Ercan Uyan: 42,5 TL’si olan herkes gayrimenkul yatırımcısı olabilecek

Türkiye’nin ilk gayrimenkul sertifikasının halka arzı bugün bir basın toplantısıyla duyuruldu.  
Türkiye’nin ilk gayrimenkul sertifikası TOKİ ve Makro İnşaat işbirliğiyle inşa edilen Park Mavera 3 Projesi’yle hayata geçiyor. Projenin ilk etapta 3’te biri paylara bölünecek ve paylar, inşaatın teslim süresi olan 36 ay boyunca Borsa İstanbul’da işlem görecek. Bölünen paylar doğrultusunda inşaatın teslim süresi olan 36 ay boyunca Borsa İstanbul’da işlem görecek sertifikalarla, dileyen herkes projeye ortak olabilecek. 
Gayrimenkul Sertifikası hakkında TOKİ Başkanı Mehmet Ergün Turan, Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Dr. Vahdettin Ertaş,  Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan ve Vakıf Yatırım Genel Müdürü Kemal Şahin bilgilendirmede bulundu ve basın mensuplarının sorularını yanıtladı.
Türkiye'nin ilk gayrimenkul sertifikasını TOKİ’yle birlikte halka sunan Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan toplantının hemen ardından  Emlakdream.com’a konuştu. 
Ercan Uyan,  gayrimenkul sertifikasıyla ilgili , “Gayrimenkul Sertifikası malum 2013 yılında çıkan bir kanun. Daha sonra 2016’da 6’ncı ay ile 8’inci ayda tebliğ yayınlandı, dün de bir tebliğ yayınlandı. Sürekli geliştirilen… Gayrimenkul sektöründe masanın etrafında bütün taraflarının da taleplerini dikkate alan ve hakları koruyan bir şekilde geliştirildi. Bize göre gayrimenkul sektörü açısında tarihi bir gün bu. Güzel bir ürün… Nedir güzellikleri, faydaları? Gayrimenkul sektörü bugün itibarıyla özelikle İstanbul piyasasında artan arsa maliyetleri, artan inşaat maliyetleri, markalı konut projelerindeki beklentiler derken fiyatlar 5 yıl içinde ciddi manada çıktı. Burada arsalar arttı, inşaat maliyetleri arttı, konfor beklentileri arttı derken bugün en kenardaki projeler dahi 5 bin 500, 6 bin TL’lik rakamlar konuşuluyor. Maliyetler buraya geldi. Sonuçta gayrimenkul yatırımı toplumun sadece üst gelir grubunun alabileceği bir noktaya taşınmıştı. Gayrimenkul sektörü onun üzerine bir çarpı atıyor ve toplumun bütün gelir gruplarını bu işin içine dâhil ediyor.” şekline detayla verdi.
Uyan,  gayrimenkul sertifikasıyla halka sunulan Park Mavera 3 projesinin özelliklerine ve fiyatlandırmaya ilişkin şunları söyledi:
 “Park Mavera 3 projemizin toplam satılabilir metrekaremiz 126 bin 400 metrekare. Biz bunun sadece 33 bin metrekarelik bir kısmını yani yüzde 28’lik bir kısmını halka sunuyoruz. Geri kalan kısmını yine satış ofisinde satmaya devam edeceğiz. Bu sunmuş olduğumuz kısımın pay tutarı 42,5 TL. Yani 42,5 TL’si olan herkes gayrimenkul yatırımcısı olabilecek. Bir pay alır, 3 pay alır, milyon pay alır ama minimum bir pay alacaksa gayrimenkul yatırımcı kimliğini taşıyacaksa 42,5 TL lazım. Dolayısıyla burada geliri dağıtmış olduk. Küçük yatırımcıların büyük projelere en başından yatırım ortağı olma imkânını bu sertifika tanımış oluyor. Bununla beraber sektördeki proje geliştirenler için de konut finansmanı bu ‘yap-sat’ dediğimiz dönem içinde finansal maliyet oluşuyordu. Bunlar gelip günün sonunda inşaat maliyetinin altında finansman maliyeti kalemine giriliyordu. Bu projeyi 3-4 yılda satmak için sürekli televizyonda görünmesi, konut reklamları falan ciddi tanıtım bütçesi gerekiyordu. Buradan bizim ciddi manada maliyet düşüşümüz oluyor. Bu maliyet düşüşünü de biz en başta topladık. ‘Yatırımcıya benim maliyetim buradan buraya düştü’ diyoruz. ‘Oradan gel buraya ortak ol. Burada TOKİ garantör. Sektör SPK denetiminde. Borsa İstanbul işin içerisinde… Kamuoyu Bilgilendirme Platformuna belli periyotlarla sürekli bilgilendirme yapmak zorundasın. Dolayısıyla gel buraya gönül rahatlığıyla ortak ol Başakşehir’i bilmene gerek yok. Trabzon, Kayseri, Rize… hiç önemli değil. Burada TOKİ var. Projenin tamamlama garantörü. Yüzde yüz proje tamamlanacak. Dolayısıyla buraya ortak olunduktan sonra, burada 3 senenin ardından bu inşaatlar, hem proje hem şehir hastaneleri, 3. Havalimanı, üniversite, kent meydanı, botanik park, tramvay ve havalimanı bitince buradaki projeyi  açık artırmayla TOKİ kontrolünde satacağız, oluşan değer neyse bu değere payımız oranında neyse paylaşacağız. Sistem bu şekilde işliyor.”
Park Mavera 3’ün üçte birinin ilk etapta gayrimenkul sertifikasına dahil olacağını belirten Uyan, “Yüzde 28,6’sı ilk etapta buraya aktarılacak. Aşırı talep gelmesi durumunda belki yüzde 40’ı, 50’sine çıkmayı da düşünüyoruz.” diye konuştu.
Uyan, gayrimenkul sertifikasının sunduğu fırsatlar konusunda şunları söyledi:
 “Küçük yatırımcıyı projeye ortak etmekle birlikte daire almak için şöyle bir şey var; siz bana gelseniz, ‘Ercan Bey daire alacağım fakat banka kredisi çekmek, senet imzalamak istemiyorum. Peşinatla ilgili elimden ne gelirse veririm. Üç yıl boyunca kafama göre ödeyeyim’ derseniz ben size bu daireyi satmam. Burada bu mümkün… Örneğin proje ilk ayın başında arz edildi, bir vatandaş buradan daire almak istiyor fakat kredi kullanmak, strese girmek, belli dönemlerde işi azalıyor, artıyor önünü pek kestiremiyor. Ne kadar parası var? 100 bin. Gelsin pay alsın. Altı ay sonra işleri açıldı, bir 200 bin TL’lik pay daha alsın. İşleri bozuldu, sıkıntısı var, 50 bin TL’sini borsada o gün olan değerinden bozdursun tekrar yoluna devam etsin. Yani 3 yıl içinde ver al ama günün sonunda orada izahnamede yazan pay tutarı ne kadardı? Örnek veriyorum: 200 bin.  Üç yıl içerisinde 200 bin TL toplarsa, ‘Bu dairenin payı 200 bin TL’ydi ben de 200 bin TL topladım bu daireyi bana satın’ TOKİ’yle birlikte satış sözleşmesini yapıyoruz o daireyi de borsadaki işlemden çıkartıyoruz.”
Uyan pay değerlerinin kesinleşmesiyle ilgili de, “Pay değerleri net ilk çıkarken 42,5 TL’den çıkıyor. Bu borsada çıkar ve düşer. Projenin sonuna kadar işlem görecek. 3 yıl sonra proje bittikten sonra aidatlar filan başlayacak, dairenin tamamının kime ait olduğunun bilinmesi lazım. Proje bitince borsadaki işlem durduruluyor. Burada halka arz edilen dairelerin tamamı ekspertiz fiyatlarıyla ama açık artırma usulüyle daire satışa sunuluyor. Bu daireler satıldıktan sonra da ikinci açık artırma sıfır bedel demiş olduğumuz çok düşük bir bedelle açık artırmaya sunuluyor. Piyasa fiyatı belirliyor. Günün sonunda halka arz edilen bütün daireler satılıyor. Bir ay içerisinde… Toplanan hasılat ne kadarsa, bunlar paya göre SPK denetiminde dağıtılıyor.” dedi.
KDV oranı konusunda da Uyan, halka arz edilen konutların tamamının yüzde bir KDV oranına sahip olduğunu belirtti.
Uyan, “Burada gayrimenkul menkule dönüyor burada vergi yok. Borsada alın satın, en son tapusunu alan kişi tapu harcıdır falan onlara muhatap olacak.”  şeklinde vergi konusuna açıklama getirdi.
Bankaların sadece yatırım için aracı olduğunu belirten Uyan bankalar aracılığıyla vadeli gayrimenkul sertifikası verilmesi konusunda somutlaşmış bir çalışma olmadığını, Makro İnşaat olarak da bu yönde kısa vadede bir çalışma yapmayı düşünmediklerini ifade etti.