İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık (İGD) Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman’ın Hangikredi.com’da kaleme aldığı “Bugünün kiracısı yarının ev sahibidir” başlıklı yazısı şöyle:
Hayatımızın başlangıcında, çocukluk döneminde ve gençliğimizde ailemizin yanında, onların kanatları altında oluruz.
Barınma konusu muhtemelen aklımıza bile gelmez. Ailemizin imkanlarıyla karşılıksız barındığımız günler işe güce başladığımız dönemle birlikte sona erer. Tabi mutlu azınlıktan bazıları yine ailesinin sahip olduğu bir başka evde karşılıksız barınmaya devam edebilir. Bu vesileyle ülkemizdeki hanelerin yaklaşık yüzde 15’inin bir bedel ödemeksizin yakınlarının evlerinde oturduğunu da belirtmiş olalım.
Kendimize ait bir hane oluşturduğumuzda barınmak için önümüzde iki seçenek vardır: Satın almak veya kiralamak.
Bir konutu satın alacak birikime ulaşmak zaman alacağından, yeni kurulan hanelerin bir çoğu için kiracılık bir zorunluluktur. İşte bu aşamada, bir başkasının daha önce tasarruflarıyla edindiği bir varlığı kullanır ve karşılığında bir bedel öderiz. Nitekim ülkemizde hanelerin yüzde 26’sı bir başkasının konutunda kira ödeyerek oturmaktadır.
Hayatın akışı içinde zamanla mesleğimizde ilerleyecek, bilgi ve tecrübemize paralel olarak gelirimiz artacak, kendi evimize sahip olma isteği kuvvetlenecektir. İşte bu aşamada kredi ile konut satın alımı gündeme gelir. Artık bir başkasının evinden çıkıp kendi evimize taşınma zamanı gelmiştir. Fakat bu kez başkalarının evi yerine “parasını” kullanmak durumunda kalırız.
İşte, hayatımızın yaklaşık olarak 25 ile 40’lı yaşları arasındaki bu çağlarda, başkalarının birikimiyle aldığı bir evi kullanır veya başkalarının birikimlerini ödünç alarak sahip olacağımız bir evde oturabiliriz.
Genellikle kırklı yaşlarla birlikte artık başkalarının kaynaklarını kullanma dönemi sona erer ve kendi birikimlerimizi oluşturmaya başlarız. Kendi evimizde oturup, üstüne birikim yapmaya başladığımız bu dönem, finansal olgunluk dönemi olarak adlandırılır.
Yeri gelmişken, ülkemizde hanelerin yüzde 58’inin kendi evinde oturduğunu da belirtelim.
Bu dönemde bazı aileler sayfiye veya kır evi olarak kullanmak üzere ikincil konutlar edinerek, konut tüketimlerini artırma yoluna gidebilirler.
Finansal olgunluk dönemi boyunca daha büyük veya daha prestijli konut edinimine yönelim söz konusudur. Birçok aile küçük bir konut yatırımıyla başlayıp, değeri daha yüksek konutlara doğru geçişler yapar.
Finansal olgunluğun ileri safhalarında, yani gelirlerimiz harcamaları bir hayli aştığında, geleceğe yönelik yatırımlar yapmaya başlarız. İleride, yaşlanıp aktif çalışma hayatından çekildiğimiz yıllarda da gelir düzeyimizi korumak için pasif gelir kaynakları arayışında oluruz.
Ülkemizde emeklilik sistemleri yeterince gelişmediğinden, birçok aile için kira getirisine yönelik konut yatırımı, alternatif bir emeklilik planı sağlar. Emeklilik dönemine yönelik kira getirisi amaçlı konut yatırımı için ikinci belki de üçüncü konut sahipliği söz konusu olabilir.
İkinci, üçüncü konut yatırımı da konut kredisi kullanılarak yapılabilir. Zaten kiraların üzerinde oluşan konut kredi taksitlerini ödeyebilecek finansal güce ancak finansal olgunluk çağında erişilebilmektedir.
Hayatımızın bu safhasında kaynak kullanan olmaktan çıkmış, kendi birikimlerimizi başkalarının kullanımına sunmuş oluruz. Bir zamanlar nasıl başkalarının konutunda oturmuş, birikimini ödünç almışsak, şimdi de biz kendi varlıklarımızı genç kuşaklara sunar hale geliriz.
Emeklilik döneminde gelir getirici konut yatırımlarımızın yanı sıra yaşadığımız konutla da ilgili kararlar almak durumunda kalabiliriz. Çocukların da yuvadan uçtuğu bu dönemde, ev iki kişi için büyük gelmeye başlayabilir. Ayrıca çalışma hayatının sonlanmasıyla, mekânsal olarak yaşama maliyetlerinin daha uygun olduğu bölgelere taşınmak iyi bir alternatif olarak gündeme gelebilir.
Bu durumda mevcut evi satarak daha uygun fiyatla yeni bir ev almak ve kalan bakiye ile kiralama amaçlı bir başka ev yatırımı yapmak mümkün olabilir. Bu çerçevede yazlık veya sayfiye evi olarak kullanılan ikincil konutta yıl boyu oturup, birincil konutu kiraya vermek de yaygınlaşan bir seçenek haline gelmeye başlamaktadır.
Konut edinebilecek birikim düzeyine erişinceye kadar barınma ihtiyacımızı kiralık konutlar yoluyla giderebiliriz. Makul kira düzeylerindeki konutlara erişebilmek için ise piyasada yeterli kiralık konut arzının bulunması gerekir. Kiralık konut arzı ise kiralama amaçlı konut yatırımı varsa mümkün olur. Kira getirisi cazip olmaktan çıkarılırsa finansal olarak olgunlaşmış aileler, emeklilik amacıyla kiralık konut yatırımına kaynak ayırmaktan vazgeçebilirler. Kiralama amaçlı konut yatırımının azalması ise kiralık konut krizini daha da derinleştirir.
Gençlik dönemlerimizde barınmak için başkalarının birikimlerine, ileri yaşlarda düzenli gelir elde edebilmek için başkalarının varlıklarımızı kullanılmasına ihtiyacımız var. Kiralama piyasası için düzenlemeler yaparken kaş yapayım derken göz çıkarmamak, bugünün kiracılarının yarının ev sahipleri olduğunu unutmamak gerek. Yoksa bugün kiralama piyasasını düzenleyeceğiz derken yarınki nesilleri evsiz bırakabiliriz.
