EKOTÜRK TV ekranlarında canlı olarak yayınlanan Yapısal Parite programında Kıvanç İlhan’ın konuğu olan Eyüboğlu & Büyükatak Hukuk Bürosu kurucu ortaklarından Avukat Mahmut Eyüboğlu, ev sahipleri ve kiracıları çok yakından ilgilendiren konularla ilgili detaylı açıklamalarda bulundu.
Özellikle son 1 yılda İstanbul başta olmak üzere nüfus yoğunluğu olan şehirlerde kira bedellerinde yaşanan artışlar, hali hazırda kiracısı olan mal sahiplerinin ek kira artışı talep edip edemeyeceği sorusunu getiriyor. Özellikle uzun süredir kira ilişkisine dayalı kira bedelleri güncel piyasa kiralarına göre düşük kaldığı gerekçesiyle bir çok mal sahibi yasal artışın üzerinde artış yapılmasını istiyor.
Bilindiği üzere kira sözleşmesinde yazan artış tutarından bağımsız olarak kira bedeline yapılabilecek yıllık kira bedeli artışı TÜFE ile sınırlanmış durumda. Ayrıca 2018 yılında gelen düzenleme ile bazı istisnalar haricinde kira sözleşmelerinin döviz üzerinden yapılması da yasaklandı, mevcut döviz bazlı sözleşmelerin de Türk Lirası’na dönüştürülmesi zorunlu kılındı.
Bunun üzerine pandemi sonrasında kira bedellerinde yaşanan artışlar mevcut kira ilişkilerindeki kira bedellerinin bir kısmının piyasa rayicinin altında kalmasına neden oldu. Ancak bu durumun kiraya veren lehine düzeltilmesinin önünde bir kısım engeller var.
Bunlardan en önemlisi, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyerleri için belirlemiş olduğu 5 yıldan önce hakimin kira bedeline müdahalesini engelleyen hüküm. Gerçekten de bir kira ilişkisinde kiraya veren ancak kira sözleşmesinin 5. Yılının dolmasından sonra yasal artış sınırının üzerinde bir artış talep edebiliyor, kiracı ile yeni bedel üzerinde anlaşamaması halinde de mahkemeye başvurarak yeni bedelin tespitini hakimden talep ediyor. Her ne kadar bu davada belirlenecek kira bedeli davanın sonundan değil açıldığı tarihten itibaren etkili olsa da kiraya veren açısından aylar hatta bazen yıllar sürecek bir hukuki sürecin yaşanmasını zorunlu kılıyor.
Diğer taraftan kiraya verenin kira sözleşmesinde belirtilen süre sona erdikten sonra sırf süre sona erdi diye kiracını tahliye etmesi de bilinenin aksine kural olarak mümkün değil. Bunun için kiraya verenin gayrimenkule ihtiyacı olduğunu veya esaslı tadilat yapılması gerektiğini yine mahkeme önünde kanıtlaması gerekmektedir.
Özetle, kira sözleşmesi ilişkisinde beş yıldan az bir dönemin içinde olan mal sahiplerinin kiracıları ile anlaşma yapmadan TÜFE oranının üzerinde bir kira bedeli artışı yapmasının kanunen önü kapalıdır.
