6 Şubat’ta meydana gelen deprem 11 ildeki konut piyasasını direkt etkilerken, çevre iller ve 3 büyükşehir üzerinde de ciddi değişimlere sebep oldu. “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” Nisan raporuna göre Ankara’da satılık konut piyasasının canlandığı görülüyor.
Emlak piyasasının nabzını tutan sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırladığı “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunun yenisini yayınlandı. Rapora göre, satılık konut talebi endeksi Şubat’a kıyasla yüzde 3,6 yükseldi. Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı ise Türkiye genelinde düşüş seyrine geçti. Benzer şekilde, konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak değerlendirilen ‘’satılan konutların satılık ilan sayısına oranı” da ülke genelinde ve üç büyükşehirde arttı. Ayrıca, konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullanılan satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren “kapatılan ilan yaşı” ise geçen aya kıyasla hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde kısaldı. Depremden en çok etkilenen illerde gözlenen veriler satılık konut sayısının bu illerde neredeyse üçte bir, konut talebinin ise yarıdan fazla düştüğünü göstermektedir. Bu illerde hem arz hem de talepte görülen azalma, fiyatlarda sınırlı bir artışla sonuçlandığı görülmektedir.
Kiralık konut sayısının yine deprem bölgelerindeki illerde üçte birinden fazla düştüğü gözlemlendi. Bu illerdeki kiralık konut talebi ise önemli farklılıklar gösteriyor. Bu doğrultuda kiralık konut talep endeksi Adıyaman’da yüzde 49,7 azalırken Gaziantep’te yüzde 98,6 arttı. Hatay, Kahramanmaraş ve Malatya’da kiralık konutlar sağlam binalarda yer aldığından konut talebindeki artış yüksek oranda fiyat artışlarına neden oldu, bu üç ilde kira fiyatları geçtiğimiz iki ayda iki katına yaklaştı. Fiyat artış oranları incelendiğinde Hatay’da yüzde 79,1 ve Kahramanmaraş’ta yüzde 88,9 gibi yüksek seviyelerde artış gözlemlendi. Malatya ise yüzde 93,2’lik oranla en yüksek fiyat artışının gerçekleştiği il oldu.
Deprem bölgesinde arz azaldı fiyatlar arttı
Deprem felaketi bölge illerdeki konut arzının önemli ölçüde düşmesine sebep oldu. Kiralık konut arzlarındaki toplam değişim oranları negatif anlamda yüzde 37,1 ve yüzde 89,4 olarak göze çarpıyor(Tablo 1). Gaziantep bu iller arasında konut arzının yüzde 37,1 oranla en az düştüğü il olmuştur. Osmaniye ve Hatay’daki kiralık ilan sayıları da yarıdan fazla düştü. Ne yazık ki depremden en çok etkilenen Malatya, Kahramanmaraş ve Adıyaman’daki kiralık konut arzındaki düşüşlerin yüzde 90’a ulaştığı gözlendi.
Bu illerdeki konut arzındaki düşüşe karşılık konut talebinde çok farklı seyirler görülmektedir. Kiralık konut talebi Adıyaman’da neredeyse yarıya düştü. Buna karşılık Kahramanmaraş, Osmaniye, Hatay ve Malatya kiralık konut talebinin arttığı iller olarak öne çıkıyor. Gaziantep ise konut talebinin neredeyse iki katına çıkmasıyla diğer illerden ayrışıyor.
Tablo 1: Depremden etkilenen illerdeki arz, fiyat ve talep endeksi değerleri ve aylık değişimleri
| Arz (kiralık ilan sayısı) | Talep endeksi | Fiyat (ortalama m2) | |||||||
| İller | Ocak | Mart | Değişim (%) | Ocak | Mart | Değişim (%) | Ocak | Mart | Değişim (%) |
| Adıyaman | 463 | 49 | -89,4 | 97,2 | 48,9 | -49,7 | 24,2 | — | — |
| Gaziantep | 3602 | 2264 | -37,1 | 64,7 | 128,5 | 98,6 | 40 | 53,85 | 34,6 |
| Hatay | 1140 | 438 | -61,6 | 71,1 | 93,2 | 31,1 | 31 | 55,56 | 79,1 |
| Kahramanmaraş | 1777 | 206 | -88,4 | 68,5 | 77,2 | 12,7 | 25,7 | 48,57 | 88,9 |
| Malatya | 1498 | 190 | -87,3 | 79,4 | 111,9 | 40,9 | 24,4 | 47,21 | 93,2 |
| Osmaniye | 550 | 238 | -56,7 | 85,2 | 106,5 | 25 | 25,5 | 33,48 | 31,6 |
Değişen arz talep dengesi doğal olarak fiyatlara da yansıyor (Tablo 2). En yüksek fiyat artışı görülen il Malatya iken en az artış yaşanan il ise Muğla olarak dikkat çekiyor.
Yüksek kira artış oranında Malatya’yı takip eden iller ise Trabzon, Kahramanmaraş, Denizli ve Ordu oldu. En düşük kira artışının görüldüğü iller de İstanbul, Van, Erzurum ve Diyarbakır oldu.
Tablo 2: Yıllık kira artışlarının en yüksek ve en düşük olduğu iller – 2023 Mart
| İller | 2022 Mart m2 Fiyatı | 2023 Mart m2 Fiyatı | Yıllık Cari Kira Artışları (%) |
| Türkiye Ortalaması | 37,7 | 97,0 | 157 |
| Malatya | 11,6 | 47,2 | 307,7 |
| Trabzon | 12 | 42,3 | 251,7 |
| Kahramanmaraş | 15,5 | 48,6 | 212,5 |
| Denizli | 18,8 | 58,3 | 211,1 |
| Ordu | 14,3 | 43,3 | 203,2 |
| İstanbul | 53,9 | 122,2 | 127 |
| Van | 16,1 | 36 | 123,5 |
| Erzurum | 10,5 | 23,5 | 123,4 |
| Diyarbakır | 17,5 | 37,1 | 111,9 |
| Muğla | 103,5 | 176,5 | 70,4 |
Satış fiyatları artışı yavaşladı
Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı Türkiye genelinde düşüş seyrine geçti. (Şekil 1). Şubat’ta yüzde 131,6 olan yıllık fiyat artışı Mart’ta yüzde 122’ye gerilediği gözlemlendi. Mart ayında depremin etkilerinin ortadan kalkmadığı ancak, Mart’ta baz etkisinin daha baskın olmasından dolayı yıllık fiyat artış hızı geriledi.
Şekil 1: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Şubat ayındaki değerle kıyaslandığında, satılık konut cari fiyatlarındaki yıllık artış oranının üç büyükşehirde düştüğü görülüyor. Şubat’tan Mart’a yıllık artış oranı İstanbul’da yüzde 127’den yüzde 112,6’ya, Ankara’da yüzde 141,7’den yüzde 138,3’e, İzmir’de ise yüzde 133,5’ten 124,8’e geriledi.
Satılan konut sayısının satılık ilan sayısına oranı en çok Ankara’da yükseldi
Satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı üç büyük ilde de yükseldi (Şekil 2). Bu oran geçen aya kıyasla İstanbul’da 0,3 puan, Ankara’da 1,7 puan, İzmir’de ise 0,1 puan arttı. Mart ayının verilerine göre satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı İstanbul’da yüzde 4,6, Ankara’da yüzde 7,6, İzmir’de ise yüzde 4,6 oldu.
Şekil 2: Üç büyük ilde satılan konut sayısının satılık konut ilan sayısına oranı (%)
Yıllık reel satış fiyatı artış oranı Ankara’da artarken İstanbul’da ve İzmir’de düştü
Reel satış fiyatı yıllık artış oranı Ankara’da artarken İstanbul’da ve İzmir’de azaldı. Reel satış fiyatı yıllık artış oranı Şubat’tan Mart’a Ankara’da 2,6 yükseldi, İstanbul’da 5,1 puan, İzmir’de ise 1,2 puan düştü. Satılık konut reel fiyatlarındaki yıllık artış oranı İstanbul’da yüzde 41,2, Ankara’da yüzde 58,3 ve İzmir’de yüzde 49,3 olarak kaydedildi.
