Fırsat fırsat nereye kadar?

TUIK Kasım ayına ait konut satış rakamlarını açıklayınca sektör dışından bazı arkadaşlarım “hani piyasalar durgundu, satış rakamları nasıl bu kadar arttı?” diye sordular. Malum, kasım ayında konut satışları bir önceki kasım ayına göre %25,1 oranında artış gösterdi.
Şu günlerde yaşadığımız ve umarım pek yakında milletçe el ele vererek içinden çıkacağımız bu iklimde konut satış rakamları nasıl olurda bu kadar artar? Cevabı basit gözüküyor. Belli bölgelerde fiyatlar düştü, fırsat alımları gerçekleşti, konut kredisi faizleri bir miktar düştü ve markalı konutlarda kampanyalar işe yaradı.
Peki önümüzdeki dönem neler olabilir? Biraz daha detaylı bakmakta fayda var.
ALIM İÇİN DOÐRU ZAMAN MI?
TUIK’in her ay açıkladığı Konut satış adetleri Tapu kayıtlarıdır. Bu rakamların genelde %45’i 1.el satışlar, %55’i ise 2.el satışlardan oluşur. 2.el satışlarda genelde tapu hemen devredilirken, 1.el satışlar genelde borçlanma ile yapıldığı için tapu devredilmeyebilir. Bu da 1.el piyasada Kasım ayında yapılan tapu devirlerinin bir kısmının daha önce yapılmış satışlardan kaynaklandığı anlamına gelir.
Ancak bu kasım ayında 1.el konutlarda satış yapılmadığı anlamına gelir mi? Hayır gelmez. Özellikle mahalle arası dediğimiz küçük üreticilerin satamayınca fiyatları oldukça geri çektiğini, 1.el piyasasının sadece yaklaşık %5’ini oluşturan Markalı Konutların ise düzenledikleri kampanyalar ile satışı açtıklarını söylemek çok yanlış olmaz. Zaten Merkez bankasının açıkladığı konut fiyat endeksine göre Ekim ayında konut fiyatları İstanbul’da 2011 yılından bu yana ilk defa geriledi. Bu da sektörün üzerinde fiyat baskısı olduğunu gösteriyor.
Özetle 1.elde belli bölgelerdeki fiyat düşüşleri ve kampanyaların oluşturduğu fırsatların alıma yansıdığını gördük.
NAKİTE İHTİYACI OLANLAR SATIYOR
İkinci eldeki satışlar ise direkt olarak piyasanın reaksiyonunu gösterir. 2016 yılı İlk 6 aylık dönemde Türkiye genelinde ayda ortalama 56.000 adet 2.el satış gerçekleşirken, Ağustos-Kasım arasında ise bu rakam ortalama 64.000 adet olarak gerçekleşti. Kampanyalar ile ilgisi olmayan bu artış gösteriyor ki faiz oranlarının da bir miktar gerilemesi ile insanlar bu dönemde fırsat alımlarına yöneldi. Finansal açıdan sıkışanlar ise satışa yöneldi. Daha geçen hafta bir tanıdığım, bir miktar da kredi çekerek 3+1 daire fiyatına 4+1 aldı. İklimde bir değişiklik olmadığına göre konut alımı için hala iyi bir dönem olduğunu söyleyebiliriz. İster 1.el ister 2.el olsun bu durum bir süre daha böyle devam edecektir.
PEKİ NEREYE KADAR?
Piyasaları belirleyici ana etken talep olmasına rağmen, arz da en az onun kadar önemlidir.
Yapı ruhsatı izinleri konut üreticilerinin yeni proje üretme isteğini ortaya koyması açısından özellikle 1.el piyasalarda satış olup olmadığı hakkında önemli bir göstergedir. Durgunluk dönemlerinde üretici firmalar imar müdürlüklerinin kapısından pek girmez. Çünkü satışın zor olduğu, karlılıklardan önemli ölçüde fedakarlık yapıldığı riskli dönemlerde ruhsat başvurularında önemli ölçüde azalma olur.
2016 yılının ilk çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %35 oranında artan yapı izinleri, ikinci çeyrekte sabit kalırken, üçüncü çeyrekte de yaklaşık %13 düşüş gösterdi. Son çeyrekte de önemli oranda düşüş olacağını düşünürsek 2017 yılının konut üretme iştahı açısından kısır bir yıl olacağını öngörebiliriz.
Özetle stokların eridiği ve yeni konut üretiminin görece azalacağı bir döneme giriyoruz. Fırsatlar sonsuza kadar devam etmez.
Onur Yılmaz
Kurucu
realestatenewsturkey.com