İstanbul Avrupa yakasında Bahçeşehir – Büyükçekmece arasında müstakil bahçeli villa arıyorsanız; Tek adres “Büyükçekmece Göl Vadisi“dir.
Bu vadi, 90’lı yılların başında Alkent projesi ile keşfedilmiştir. 99 depremi ile hız kazanan projesel gelişim ve yerleşim süreci, günümüzde çevre sanayi ve İstanbul Havalimanı erişim kolaylığı ile sürmektedir.
Bugün bölge ismini “Alkent 2000“ mahallesi olarak aldığı kısımda; Alkent Yeditepe, Alkent Çamlıca, TulipA, Pelikan Hill, Pelikan Hill Batı Mahal, Pelikan Hill Ihlamur Evleri, Göl Mahal gibi başlıca villa projeleri geliştirilmiştir.
Bölgenin 2. Gelişim aksı “Karaağaç“ Mahallesidir. Bu mahalle ise 2001 yılında Hisarevleri ile başlamış ve günümüze kadar, Ekin Konakları, Günışığı Konakları, Toskana Vadisi, Park Village, Yeşil Yaka, Sun Flower, Doğa Evleri ile sürmektedir.
90’lı yıllar ile başlayan müstakil villa süreci Tripleks / 3 Katlı 500 – 1,000 m2 kullanım alanına sahip olan villa trendi ile başlamış, 400 – 750 m2 kullanım alanlı Dubleks / 2 Katlı villa trendi ile devam etmiş, 2015 yılında bölge Tek katlı villa ile tanışmıştır.
Bölgede 150 m2 3+1’den 500 m2 7+1 ‘e değişen Tek katlı villa konseptinin ilk uygulaması “Park Village“ de olmuştur. O günden bugüne Tek katlı villa konsepti karma katlı projeler olan Yeşil Yaka, Ihlamur Evleri, Toskana Faz-3’e taşınmıştır.
Tamamı tek katlı müstakil bahçeli özel havuzlu villalardan oluşan Park Village projesi Büyükçekmece Göl Vadisinin kaderini değiştirmiştir, yaşam modası yaratmıştır.
İnsan fizyolojisine en uygun olan tek katlı villa; insan hayatından merdiveni atmıştır. 6 metreye varan tavan yüksekliğinin sağladığı metreküp uygulaması ile villa trendininde aydınlık – ferah – bol oksijen kullanımı keşif edilmiştir.
2015 yılında müstakil villa satış rekoru kıran Park Village tercih sebepleri ; 2 -3 ve hatta 4 katlı villalarda oturup, bu villaların katlara yayılan kullanım zorluğu, ikiz, sıralı villalarda ise ortak yaşam ve bitişik villaların ses izolasyon problemleridir.
Aileler villa tercihinde bulunurken gençlik dönemi kadar artık yaşlılık, olası yaş almanın veya engelli hayatın katlara yayıldığında ortaya çıkardığı problemleri düşünmektedir..
Villa satın almada; en önemli kriter ödenen bedelin satın aldığı kullanılan/fonksiyonel alan olmaktadır. Yıllar öncenin “ödenen bedel / satın alınan brüt m2 ve arsa payı“ hesapları değişmiştir.
Villa trendi günümüzde ortalama 200 – 250 m2 net alan üzerine, net 500 – 750 m2 arsa payı üzerine kurgulanmaktadır.
Villa yaşam kurgusu; gündüz alanları ve gece alanları olarak tasarlanmaktadır. Park village’de olduğu gibi; 60 m2 Salon ve Oturma odası fonksiyonu ile 40 m2 mutfak önemli yer tutmaktadır.
Artık yapının işletme maliyetinden ve bahçe payının peyzajından, bakımına, sulamasından, bahçıvanına maliyetler değerlendirilmektedir.
Hatta site yaşam döngüsü içinde Park Village doğa ile iç içe sağlıklı yaşam döngüsünü açık alanda spor kavramını geliştirmiş, bölgeye örnek olmuştur. Bu gelişim kullanılmayan kapalı alanlara ödenen aidat yükünü ortadan kaldırmıştır.
30 yıla yakın süre içinde projesel gelişimin sürdüğü Büyükçekmece Göl Vadisinde yaklaşık 5 bin müstakil villa yer almaktadır. Planlanan villaların %10’una tekabül eden moda villa trendi; Tek katlı villalardır.
Bölge 2. El pazarı incelendiğinde %10’a yakın aktif ikinci el satılık villa portföy varlığı gözlenmektedir. 2. El satış portföylerinin %20’lık kısmını tek katlı villalar oluştururken; %80’lık kısım 2 – 3 ve 4 katlı villalardır.
Müstakil villa döngüsü; ailelere katılan çocuk ve yaşlılık eğrilerini izlemektedir. Örneğin; Büyükçekmece Göl Vadisi 2. El pazarındaki satılık portföy yapısı;
- 0 – 4 yaş ; %45
- 5 – 10 yaş ; %30
- 11 – 30 yaş ; %25
Olarak dikkat çekmektedir. 0 – 4 yaş arası 167 adet villa incelendiğinde ise %50’sinin Tek Katlı villalardan oluştuğu, bunun %55’inin Toskana vadisi tek katlı villaları geriye kalanın Park Village, Ihlamur Evleri ve Yeşilyaka arasında dağıldığı gözükmektedir.
Toskana Vadisi tek katlı konseptindeki ağırlığın sebebi, 150 m2’lik yatırım özellikli 3 – 4 odalı villa tasarlanması, son 4 yıl içinde yatırım özellikli olarak villa alımına tüketicilerin yönelmesidir. 2. El satışındaki oransal farkın nedeni ise; Toskana Vadisi tek katlı villalarının kaba inşaat teslimleri ile açıklanmaktadır.
Villa konseptlerinde kaba inşaat teslimler, yatırımcının el değişimi, yerleşim ve yaşam sürecini uzatarak projeyi olumsuz yönde etkilemektedir.
Büyükçekmece Göl vadisi 2. El pazar yapısında; villa brüt m2’si x 10,000 – 25,000 – TL arasında imalat ve teftişe göre rakamların şekillendiği takip edilmektedir.
Büyükçekmece Göl Vadisinde; imarlı arsa stoğu önümüzdeki dönemde 500 – 750 arasında müstakil villa yapına izin verecektir. Bu yapı içinde 90’lı yılların kent çeperi olan bölge günümüzde Esenkent & Bahçeşehir ile bütünleşmiş artık bölgenin bir parçası haline gelmiştir.
Kısıtlı arazi yapısı, tek katlı villa talebi, artan imarlı arsa maliyetleri, yükselen inşaat maliyetleri Büyükçekmece Göl Vadisi’nde doğru ürün olarak Tek katlı villayı – değer olarak yönü yukarı doğru göstermektedir.
