2019 yılı Aralık ayında hayatımıza çok büyük bir sürpriz olarak giren, 2020 yılı Şubat ayında bir yıllığına ara verdiğimiz, Aralık 2020’de tekrar hatırladığımız Değerli Konut Vergisi’ni (DKV) eğer Cumhurbaşkanı son anda yetkisini kullanıp ertelemez ise Şubat ayının 22’sinde (20’si olan tarih hafta sonuna rastladığı için) ilk beyannameleri vererek uygulamaya geçiyor olacağız.
Aslında 2020 yılı Şubat ayında yapılan düzenlemelerle ilk haline oranla ilgili mükellef sayısı çokça azalmasına rağmen yine de belli sayıda mükellefi ilgilendirmesi açısından kuşkusuz önemli bir servet vergisi DKV.
Bu yazıda daha çok, sıklıkla sorulan ve 15 Ocak 2021 tarihinde yayınlanan Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği’ne ( DKV Tebliği ) rağmen hala kafa karışıklığına sebep olan hususlarla ilgili görüşlerimi iletmeye çalışacağım.
Biz Hangi Yılın Vergisini Veriyoruz?
Bu önemli bir tartışma alanı. Teknik olarak DKV içinde bulunulan yıla ilişkin olarak verilen bir vergidir. Dolayısı ile 2021 yılında verilecek beyanname 2021 yılının vergisi içindir. DKV Tebliği’ndeki örneklerde de 2021’de verilecek beyanname ve ödenecek verginin 2021 yılına ilişkin olduğu açıkça belirtilmektedir.
2021 Yılı İçin Hangi Sınırı ve Tarifeyi Dikkate Alacağız?
Çokça tartışılan ve tebliğ ile çözülmesi beklenen ama maalesef DKV Tebliği’ndeki açıklamalar sebebiyle kafaları daha da çok karışan bir konu. Şöyle anlatmaya çalışayım. Hatırlarsanız yasa 2019 yılında çıktığında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü değerlemesi yapılması söz konusu idi ve vergi bu değerle Emlak Vergisi değerinden hangisi yüksekse onun üzerinden alınacaktı. Daha sonra bu hüküm kaldırıldı ve 2020 yılında yapılan değişiklikle verginin Emlak Vergisine tabi olan değer üzerinden alınacağı hüküm altına alındı ve yasaya 5.000.000 TL’lik sınır koyuldu. Yani planlandığı gibi 2020 yılında biz DKV beyannamesi verecek olsa idik yasada yer alan 5.000.000 TL’lik sınırı kullanacaktık. Ancak yine 2020 yılında yasaya eklenen Geçici 24. Madde ile açıkça “…2020 yılına ilişkin olarak 2020 yılında beyanname verilmez vergi tahakkuk ettirilmez…” hükmü yazılarak 2020 yılı vergilendirilmesinden vazgeçildi.
Yasanın 44. maddesinde yer alan “…42 nci maddede yer alan tutar ile ikinci fıkrada yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılır. Bu şekilde hesaplanan tutarların 1.000 Türk lirasına kadar olan kesirleri dikkate alınmaz….” hükmü çerçevesinde bildiğiniz gibi 29 Aralık 2020 tarihinde yayınlanan 78 numaralı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile 42. Maddede yer alan 5.000.000 TL’lik beyan sınırı 5.227.000 TL’ye, vergi tarifesinin ilk dilimi de yine bu tutardan başlamak üzere yeniden değerleme oranın yarısı nispetinde artırılarak düzenlendi.
Bu çerçevede, 2020 yılında beyanname verilseydi uygulanacak olan 5.000.000 TL’lik sınır ve buna bağlı tarife 2021 yılında 5.227.000 TL ve buna bağlı tarife olarak yenilenmiş olduğuna ve iki yıl üst üste aynı tutar üzerinden beyan yapılmayacağına göre 2021 yılında beyan sınırının 5.227.000 TL olduğu ve tarifenin de bu tutardan başladığı son derece açıktır. Kaldı ki yayınlanan DKV Tebliğindeki örneklerde de bu artırılmış oranlar Örnek 3 ve 4’te “…Buna göre, mükellef (E)/(F)’nin, 2021 yılının Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar beyan edip Şubat ve Ağustos ayları sonuna kadar iki eşit taksit halinde ödeyeceği değerli konut vergisi aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır…”şeklinde ifade edilmiştir. Ancak DKV Tebliğindeki örneklerde kullanılan beyan sınır ve tarife maalesef doğru yeniden değerleme oranı kullanılarak değil de varsayımsal bir oran kullanılarak yazıldığı için 5.227.000 TL olması gereken rakam, 5.250.000 TL olarak yer almıştır. Bu oran farklılığı konusuna da bir sonraki soruda cevap vermeye çalışalım.
DKV Tebliği’ndeki Had ve Oranlar Neden Farklı?
Bu konuda net bir bilgiye sahip olmamakla birlikte söz konusu tebliğin DKV’nin mantığını ve işleyişini anlatmak için hazırlandığı ve bu nedenle de içeriğinde hem 2020 hem de 2021 yılına ilişkin açıklamaların yer aldığını düşünüyorum. 2020 yılına ilişkin 2020 yılında verilecek beyanname ve tahakkuk edecek vergiler bir önceki soruda belirttiğimiz geçici 24. Madde ile iptal edildiği için Tebliğin 2020 ile ilgili kısımlarından çok 2021 ile ilgili kısımlarına konsantre olmakta yarar var.
Sanırım Tebliğ önceden, henüz yeniden değerleme oranı da belirlenmeden kaleme alındığından 2021 yılı için varsayımsal bir yeniden değerleme oranı tahmin edilip had ve tarife buna göre hesaplanmış. 29.12.2020 tarihinde yayınlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel tebliğinde açıkça yer alan had 5.227.000 TL’dir ve tarife de buna göre hesaplanmıştır. Dolayısıyla tebliğde yer alan 5.250.000 TL’lik ifadelerin 5.227.000 TL olarak dikkate alınması yerinde olacaktır düşüncesindeyim.
DKV’nde İstisna Uygulaması Nasıl Yapılacak?
Bilindiği gibi yasanın Muaflıklar başlıklı 46. Maddesinde aşağıdaki hüküm yer almaktadır:
Aşağıda yazılı mesken nitelikli taşınmazlar, değerli konut vergisinden muaftır:
a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ,üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.
b) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.).
c) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.
ç) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç).
Yukarıdaki maddenin a ve c bentlerindeki ifadeler kendilerini açıklamaya yeterli olmakla birlikte b ve ç bentleri için biraz detaya girmekte yarar bulunmaktadır.
Yasanın 46. Maddesinin 1. Fıkrasının b bendine göre Türkiye sınırları içinde;
- Mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar: DKV beyannamesi vermeyecek ve vergi ödemeyeceklerdir. DKV Tebliği’nde bu konu ile ilgili örnekte de açıkça belirtildiği gibi değeri ne olursa olsun Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar için yasada yer alan hüküm dolayısıyla bir beyanda bulunmaya gerek bulunmamaktadır. Bu durumda olanlar beyanname vermeyecekleri gibi ayrıca durumları ile ilgili bir bildirimde de bulunmayacaklardır.
- Mesken nitelikli birden fazla taşınmazı olanlar: DKV kapsamına giren (2021 yılı için 2020 yılı Emlak vergisi değeri 5.227.000 TL ve üzerinde olan) birden fazla mesken nitelikli taşınmazı olanlar bunlardan en düşük değerli olanı hariç diğerlerini beyan edecekler. Beyan etmedikleri DKV kapsamına giren taşınmaz için DKV Tabliği ekinde yer alan bildirimde bulunacaklar.
- DKV Kapsamına giren ve girmeyen birden fazla mesken nitelikli taşınmazı olanlar: DKV kapsamına girmeyen ( yani 2021 yılı beyanı için 2020 yılı Emlak Vergisi Değeri 5.227.000 TL’nin altında olan mesken nitelikli taşınmaza malik, intifa hakkı sahibi olanlar ya da malik gibi tasarruf edenler ) taşınmazların beyanı ya da bildirilmesine gerek bulunmuyor. DKV kapsamına girenlerden en düşük değerli olan beyan edilmeyecek diğerleri beyan edilecek. Beyan edilmeyen DKV kapsamındaki taşınmaz için bildirimde bulunulacak.
Yasanın 46. Maddesinin 1. Fıkrasının ç bendine göre;
- Esas Faaliyet Konusu Bina İnşaası Olanların İşletmelerine Kayıtlı Bulunan mesken nitelikli taşınmazlar: 46. Maddenin 1. Fıkrasının ç bendinde bu tür taşınmazlara ilişkin muafiyet şartları işlenmiştir. Bunu da farklı başlıklarda incelemekte yarar var:
- İlk Satışa, devir ve temlike konu edilmemiş “yeni inşa edilenler”: Beyan ya da bildirime tabi değildir.
- İlk satış, devir ve temlike konu edilmiş (“ikinci el” mesken nitelikli taşınmazlar): Yukarıda açıklandığı şekilde beyana tabidir.
- Arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar: İlk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş olanlar beyana ya da bildirime tabi değil, diğerleri tabidir.
- İlk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş “yeni inşa edilen” taşınmazlar ile arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması: Söz konusu mesken nitelikli taşınmazların beyan ve bildirime tabi olmaması için kiraya verilmemesi ya da sair suretle kullanılmaması gerekmektedir. Söz konusu yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar kiraya verilirse ya da sair suretle kullanılırsa DKV beyanına tabi olacaklardır.
Paylı ya da Elbirliği ile Mülkiyette DKV Beyanı Nasıl Yapılacak?
Yasa açıkça DKV’nden mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanların payları oranında, elbirliği ile mülkiyette ise tüm maliklerin müteselsilen sorumlu olduklarını açıkça belirlemiştir. Bu durumlarda paya değil söz konusu mesken nitelikli taşınmazın bina vergisi değerine bakılmasının haksızlığı yasanın ilk tartışılmaya başlandığı günden beri dile getirilmektedir. Ancak yapılan değişikliklerde de dikkate alınmamıştır.
Paylı Mülkiyette Verginin Beyanı ve Hesaplanması:
DKV Tebliği’nde de açıkça belirtildiği gibi DKV’nin konusuna giren mesken nitelikli bir taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olan kişiler kendi payları bakımında beyanname vermek mecburiyetindedirler. Beyan için DKV Tebliği ekinde yer alan (Ek 1B) 1 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi kullanılacaktır. Mükellefler kendilerine ait tüm taşınmazlar için (paylı mülkiyet halinde sahip oldukları dahil) tek beyanname vereceklerdir.
Yasaya göre söz konusu mesken nitelikli taşınmazın DKV’ne kapsamına girip girmeyeceği paylar değil taşınmazın toplam değeri üzerinden belirleneceğinden eğer taşınmazın değeri o yıl için belirlenmiş değeri aşıyorsa ( 2021 yılı için 5.227.000 TL) söz konusu gayrimenkule paylı mülkiyet esasında malik olan tüm pay sahipleri hesaplamalarını ayrı ayrı kendi payları dikkate alınarak hesaplayacaklar; verginin hesabında ise kendi özel durumlarını dikkate alacaklardır. Başka bir ifade ile, yukarıdaki muaflıklarla ilgili kısımda açıkladığımız gibi tek gayrimenkulü paylı mülkiyete tabi olan mesken nitelikli taşınmaz olan kişi kendi payı açısından herhangi bir beyan yükümlülüğünde olmamasına rağmen; mesela aynı gayrimenkuldeki payı yanında, DKV kapsamına giren başka bir gayrimenkulü de bulunan ikinci pay sahibi, söz konusu paylı gayrimenkulün toplam değeri ile ( DKV Tebliğ’inde payına karşılık gelen değerin değil toplam değerin dikkate alınacağı belirtilmiştir ) ile diğer gayrimenkulünün değerini karşılaştırıp düşük olanını beyan etmeyecektir.
Elbirliği ile Mülkiyette Verginin Beyanı ve Hesaplanması:
Yukarıda da belirttiğim gibi elbirliği ile mülkiyette tüm maliklerin DKV’nin ödenmesinden müteselsil sorumluluğu vardır. Burada da aynen paylı mülkiyette olduğu gibi taşınmazın toplam değeri dikkate alınır. Beyan için DKV Tebliği ekinde yer alan (Ek 1B) 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi kullanılacaktır. Bu beyanname elbirliği mülkiyet halinde tutulan her bir taşınmaz için ayrı ayrı verilecektir.
Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli bir taşınmaza elbirliği mülkiyet halinde malik olunması durumunda mükellefler, müşterek imzalı bir beyanname verebilecekleri gibi bir mükellef tarafından münferiden de beyanname verilmesi mümkündür. Bu kapsamda münferiden beyanname verilmesi durumunda, diğer malikler de beyannamede gösterilir, bu maliklerce ayrıca beyanname verilmez.
Yine burada da bireysel bazda elbirliği mülkiyetle sahip olunan mesken nitelikli taşınmazın ilgili kişinin mesken nitelikli tek taşınmazı olup olmadığı, birden fazla taşınmazı varsa en düşük değerli taşınmaza ilişkin hesaplamalar daha önceki başlıklarda belirtildiği şekilde yapılacaktır.
DKV Mükellefiyeti Ne Zaman Başlayacak?
Yasanın “Mükellefiyet” başlıklı 45. Maddesinde DKV’ni mesken nitelikli taşınmazın malikinin, varsa intifa hakkı sahibinin her ikisi de yoksa söz konusu taşınmaza malik gibi tasarruf edenin ödeyeceğini belirttikten sonra mükellefiyetin başlangıç tarihi olarak;
- Mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin 42 nci maddede belirtilen tutarı aştığı tarihi,
- 33 üncü maddenin (1) ila (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,
- Muafiyetin sukut ettiği (ortadan kalktığı) tarihi,
takip eden yıldan itibaren başlayacağı hüküm altına alınmıştır.
Bu çerçevede mesken nitelikli bir taşınmazın 2020 yılı bina (emlak) vergisi değeri 5.227.000 TL’yi aşıyorsa yasa hükmüne göre o taşınmazla ilgili DKV mükellefiyeti 2021 yılından itibaren başlar. Söz konusu taşınmazla ilgili 2021 yılında yukarıda saydığımız sebeplerle bir beyanname verme yükümlülüğü olmaz ve muaflıktan yararlanırken bu muaflık sonraki yıllarda ortadan kalkarsa yine muafiyetin kalktığı yılı izleyen yıldan itibaren mükellefiyet başlayacaktır. Öte yandan söz konusu konutta Emlak Vergisi Kanunu’nda yer alan sebeplerle (örneğin yeniden inşaat yapılması, taşınmazın türünün değişmesi vb.) vergi değerinin değiştirilerek DKV kapsamına girilmesi durumunda bu değişikliğin yapıldığı yıldan sonraki yıl DKV mükellefiyeti başlayacaktır.
DKV’ne Tabi Mesken Nitelikli Taşınmaz Yıl İçinde Alınırsa ya da Satılırsa Mükellefiyet Nasıl Yerine Getirilecek?
DKV, Emlak Vergisi Kanunu içinde yer almaktadır. Emlak Vergisi Kanunu’nda yer alan bina ve arazi vergileriyle ilgili olarak vergiye tabi gayrimenkulün yıl içinde alınması halinde vergi mükellefiyetinin izleyen yıldan başlayacağı, yıl içinde yapılan devir ve ferağ işlemlerinde de o yıla ve geçmiş yıllara ilişkin verginin ödenmesinden devir ya da ferağ yapan kişinin sorumlu olduğu açıkça belirtilmiştir.
DKV Tebliği’nde de aynı şekilde bu mantık çerçevesinde uygulama yapılacağı açıklanmış olup yıl içinde iktisap edilen ve DKV’nin kapsamına giren mesken nitelikli taşınmazın DKV mükellefiyetinin bir sonraki yıl başlayacağı; DKV’ne tabi bir taşınmazın yıl içinde henüz vergisi ödenmeden ( ya da taksitlerden henüz biri ödenmişken ) satılması durumunda ödenmemiş vergi ve taksitlerden satan kişinin ( yani o yıl başında malik, intifa hakkı sahibi ya da malik gibi tasarruf eden konumunda olan ) sorumlu olacağı belirtilmiştir.
Örneğin 2020 yılı Bina Vergisi değeri 5.227.000 TL ve üzerinde olan ve bu nedenle 2021 yılında DKV beyanı vermek zorunda olan bir kişinin söz konusu gayrimenkulü 2021 yılı Ocak ayında satması durumunda Şubat ayının 22’sine kadar vermesi gereken beyanname ve Şubat ayı ile Ağustos ayının sonuna kadar ödemesi gereken iki taksitten kaçınabilmesi mümkün değildir. Bunun gibi söz konusu gayrimenkulü Nisan ayında satarsa henüz ödemediği ikinci taksidi ödemek zorunda kalacaktır. Satın alan kişi ise söz konusu gayrimenkulü 2021 yılı içinde aldığından mükellefiyeti (eğer doğacaksa) 2022’den itibaren başlayacaktır.
DKV Beyannamesi Ne Zaman ve Nereye Verilecek, Vergi Ne Zaman Ödenecek?
2021 yılına ilişkin DKV beyannamesi kapsama giren ve beyanname vermesi gereken mükellef, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan bina vergi değerini (beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ilişkin) gösteren belgeyi eklemek suretiyle;
- Halihazırda Gelir ya da Kurumlar Vergisi mükellefi ise, bu vergiler bakımından bağlı olduğu vergi dairesine
- Halihazırda Gelir ya da Kurumlar Vergisi mükellefi değilse,
- ilgili gayrimenkulün bulunduğu yere hizmet veren vergi dairesine,
- Birden fazla gayrimenkul beyan edilecekse, bu gayrimenkullerden herhangi birinin bulunduğu yere bakan vergi dairesine
Şubat ayının 20. (2021 yılında bu tarih hafta sonuna geldiği için 22.) günü akşamına kadar kendileri ya da yetki verdikleri meslek mensubu tarafından elden ya da elektronik ortamda yollayacaktır.
Tahakkuk eden vergiler iki taksit halinde ilk taksidi Şubat ayı, ikinci taksidi ise Ağustos ayı sonuna kadar ödenecektir.
Kaynak: Ersun Bayraktaroğlu – PwC Türkiye / Dünya Gazetesi 20 Ocak 2021 tarihli yazısı
