha minimize edilmesi yönüyle baktığımızda özellikle aidatlarla ilgili kısım ticari gayrimenkullerin yorucu bir kısmı diyebiliriz. Bu nedenle boşluk oranlarının gerek aidatlar gerekse de pandemi koşulları nedeniyle şirketlerin nispeten uzaktan çalışma modeliyle de değiştirilebilir olduğunu görmesi, bu boşluğun nedeninin açıklıyor.
Son dönemde bazı şirketler ‘flexible ofis’ modelini tercih etmeye başladılar. Bunlar ihtiyaca göre artırılabilir metrekareli yerler oluyor. Sanal ofis dediğimiz hizmetler nedeniyle bu hizmeti aslında vergi levhası ve kaydını açarak bu sanal ofisler üzerinden yürütmeleri biraz daha tercih edilen nokta oldu.
Plazaların nasıl değerlendirileceğine ilişkin olarak baktığımızda, özellikle büyükşehirlerde yeterli konut stoklarımız yok ve talep artmaya devam ediyor. Bu durumdan ilk etkilenecek kişiler de yüksek bir oranda üniversiteye yeni yerleşen gençler olacak. Bu öğrencilerin barınma problemini çözemediğimiz takdirde yaklaşık iki ay sonra çok ciddi daha farklı durumları konuşuyor olacağız. Bu nedenle Gençlik ve Spor Bakanlığımızın nezdinde YURTKUR’un yapabileceği kiralamalarla ya da belediyelerin iştirakleri çerçevesinde yapılabilecek kiralamalarla veya bu plazaları girişimcilere verilebilecek bazı geçici düzenlemelerle, en azından buraların toplu bir barınma amacıyla kullanılması çok daha mümkün hale gelebilir. Buralara yapılacak servis hatları veya belirlenecek güzergahlara verilecek bazı desteklerle bu atıl kalan plazaların en azından toplu barınma ihtiyacı açısından kullanılması çok büyük bir fayda sağlayacaktır. Özellikle gayrimenkul sektöründe yeni arzlar üretilene kadar bir nebze kullanılma potansiyeli sağlayacaktır.”
