Bir önceki makalemde faiz indirimini “alıcı pazarı“ yönü ile değerlendirmiştim. Olumlu Olumsuz çok güzel değerlendirmeler aldım… Çok teşekkür ediyorum. Bu günde “satıcı pazarı“ yönü ile değerlendirmelerde bulunacağım.
Üretici yani müteahhit/inşaatcı/proje geliştirici yönü ile gayrimenkul sektörünü ele aldığımızda; faizler düşüyor… ertelenen alımlar başlıyor… gelsin yapamadığınız “zamlar“ havasının hakim olduğunu görüyorum.
Uyaran Uyarana !… Aldın Aldın bu fiyata bir daha bulamazsın... diye. Ben de bu uyarılara katılıyorum ancak uyarıların şekline katılamıyorum.
Gayrimenkul sektöründe;
- bitmiş stok yapısı
- proje aşamasında imalatı devam eden, satılacak gayrimenkul stok yapısı mevcut.
Bütün bunlar mevcut durumda iken inşaat/müteahhit/proje geliştirici firmaların banka & finans kesimine olan borçları, yapılandırdığı borçları, proje aşamasında garantörlük kapsamında kullandırdıkları mortgage kredileri, daha hesaplı olduğu için hülle yolu ile kullandıkları mortgage kredilerinden dolayı banka & finans kesimine olan riskleri mevcut.
Bu risklerin çevrilebilir ölçülere gelebilmesi için “ticari faiz oranlarının ve banka & finans sektörünün gayrimenkul sektörüne bakış açısının değişmesi gerekiyor.“
Çünkü; günümüzde ticareti inşaat olmayıp/ticari ünvanında inşaat olan firmaların banka/finans sektörünün kapısından geçemediklerini… ünvan değişikliğine gittiklerini duyuyoruz.
TV ekonomi kanallarında gayrimenkul alımlarına yönelik ısrarla “gidin teklif edin yarı fiyatına alırsınız“ telkini devam ediyor. Bitmiş stok yapısına sahip projelerde nakit ihtiyacına göre spot satışlar tezgah altından olabilir ama iyi niyetli de olsa TV kanallarından bunu kamuya duyurarak yönlendirmede bulunmak sektörün alıcı / satıcı tüm paydaşlarına zarar veriyor.
İnşaat maliyetleri 2,500-TL seviyelerinde olduğu İstanbul’da arsa, finans, pazarlama ve Operasyon maliyetlerini üst üste koyduğunuzda kent çeperlerinde bile metrekaresi 4-5,000-TL’ye bitmiş bir gayrimenkul almak bana göre fırsattır.
Ben ana problemi, Faiz indirimlerinin garantörlük kapsamında projelerde mortgage kredisi ile tüketicilere yansıyamayacağı yönünde görüyorum. Çünkü; inşaat firmalarının banka & finans kesimine verecekleri teminatları yeterli düzeyde olmadığı gibi tüketicilere dolaylı açacakları kredi miktarı zor gözüküyor.
Mortgage kredi faiz oranlarındaki indirimlerin projelere ve dolayısı ile projeden gayrimenkul alınlarına yansıyabilmesi için farklı teminat şekillerinin geliştirilmesi gerekmektedir.
Aksi takdirde bu durum sistemi; gayri resmi çalışmaya, senetli satışlara veya alternatif sistemlere yönlendirebilecektir.
Krizde bile artık yıllık 750 bin konutun satıldığı ülkemizde; 1 yıl sonrasının konut ihtiyacını karşılayacak ruhsat müracaatları, proje çalışmaları görmüyorum.
Bu durum; 2020’den sonra konut açığına işaret etmektedir. Bu açığın bölgesel büyüklüğüne göre bölgesel değer artışları kaçınılmazdır.
Mevcutların dışında, Emlak Konut GYO ile özel sektör işbirliğinde geliştirilecek projeler iştahını kaybetmiş gözükmektedir.
Önerim; Gyoder, Inder, Konutder, Müteahhitler Birliği gibi derneklerin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı önderliğinde finans/bankacılık sektörü ile gayrimenkul proje döngüsünü masaya yatırmasıdır.
BİLGE ÖZDEMİR
Danışılan & Stratejist
