Bir arazide yapılabilecek en fazla İnşaat alanı miktarını belirleyen emsal değerlerindeki artışlar, tarihî şehrin silüetini bozuyor. Megakentin dört bir yanında emsal değerleri aşılıyor. Son on yılda Kadıköy'de emsal değeri 2,14'ten 4,5'e, Kartal'da 1,5-2'den 3'e, Zeytinburnu'nda 2'den 4'e, Esenyurt'ta ise 2,5'ten 7-8'e kadar çıktı. En hızlı gelişen ilçelerden Esenyurt'ta bir şirket 2,5 emsalle 10 bin 811 metrekare olan İnşaat hakkını, emsali 7,9'a çıkararak 23 bin 743 metrekareye yükseltti. Problemin kaynağı olarak İmar planlarındaki çok başlılık görülüyor. Büyükşehir Belediyesi'nin yanı sıra Şehircilik Bakanlığı ve TOKİ, İmar Planı hazırlayabiliyor. TOKİ, kendi arsalarının değerini artırmak için emsali yüksek İmar hakları tanıyabiliyor. İstanbul Şehir Plancıları Odası Başkanı Tayfun Kahraman, "İmar haklarındaki kontrolsüz artışlar şehir planını bozarak problemleri içinden çıkılmaz hale getiriyor." diyor.
Yeni yapılacak yerleşim alanları ve projelerle nüfusunun 20 milyonu geçeceği tahmin edilen İstanbul'da, inşaat emsal değerlerinde planlara aykırı uygulamalar kenti tehdit ediyor. Şişli, Mecidiyeköy, Maslak, Levent, Zeytinburnu, Bakırköy gibi eski bölgelerin yanında Halkalı, Başakşehir, Ataşehir, Kayaşehir gibi yeni şehirleşen bölgelerde de emsal değerlerini esneten birçok proje bulunuyor. Depreme hazırlık ve Kentsel Dönüşüm kapsamında yenilenecek bölgelere en fazla 3 emsal verileceği duyurulmasına karşın, şehrin yeni yüzünü belirleyecek bu tip ana projelerde bile değerler aşılıyor. Başakşehir ve Arnavutköy'ün yüzde 70'i yeni yapılaşmalar için rezerv alan ilan edilmiş durumda. Ancak yeni inşa edilecek bu bölgelerde emsale aykırı uygulamalar yapılması durumunda şehirleşme yine darbe yiyecek.
Emsal tartışması Zeytinburnu'ndaki gökdelenlerin tarihi yarımada silüetine girmesiyle başladı. Silüet tartışması dışında İstanbul'da birçok noktada emsal değerlerinin aşılmasından dolayı yaşanan imar sorunları bulunuyor. Göztepe'deki Meteoroloji Bölge Müdürlüğü yerine inşa edilen 44 katlı 4 gökdelen bunlardan biri. 6 emsal verilen Kadıköy Selamiçeşme'de 44 bin metrekarelik alana inşa edilen Gökdelenler, Küçük Çamlıca'dan bakıldığında Adalar'ın güzelliğine gölge düşürüyor. Esenyurt'ta ise neredeyse her inşaat şirketi emsalden fazla inşaat yapmış durumda. İlçe belediyesinin verdiği emsal değerleri ile Büyükşehir'in onayladığı emsaller aynı olmayınca, şirketler fazla katlarını yıkmak zorunda kaldı. Bazı İnşaat Firmaları iflasın eşiğine geldi. Esenyurt'ta 2,5 emsalle 10 bin 811 metrekare inşaat hakkı olan bir şirket, emsali 7,9'a çıkararak 23 bin 743 metrekare inşaat yapmış durumda. Yine 2 emsal ile 25 bin 366 metrekare inşaat yapma hakkı olan başka bir şirket emsali 5,38'e çıkarıp 42 bin 857 metrekare inşaat yaptı. Bu ihlaller Büyükşehir Belediye Meclisi'nden döndü. Bağdat Caddesi'nde bölgenin emsal değerinin çok üstünde yapılan Rezidans ise bir diğer örnek. Etiler'deki 34 katlı bir Otel ise kot farkını kullanarak emsali yükseltti. Zincirlikuyu'daki yüksek katlı konutlarda da emsalin çok üzerine çıkıldı. Geçtiğimiz yıla dek ana ulaşım aksı üzerinde özel şahıslara ait arazilere emsal sınırlaması yapılmıyordu. Mecidiyeköy'de bulunan alışveriş merkezleri de bu durumdan yararlanarak emsal aşılarak kuruldu. İstanbul Büyükşehir Belediye (İBB) Meclisi geçtiğimiz yıl aldığı bir kararla transfer merkezlerindeki emsal artışını durdurdu.
TOKİ'nin satışını yaptığı arsaların imar planını hazırlama hakkı bulunması da eleştiriliyor. Arsalarının değerini artırmak için bölgenin emsal değerinden çok yüksek imar hakları tanıyabiliyor. Mecidiyeköy (Ali Sami Yen Stadı'nın arazisindeki inşaat) ve Ataşehir'de TOKİ'nin satışını gerçekleştirdiği alanlarda bu haklara dayalı olarak yüksek katlı binalar yapıldı .
İstanbul'da yüksek katlı binaların silüeti bozması üzerine ilçe ilçe bina yükseklik sınırı belirlendi. İBB Meclisi'nin ocak ayında aldığı kararla Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Esenler, Eyüp, Gaziosmanpaşa, Güngören, Küçükçekmece ve Zeytinburnu'nda bina yüksekliklerine sınırlama getirdi. Bu sınır Bakırköy'de 55 metre, Yeşilköy'de 60 metre olarak belirlendi. Yenibosna'da 40 metre kot altı olan yerlerin bina saçak kotu 120 metre, 150 metrenin üstündeki kotlarda ise 80 metre oldu. Şirinevler'de saçak kotu yüksekliği 85 metre, Küçükçekmece Cennet Mahallesi'nde 95 metre, Bağcılar Evren Mahallesi'nde 80-120 metre, Mahmutbey Mahallesi'nde de 60-120 metre arasında değişiyor. Güngören'de bina saçak kotları 60-80 metre, Bayrampaşa'da 35-55 metre, Eyüp'te 20-35 metre, Esenler'de 60-80 metre, Zeytinburnu'nda 45-70 metre oldu. Semtlere göre yükseklik belirlenmeye devam ediliyor. Uygulamanın hayata geçirilmesiyle İstanbul Topkapı Cevizlibağ semtinde 80 metre yüksekliği olan bir Otel inşaatı 40 metreye düşürüldü.
Emsal, bir arsada yapılabilecek toplam inşaat metrekaresi anlamına geliyor. Örneğin 1.000 metrekarelik bir arsada emsal değeri 2 olursa bu arsaya en fazla 2000 metrekarelik inşaat yapılabilir.
Keyfî emsallerle kurallar deliniyor
TMMOB İstanbul Şehir Plancıları Odası Başkanı Tayfun Kahraman: Tayyip Erdoğan'ın yerel yöneticilere yaptığı uyarıyı çok yerinde buluyoruz. Yerel yöneticilerle birlikte son dönemde maalesef Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın da benzer uygulamaların altında imzası bulunuyor. Merkezî hükümet kanadından da böyle uygulamalar görüyoruz ne yazık ki. Bu kararların İstanbul'a getirisi ve götürüsünü değerlendirdiğimizde kararların mevcut plan dokusunu bozduğu, oradaki altyapı projelerini ve yatırımları da zorladığı aşikâr. Bugün İstanbul'da başta Büyükdere Caddesi aksı olmak üzere büyük ulaşım ve altyapı problemleri keyfi plan değişiklikleriyle kuralların delinmesiyle yaşanıyor. Şu anda emsal değerlerinin çok üzerinde kullanılan inşaat hakları nedeniyle Büyükdere aks'ında orada bir metro hattı olmasına rağmen- hâlâ çok büyük ulaşım problemleri yaşanıyor. Bugün İstanbul'un birçok bölgesinde bu tür imar haklarındaki kontrolsüz artışlar altyapıyı olumsuz etkiliyor. Bu tarz uygulamalar mevcut şehir planı bütünlüğünü bozarak problemleri içinden çıkılmaz hale getiriyor. Asıl sorun yerel yönetimlerin parsel bazında belirlediği emsal ve İstanbul'un plan bütünlüğünü bozan müdahaleler.
Üst ölçekli planlar çöpe atıldı
Deprem Konseyi eski Başkanı Haluk Eyidoğan: Yerleşmeler planlanırken öncelikle o kentin kimliği nasıl olacak ona karar verilmeli. Planlama prosedüründe değişik ölçeklerde planların yani bölge planlarının çevre düzeni planlarının ve imar planlarının birbiriyle uyumlu olması gerekiyor. İstanbul'un planlanmasında görevli bir kurumda çalışan biri olarak söylüyorum 4 yıllık bir akademik çalışma yapıldı İMP'de. Korunması gereken tüm alanlar, imara açılacak alanlar, gelişme alanları belirlendi. Kısacası şehrin anayasası ortaya çıktı. Sonra ne yaptık? Bu planı çöpe attık. Kısa vadeli kazançlar için İstanbul gibi bir kentin şehircilik standartlarından uzaklaştırılmaması gerekir. Mesela bizim bugünkü Deprem yönetmeliğimiz yüksek binalar için değildir. Siz emsal artırıp Gökdelenler kuruyorsunuz ama bu depreme bile dayanıklı değil. Bunun hesabını da şehri bilfiil yönetenler vermelidir.
Bayraktar: Emsal artışları zorlaşacak
Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, emsal artışlarıyla ilgili düzenleme yapacaklarını açıkladı. Bayraktar, "Emsal artışları çok daha zorlaşacak. Öyle herkes kafasına göre plan notlarıyla, bilmem neyle emsal artışı yapamayacak." dedi. Bakan Bayraktar, Başbakan Tayyip Erdoğan'ın "AK Parti 4. Uluslararası Yerel Yönetimler Sempozyumu"nda, belediye başkanlarına emsal değerleriyle ilgili uyarıda bulunduğunu hatırlattı. Başbakan Erdoğan'ın bu yöndeki talimatlarıyla ilgili çalışmalar yaptıklarını anlatan Bakan Bayraktar, "Yeni kanun çıkarıyoruz, İmar Kanunu. Orada birtakım kıstaslar getiriyoruz. Yeni Yapı Denetim Kanunu yapıyoruz, orada kıstaslar getiriyoruz. Çevre Kanunu'nda değişiklikler yapıyoruz. Bu kulvarı çok daha güzel, çok daha ciddi, çok daha çevreci konuma getirmek için adımlar atıyoruz." dedi.
Bakan Bayraktar, emsal artışlarıyla ilgili düzenleme yapacaklarını vurgulayarak, "Emsal artışları çok daha zorlaşacak. Öyle herkes kafasına göre plan notlarıyla, bilmem neyle emsal artışı yapamayacak." ifadelerini kullandı. Emsalin teknik bir konu olduğunu dile getiren Bakan Bayraktar, şunları kaydetti: "Emsal 2 dersin ama diğer taraftan emsal vermezsin, kütle koyarsın. Diğer taraftan taban alanı katsayısı dersin, yükseklik verirsin, emsal belli olmaz. Bunlar çok izafi şeyler. Onun için biz inşaat emsali konusunda, yol, çevre, meydan, sosyal donatı, teknik altyapı konusunda bunlara çok daha dikkat etmek için adımlar atacağız, düzenlemelerini çok daha ciddi yapacağız." Bakan Bayraktar, çalışmayı belediyelerle yaptıklarını kaydederek, "Belediyeler de yapılanlardan rahatsız. Bu bir olgu, belediyelerle ortaklaşa toplantılar yapıyoruz. Bunlar devam edecek." diye konuştu.
