Vizyon Taşınmaz Değerleme AŞ Genel Müdürü Mete Gülbaş, 2015 yılında ve 2016 yılının ilk 10 ayında İstanbul’un en fazla konut satışının gerçekleştiği Esenyurt ilçesini mercek altına aldıklarını ve bölge ile ilgili detaylı bir rapor hazırladıklarını belirtti. İlçede, her 2 dönemde de İstanbul’da satılan yaklaşık 10 konutun 2’sinin bu bölgede satıldığını vurguladı.
TUİK verilerine göre; Esenyurt ilçesi İstanbul konut satışlarında 2015’de %17 payı, 2016 yılının ilk 10 ayında %18 yükselmiştir. Satış bazında incelendiğinde;
– 2015 yılında İstanbul’da 239 bin 767, Esenyurt ilçesinde ise 40 bin 545 konut
– 2016 yılının ilk on ayında İstanbul’da 184 bin 782, Esenyurt ilçesinde ise 32 bin 472 konut satılmıştır.
Fırsatlar / Riskler;
Esenyurt ve yakın çevresinde büyük ölçekli projelerin yer alması, bölgede yaşanan rantın daha da artacağına işaret etmekte, bu durum projelerin yatırım amaçlı talep görmesinin en önemli sebeplerinden bir olarak sayılabilir.
Bölgede hali hazırda tamamlanmış ve inşaatı devam eden çok sayıda çok katlı, lüks site projesi mevcuttur. Suriye ve Arap iş adamlarının bu bölgedeki projeleri seçmeleri gayrimenkul fiyatlarını yükseltmiş ve daha çok proje yapılmasına neden olmuştur.
Aynı şekilde nitelikli lüks sitelerdeki fiyat artışı Esenyurt İlçesinin klasik yapılaşması olan 200-250 m2 arsa alanına sahip, bitişik nizam, 4-5 katlı her katta 2 dairesi olan, genel olarak 2+1 tipindeki dairelerin fiyatlarının da artmasına neden olmuştur. Bölgenin özellikle doğudan göç alması ve son zamanlarda Suriyelilerin/Arapların yoğun talebi sonrası nüfus yoğunluğu artmış, bu durum yeni daire talebini tetikleyerek kira ve satış fiyatlarının artması yönünde eğilim göstermiştir.
Artışlara bir etki de arsa stokunun hızlı yapılaşmadan dolayı hızlı şekilde azalması fiyatların artmasında bir sebeptir.
Ayrıca inşaatlar için kullanılan malzemenin genel olarak USD olarak alınması maliyetleri yükseltmiş, arsa payı ve inşaat maliyetindeki bu durum daire fiyatlarının artmasında başka diğer bir sebeptir.
Yeni daire fiyatlarındaki hızlı artışları ikinci el konut piyasasını da etkilemiştir. Konut ve arsa fiyatlarındaki artışlar bölgeye yatırım yapan gayrimenkul yatırımcıları içinde rant kapısı haline gelmiştir.
Hızlı büyüme aynı zamanda düzensiz alt yapı hizmetlerine neden olmuştur. Alt yapı eksikliği nedeni ile bölgede sık sık elektrik ve su kesintisi yaşandığı bilinmektedir.
İmar krizi nedeniyle çok sayıda vatandaşın ‘konutzede’ durumuna düştüğü Esenyurt’ta yaşanan sıkıntılar yeni imar planlarıyla kısmen çözüldü. Esenyurt ilçesinde 2012 yılından sonra teslim edilmesi taahhüt edilen ancak yaşanan imar planı ve emsal aşımları nedeniyle İBB tarafından imarların iptal edilmesi yeni imar planlarının düzenlenmesi neticesinde birçok yapının yapı ruhsatları geçersiz sayılarak yeniden yapı ruhsatı düzenlenmesine gidildi. Bu aşamada inşaatı devam eden site tarzı yapıların bazılarında proje değişikliğine, kat ve blok iptallerine gidilmesi ile maket üzerinden satılan dairelerin tapu işlemlerinde ve proje teslim sürelerinde gecikmeler yaşanmıştır. Hala teslimi gerçekleşmeyen projelerin olması bölgenin en önemli sorunlarından biridir.
Bölgede ortalama konut ve arsa fiyat aralıkları;
İlçe genelinde yaklaşık 200 ün üzerinde sayılı proje olup toplu konut alanı bulunmamaktadır. Bölgede; yeni ve nitelikli konut projelerindeki dairelerin metrekare birim fiyatları ikinci el için 2.500 – 4.000 TL, yeni konutlarda ise 4.500 – 6.000 TL bantlarında yoğunlaşmaktadır. Bölgede konumu ve proje özelliklerine göre hem ucuz hem de pahalı konut alternatifleri vardır. Tüketiciler 90.000 TL’den başlayan uygun fiyatlı 1+1 daire satın alabilirken, 250.000 – 400.000 TL arasında sosyal donatı alanları zengin, rezidans özellikli 1+1 dairede bulabilmektedir. Esenyurt bölgesinin geliştirilebilecek arsa stoğunun fazla olması ve imar koşullarının uygun olması üretici açısından bölgeyi cazip hale getirirken, uygun fiyatlı konut arzına sahip olması nedeni ile de hem yatırım hem de oturum amaçlı olarak tüketici tarafından tercih edilmektedir. Bölgede; konut, ticaret+konut, ticaret ve sanayi olacak şekilde imar yapılaşmaları bulunmaktadır. İlçede Akçaburgaz, Orhangazi, Selahaddin Eyyubi, Osmangazi, Zafer, İncirtepe ve Akşemseddin mahallelerinde sanayi imarlı yapılaşmalar yer almaktadır. Bölgede bulunan sanayi imarlı arsaların m2 birim fiyatı 1.500 – 3.750 TL arasında, konut imarlı arsaların m2 birim fiyatı 1.700 – 5.750 TL arasında, ticari imarlı arsaların m2 birim fiyatı 2.400- 11.000 TL arasında değişmektedir.
