İki milyon ev ve iş yeri sahibi için başlayan kira gelir beyanı için takvim işlerken, sözleşmesi sona eren kiracılarla, yeni kiracı arayışında olan ev sahiplerinin en büyük beklentileri ‘sorunsuz’ bir sözleşme sürecini yönetmek oluyor. Sürecin sağlıklı işlemesinin yolu ise karşılıklı verilen sözlerin hükümlere bağlanması ve uyulmasından geçiyor.
Mal sahibi kiracı ilişkisinde çok çeşitli hukuki meselelerin var olduğunu dile getiren Avukat Önder Durdu, bunlar arasında konut kiralamalarına dayalı konuların ön plana çıktığına dikkat çekti. Ev sahibi kiracı ilişkisinin sözleşme ile başladığını vurgulayan Durdu, yaşana bilecek hukuki süreçleri ve uyarılarını şöyle sıraladı:
KONTRATTA ADRES DOĞRU YAZILMALI
Kira hukuku, bir kira kontratı ile başlar. Kira kontratı yazılı yapılmalıdır. Kira kontratında, kiralanan konutun adresinin, özellikle daire numarasının doğru yazılmasına dikkat edilmelidir. Zira bu konu elektrik, su, doğalgaz abonelikleri süreçlerinde sıkıntıya sebep olabileceği gibi, yasal yollara başvurulması aşamalarında da önem arzetmektedir.
KİRALAMA ŞARTLARI AÇIKÇA BELİRTİLMELİ
Kira kontratını imzalayan kişilerin, imzaya hak ve yetkisi bulunan kişiler olmaları önemlidir. İmza hak ve yetkisine sahip olmayan kişiler tarafından atılmış olan imzalar bilhassa hukuk süreçlerinde çok ciddi sorunlara yol açabilmektedir. Yine kira kontratının koşullarının açık ve net bir şekilde belirlenmesi gerekir. Örneğin, kira bedelinin ne kadar olduğu, net mi bürüt mü olduğu, kira bedellerinin hangi tarihte, hangi banka hesabına yatırılacağı, kira artışlarının ne zaman ve neye göre yapılacağı, ecur ile birlikte hangi eşyaların kiracıya teslim edildiği, konutun hangi koşullarda kiracıya teslim edileceği, konutun ne amaçla kim tarafından kullanılacağı, alt kira – kısmen başkasına kiralama gibi hakların tanınıp tanınmadığı, depozito alınacaksa depozito miktarının ne olduğu, depozito olarak alınan meblağın ne şekilde muhafaza edileceği, hangi koşullarda depozito meblağının mal sahibi tarafından kullanılabileceği, kiracının tadilat ve düzenleme hakkının olup olmadığı, kiracının ne koşullarda evi mal sahibine teslim edeceği gibi hususların kira kontratında açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Bir kira kontratında bulunması gereken unsurlar burada saydıklarımızla sınırlı değildir. Bu sebeple, bir kira kontratının imzalanması aşamasında, mutlaka bir hukuk danışmanından görüş alınması gerektiği kanaatindeyiz.
HAKSIZLIKLARI ÖNLEMENİN YOLU
Konut kiralamalarında en çok yaşanan sorunlardan birinin de mal sahibinin haksız bir şekilde kiracıyı evden çıkartmaya çalışması ve bunun sonucunda yaşanan sıkıntılar olduğunu dile getiren Önder Durdu, ‘’ Bu konu çokça gündeme gelmektedir. Ancak benim burada dikkat çekmek istediğim konu, tabir yerindeyse madalyonun diğer yüzüdür. Bir tarafta mal sahipleri tarafından mağdur edilen kiracılar varken, diğer tarafta da amiyane tabir ile malıyla dert sahibi olan mal sahibi vardır. Zira; kiracı, bir kira kontratı kapsamında kullanmaya başladığı konutu, amacının dışında kullanabilmekte, mala zarara verebilmekte, kira borcunu düzenli olarak ödeyememektedir. Bu ve benzeri durumlarda, mal sahibinin haklı sebeplerle kiracının tahliyesini istemesi gündeme gelmektedir. Ancak ne yazık ki, hukuk sistemimizde, kiracının haksız olduğu gün gibi ortada olsa bile bir kiracının mecurdan tahliyesi, aylar hatta yıllar almaktadır. Genel mahkemelerdeki yargılamalarda ilk duruşmaların yapılması 3-4 ayı bulmaktadır. Dosyanın karara çıkartılması ise çoğu zaman bir yılı aşmaktadır. Buna bir de istinaf ve Temyiz süreçleri eklendiğinde, yargısal süreçler çekilmez bir hal almış oluyor maalesef. Yargısal sürecin uzamasından kaynaklı belirsizliğin yarattığı sıkıntının yanı sıra kiracının çoğu zaman yargılama sürecini bahane ederek kira borcunu hiç ödememe yoluna gitmesini de eklediğimizde, kiracı mal sahibi ilişkisindeki mağdurun – hak kaybına uğrayan tarafın çoğu zaman kiraya veren – mal sahibi olduğu anlaşılmaktadır’’ diye konuştu..
MAL SAHİPLERİNE UYARI
Avukat Durdu şu ayrıntıya dikkat çekti: Kiracı mal sahibi ilişkisinde zayıf taraf kiracı olduğundan hukuk sistemi tarafından kiracının korumaya alınması normaldir. Ancak şu da bir gerçektir ki, maalesef hak kaybı yaşayan taraf, çoğu zaman mal sahipleri olmaktadır. Avrupa’da bazı ülkelerde, kira ilişkilerinde kamu kurumlarının çoğu zaman üçüncü taraf olarak yer aldığı; mal sahibi açısından kiranın ödenmesini garanti ettiği, kiracı açısından da belli bir süre sorun yaşanmaksızın konut ihtiyacının giderilmesi durumunu garanti ettiği bilinmektedir. Bu hususa ilişkin ayrıntılar belki başka bir çalışmanın sohbetin konusu olacak niteliktedir. Şunu söylemekle yetineceğiz ki, kiracı mal sahibi ilişkisinde kamunun 3. Bir taraf olarak bu sürece dahil olması, karşılıklı hak ve menfaat dengesinin sağlanması açısından hayati düzeyde önem arz etmektedir.
DİKKAT ÇEKİCİ TESPİT
Hukuk sitemimizde kiracı ve mal sahibinin haklarının koruma altına alınırken sırf kiracı odaklı bir sistem dizaynı yerine karşılıklı hak ve menfaatlerin gözetildiği daha adil bir yaklaşımın benimsenmesi gerektiğini savunan Avukat Önder Durdu, ’’Bilhassa yargılamaların hızlı bir şekilde sonuca kavuşturulması için gerekli düzenlemelerin yapılması gerektiği kanaatindeyiz. Örneğin mecurun (kiraya verilen şey) tahliyesine ilişkin İcra Hukuk Mahkemesi ve Sulh Hukuk Mahkemesi kararlarının istinaf ve temyiz süreçlerinin kısaltılması yahut istinaf ve temyiz süreçleri kaldırılarak yerel mahkeme kararların kesin kararlar olması yönünde bir düzenlemeye gidilmesinin gerek yargı yükünün hafifletilmesi gerekse de yargılamaların hızlandırılması (böylece) mağduriyetlerin daha hızlı bir şekilde giderilmesine hizmet edeceği görüşündeyiz.
Mehmet CANITATLI / Yeni Akit
