Gayrimenkul ve yatırım sektörünün yakından takip ettiği Avrupa’nın en büyük, dünyanın ise en önemli fuarlarından olan Expo Real, bu yıl 21’inci kez düzenlendi.
Almanya’nın Münih şehrinde 7-9 Ekim tarihlerinde gerçekleşen fuar, 76 ülkeden toplam 2 bin 190 katılımcı ve 46 bin 747 ziyaretçiyi ağırladı. Expo Real 2019’a Cushman & Wakefield olarak dünya genelindeki 26 ülkeden toplam 200 kişilik bir ekiple katıldık ve 3 gün süresince 2.000’den fazla müşteriyle birebir görüşmeler gerçekleştirdik.
Ana temalar olarak bir taraftan dünya genelindeki birçok ülkede faizlerin düşmesi, eksi yöndeki faiz gelişmeleri nedeniyle ana pazarlarda gayrimenkul fiyatlarının artışı ve Brexit, Hong Kong, Brezilya ve Orta Doğu bölgesinde yaşanan jeopolitik gelişmeler oluşturdu.
Her yıl Expo Real fuarında lansmanı yapılan “Winning in Growth Cities” raporumuzun satır başlarını ise şu şekilde özetleyebilirim.
Raporumuzda toplam uluslararası gayrimenkul yatırımları hafif bir düşüş gösterse de talebin güçlü bir şekilde devam ettiği fakat nitelikli arzın kısıtlayıcı bir unsur olduğu vurgulanıyor. Bununla birlikte geçmişte bir çok gelişmiş gayrimenkul pazarında yavaşlayan ekonomik büyümenin, düşen getiri oranları, faiz ve tahvil oranları ile tekrar aşağı yönlü baskılanacağı ve dolayısıyla özellikle güvenli liman olarak algılanan pazarlarda fiyatların tekrar artışa geçmesi bekleniyor. Dünyanın en büyük gayrimenkul yatırım pazarı olarak New York’un zirvedeki konumunu koruduğu ve Los Angeles, San Francisco, Londra ve Paris’in zirveyi takip ettiği belirtiliyor. Londra ise Brexit’e rağmen %25 dolayında azalma kaydetse de son 1 yıl içinde 18 milyar $’lık sınırlar arası ticari gayrimenkul yatırımı çekmeyi başararak zirve de konumunu korumuş oldu. Küresel yatırımcıların yerini daha çok bölgesel ve yerel yatırımcıların aldığı gözlemlenen raporumuzda küresel sermayenin bir numaralı kaynağının yine Uzakdoğu olduğu belirtildi.
Expo Real fuarına döndüğümüzde ise gayrimenkul sektörünün gelecekteki en önemli konusu olan iklim değişikliğinin gündemi oldukça meşgul ettiğini söyleyebilirim. Sigorta şirketlerini zorlamaya başlayan doğal afetler, Endonezya’nın batan başkenti Cakarta’nın taşınma projesi ve Güney Afrika’nın Capetown kentindeki tükenen içme suyunu örnek olarak gösterebiliriz.
Diğer yandan fuar süresince Türkiye ile ilgilenen çok sayıda kurumsal gayrimenkul yatırımcısı ile yaptığımız görüşmelerde; devam eden proje ve işlemlerin yanında yeni yatırım ve ortak girişim olanaklarını da değerlendirme şansımız oldu. Geçtiğimiz yıllara kıyasla yatırımcı sayısında farklılık olmamakla birlikte profilin çok değiştiğini söylemek mümkün.
Türkiye ile ilgilenen yatırımcıların ilgisi yakın geçmişe kıyasla azalırken, fırsatçı ve risk iştahının daha yüksek olduğu yatırımcıların ilgisinde artış olduğunu ve fiyat beklentilerinin daha agresif olduğunu yaptığımız görüşmelerde gözlemledik. Bu yatırımcıların çoğunlukla sermaye girişim fonları ve güçlü aile ofisleri bir diğer deyişle; nihai yatırımcılar ile birlikte veya onlar adına çalışan fon yöneticileri olarak karşımıza çıktığını söylemek mümkün.
Avrupa, Amerika ve Uzakdoğu gibi dünyanın çok farklı coğrafyalarından gelen yatırımcıların ortak noktaları arasında fırsatçı bakış açıları ve kısa & orta vadedeki olumsuzluklara rağmen uzun vadede olumlu bakış açılarını korumaları yer alıyor. Geçen yıl devreye giren TL dönüşümü ise yabancı yatırımcılar nezdinde kur riski açısından sorun olarak görülmeye devam ediyor. Bu nedenle otellerin daha cazip hale geldiğini ve turist sayılarının artması ile birlikte özellikle operatör ve otel zincirlerine olan ilginin arttığını görüyoruz. Bunun dışında en merkezi konumdaki en nitelikli ofis projeleri ilgi görmeye devam ediyor.
Fuar tarihlerine denk gelen Barış Pınarı Harekatı’nın da gündemde yerini aldığını söyleyebilirim.
Expo Real 2019’a Türkiye’den katılım oldukça düşüktü. Bunun yanında geçen yıllarda Türkiye’den yurt dışında yatırım yapma konusunda oluşan iştahın da dikkate değer şekilde düştüğünü gördük. Burada etkili olan esas konunun fiyatların ciddi anlamda artması ve nitelikli gayrimenkul bulmanın küresel rekabet ortamında daha da zorlaşması olduğunu düşünüyorum. Bu anlamda özellikle Almanya ön plana çıksa da Londra da fırsat olarak değerlendirilebiliyor.
Her fırsatta altını çizdiğim üzere Expo Real gibi etkinliklerin ülkemizi ve sektörümüzü tanıtmak için önemli ve doğru platformlar olduğu kanısındayım. Kamunun, STK’ların ve özel sektörün el ve ağız birliği ile tanıtıma ve Türkiye’nin hikayesini anlatmaya odaklanması gerek. Bu uzun vadeli bir yatırım ve yapılmaz ise maalesef geri dönüşü hiç olmayacak. Bıkmadan, sıkılmadan ve yorulmadan anlatmak, soruları cevaplayıp olayları küresel eğilim ve gelişmeler ışığında değerlendirmek gerekiyor.
Yurt dışında faizler ve gayrimenkul sektöründeki getiri oranları düşerken, Türkiye’nin fırsatlarla dolu olduğunu ve fakat risk algısı nedeniyle geçmişte fiyatlama konusunda ortak bir zemin oluşmadığını söylemeliyim.
Tuğra Gönden
Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı
