Bugünü kurtarmak için yarınları harcayan müteahhitler, proje geliştiriciler ve aracı kurumlar hatalarınız ile yüzleşin… yarın çok geç olacak. Çünkü Başta Körfez ve Orta Doğu ülkelerinde “ülkesel ve Bizden“ kaynaklı problemler yaşanıyor…
Bugün gayrimenkul pazarında yabancıların Türkiye’de yerleşim – yaşam ve yatırım tercihine yönelik gayrimenkul alımı Bitme noktasında geldi. Yabancıya gayrimenkul satışı artık sadece “Vatandaşlık alanına yönelik“ pazar buluyor. Son yılların gayrimenkul tercihinde bulunan ülke listeleri bu durumu yansıtıyor….
Cebinizden kuruş çıkmayacak mantığı ile Hareket eden / ettirilenler projelerde yüzleşmemiz gereken gerçeklerin başında yabancılara atılan kazıklar geliyor.
Bunlar;
- Yerliye Yabancıya Farklı Fiyat/Çift fiyat listeleri uygulanması,
- Tek fiyat listesi Uygulanan projelerde yerliye farklı – yabancıya farklı indirim oranı uygulanması
- Yabancılar pazarlık yapar mantığında %20-25 pazarlık marjı içinde sunulan fiyat listeleri verilmesi
- Aracıları ve satıcıların %20’ye yakın hizmet bedeli – komisyonlarının yedirildiği listeler hazırlanması
- Günümüzde normal koşulların % 30-45 üstünde fiyat listeleri sunulması
- Aracı kurumların proje satışında yabancılardan ayrıca/2.hizmet bedeli alınması
- Acentelerin müteahhit/inşaat firmasını sorgulamadan en yüksek oranda komisyon veren projeleri yabancılara satması
- Önerilen ve yabancılar tarafından tercih edilen projelerin bugün yaşadığı teslim, teslim edememe, kalite problemleri ile karşı karşıya kalması
- Yabancılara aracılık hizmeti veren firmaların pazardan çekilmesi ve yabancıların aracı/muhatap bulamaması
- Yatırım için gayrimenkul satın alanların dolar kur farkından zarar etmeleri
Daha vahim durum; son dönemlerde marka değeri olan proje satış ofislerinden; no name proje satış ofislerine yabancı satış acentelerinin ağırlıklı faaliyetleri ve ortaya konan tavırdır.
Satış ofisleri Kapıdan içeri giren yerli ziyaretçilere; zaten almaz/alamaz gözü ile hizmet vermemekte , bırakın hizmeti fiyat dahi sunmamaktadır.
EYY Gayrimenkul Sektörü Dikkatinizi çekmek istiyorum !… “yerli müşterileri“ soğutuyorsunuz, faiz oranları ile psikolojik toparlanma sürecine giren pazarın %97,5’lik kısmını yok kabul ederseniz… yarın yerli müşteriyi çok ararsınız.
Fiyat politikanızı… satış ofislerinizi …. projedeki yerli yabancı oranınızı tekrar kontrol edin. Yabancı oranı yükselmekte olan projelerde / sitelerde yerli kaçışları başladı.
Bundan sıkıntılı durum ise; projeden yer satın almış, yerli yatırımcı ve yerleşimci; proje Pazar yapısı değiştiği için elindeki gayrimenkülü 2. El pazarında yerliye satamıyor. Tezat durum; Satış süreci devam eden projelerde yerlinin ikinci elde 750 bine satamadığı gayrimenkulün satış ofisinde 1.250.000’ e yabancıya teklif edilmesi.
2. elde yabancıya yer satılamıyor… çünkü; gelir vergisi, hizmet bedeli ve komisyonun fiyata dahil edilmesi %15-20’lere yaklaşan bu oranın yükselttiği satım vergisi engel olarak karşıya çıkıyor.
Bugün dolaştığımız Projeleri – Siteleri Bekleyen en büyük tehlike ; vatandaşlık için gayrimenkul satın alanların… projelerde yarattığı “terk edilmişlik“ ve “atıl gayrimenkuller“ olarak karşımıza çıkıyor.
İstanbul’da 2013 yılından Temmuz 2019’a kadar 79 ayda; ayda ortalama 679 olmak üzere toplam 53,617 konut satışı yabancıya gerçekleşti.
Farklı bir ifade ile, İstanbul’da gerçekleşen satışların yabancı oranı incelendiğinde aşağıdaki tablo ortaya çıkmaktadır:
– 2019 yılı Ocak – Temmuz dönemi 100 bin 734 konutun; 9.834 konutu yabancıya % ,9.7
– 2018 yılında toplam 234 bin 055 konutun; 14 bin 270 konutu yabancıya % ,6
– 2017 yılında toplam 238 bin 383 konutun; 8 bin 182 konutu yabancıya %,3.4
– 2016 yılında toplam 232 bin 428 konutun; 5 bin 811 konutu yabancıya %,2.5
– 2015 yılında toplam 239 bin 767 konutun; 7 bin 493 konutu yabancıya %,3.1
– 2014 yılında toplam 225 bin 454 konutun; 5 bin 580 konutu yabancıya %,2,4
– 2013 yılında toplam 126 bin 000 konutun; 2 bin.447 konutu yabancıya %,1.9
SONUÇ OLARAK: Yabancıya gayrimenkul satışının kesinlikle Devlet politikası olmasını öneriyorum.
Acentelerin yönlendirmesi ile günü kurtaran sektörün bu şekilde gelişmesi – hizmet ihracatına yönelmesi mümkün değildir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı piyasa yapıcı, geliştirici, yönlendirici rol üstlenmeli; GYODER – INDER – KONUTDER üyeleri desteklemeli..
Yıllardan beri Yabancılara Aracılık hizmeti veren firmalara belge zorunluluğu, hizmet komisyonlarında oran limiti, gayrimenkul ihracatı kapsamında teşvik destekleri getirilmelidir.
Hazine ve Maliye Bakanlığına yabancıların 2. El gayrimenkul pazarının gelişimine sunabileceği katkılar için; yabancı gayrimenkul satışlarında gelir vergisi ve vergisel muafiyetlerin değerlendirilmesini öneriyorum.
Bilge Özdemir
