Geçtiğimiz hafta sonu “İklim Değişikliği ve Çevresel Sürdürülebilirlik: Finansman Boyutu” başlıklı bir eğitim içerisinde konu konuyu açınca, eğitim başlıklarımızı bir yazıya taşımak şart oldu… İklim değişikliği ve sürdürülebilirlik, tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de gayrimenkul sektörünün geleceğini şekillendiriyor.
Özellikle enerji verimliliği yüksek binaların artan değeri ve finansman imkanları, bu alandaki dönüşümü hızlandırıyor. Uluslararası Değerleme Standartları (IVS)’nın Ocak 2025 tarihindeki son düzenlemeleri, gayrimenkul değerleme süreçlerinde enerji verimliliği, karbon salınımı ve sürdürülebilirlik gibi faktörlerin dikkate alınmasını teşvik ediyor. Türkiye’de de bu sürece uyum sağlamak için önemli adımlar atılmış olsa da, henüz tam anlamıyla oturmuş bir model bulunmadığını söyleyebiliriz.
Yeşil binalar ve değerleme süreçlerinde değişen dinamikler
IVS’nin uluslararası standartları, gayrimenkul değerleme süreçlerinde enerji performansı sertifikalarını (EPC – Energy Performance Certificate), karbon emisyonlarını ve sürdürülebilirlik faktörlerini dikkate almayı öneriyor. Değerleme uzmanları artık sadece lokasyon, bina yaşı ve kullanım alanı gibi geleneksel kriterleri değil, aynı zamanda bir binanın enerji verimliliğini, yenilenebilir enerji kullanımını ve karbon ayak izini de göz önünde bulundurmak zorunda. Hatta, ilerleyen süreçlerde değerleme şirketleri (bugün denetim firmalarının yapmaya çalıştığı gibi) bünyelerinde çevre mühendisi de istihdam etmeye başlarlarsa şaşırmamak gerekiyor.
Türkiye’de mevcut durum ve eksiklikler
Türkiye’de Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği (BEP-TR) çerçevesinde 2011 yılından bu yana yeni binaların enerji kimlik belgesi (EKB) alması zorunlu hale getirildi. Ancak, mevcut yapı stokunun büyük bir kısmı C veya daha düşük enerji sınıfına sahip olduğundan, enerji verimliliğinin gayrimenkul değerleme süreçlerine entegrasyonu halen sınırlı. Türkiye’de enerji verimliliği ve bunun değerleme sürecindeki eksiklikleri konusunda aklıma gelenleri aşağıda sıralamaya çalıştım:
1- Sektörde hazırlanan değerleme raporların çoğunda, enerji kimlik belgelerinin etkisi yeterince vurgulanmıyor.
2-Bankalar ve finans kuruluşları, enerji verimliliği yüksek projelere özel kredi koşulları sunsa da değerleme raporlarında bu kriterlerin ağırlığı sınırlı kalıyor.
3-Avrupa ve ABD’de yapılan araştırmalar, yeşil sertifikalı binaların piyasa değerinin %5-10 oranında daha yüksek olduğunu gösteriyor. Türkiye’de ise bu oran net bir şekilde belirlenmiş değil.
4-Türkiye’de milyonlarca konutun dönüşmesi gereken kentsel dönüşüm projelerinde enerji verimliliği kriterleri genellikle ikinci planda kalıyor.
5-Düşük maliyetli konut üretme baskısı, enerji dostu malzemelerin kullanımını sınırlıyor.
6-Avrupa’da “Yeşil ipotek” (Green Mortgage) uygulamaları yaygınlaşırken, Türkiye’de birkaç banka hariç genel anlamda bankalar henüz geniş çapta enerji verimliliği temelli kredi modelleri sunmuyor.
Peki ne olmalı, ne yapmalı?
Türkiye’nin AB Yeşil Mutabakatı ve küresel sürdürülebilirlik hedefleri doğrultusunda ilerlemesi için aşağıdaki adımlar kritik önem taşıyor:
-Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB), IVS standartlarına daha fazla uyum sağlayarak enerji verimliliğinin değerleme süreçlerindeki ağırlığını artırmalı.
-Enerji sınıfı A veya B olan binaların piyasa değerinin belirgin bir şekilde farklılaşması için yeni ölçütler belirlenmeli.
-Bankalar ve kamu kurumları, enerji verimli konutlar için özel düşük faizli kredi modelleri geliştirmeli.
-Kentsel dönüşümde yeşil dönüşüm fonları oluşturulmalı.
-Sadece yeni projeler değil, mevcut binaların enerji verimli hale getirilmesi için vergi indirimleri ve teşvik mekanizmaları sağlanmalı.
-Avrupa’daki gibi “Yeşil Yenileme Kredileri” sunularak, eski konut sahiplerinin enerji dostu yenilemelere yönlendirilmesi sağlanmalı.
-Deprem riski kadar, iklim riski de kentsel dönüşüm politikalarına dahil edilmeli.
-Çatı üstü güneş panelleri, yağmur suyu toplama sistemleri ve yalıtım uygulamaları zorunlu hale getirilmeli.
Sonuç…
Türkiye’de gayrimenkul sektörünün enerji verimliliğini merkeze alan bir modele evrilmesi artık kaçınılmaz. Değerleme süreçlerinde enerji performansının belirgin bir kriter haline gelmesi, hem yatırımcıları bilinçlendirecek hem de finansal sistemin bu dönüşüme daha fazla destek vermesini sağlayacaktır diye düşünüyorum. Son söz; yeşil binalara yatırım yapan kazanır, enerji verimliliğini görmezden gelen kaybeder. Gayrimenkul piyasasının bu dönüşüme hızla adapte olması gerekiyor.
(Haber kaynağı: Dünya Gazetesi – Prof. Dr. Ali Hepşen’in 6 şubat 2025 tarihli köşe yazısı)
