Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) tarafından hazırlanan Uluslararası Değerleme Standartları (IVS)’nın son hali 31 Ocak 2025 itibarıyla yürürlüğe girdi. Bu standartlar, küresel değerleme uygulamalarında tutarlılık ve şeffaflığı sağlamak amacıyla oluşturuldu. Temel amaç, finansal piyasalarda ve gayrimenkul dahil diğer alanlarda kullanılan değerleme süreçlerine güven oluşturmak ve kamu yararını korumak.
Gayrimenkul piyasasında değerleme, geleneksel olarak konum, yapı kalitesi, piyasa arz-talep dengesi ve gelir üretme potansiyeli gibi unsurlara dayanıyordu. Ancak son yıllarda ESG (Çevresel, Sosyal ve Yönetişim) kriterleri, Uluslararası Değerleme Standartları’nın (IVS) son düzenlemesinde de vurgulandığı şekilde, gayrimenkul değerlemesinde belirleyici bir unsur haline geldi ve gelecek. Artık bir mülkün değeri sadece fiziksel özelliklerinden değil, çevresel sürdürülebilirliği, toplumsal etkisi ve yönetişim yapısından da etkileniyor.
Çevresel faktörler: Yeşil binaların primli değeri
Yeni IVS standartları, çevresel etkilerin gayrimenkul değerlemesine doğrudan dahil edilmesi gerektiğini açıkça ortaya koyuyor. Enerji verimliliği sertifikalarına sahip binalar, sürdürülebilir yapı malzemeleri kullanan projeler ve yenilenebilir enerji kaynaklarıyla desteklenen mülkler, yatırımcılar ve kiracılar tarafından giderek daha fazla tercih ediliyor.
-LEED veya BREEAM sertifikalı binalar, standart ofis veya konut projelerine kıyasla %5 ila %15 arasında daha yüksek bir piyasa değerine sahip olabilir.
-Karbon emisyonlarını azaltmayan veya eski teknolojilere sahip binalar ise “kahverengi iskonto” olarak adlandırılan bir değer kaybına uğruyor.
Sonuç olarak, ESG odaklı olmayan gayrimenkuller, değer kaybı riskine girerken, sürdürülebilir yapılar primli hale geliyor.
Sosyal faktörler: Lokasyon artık yalnızca coğrafi değil
Bir zamanlar “lokasyon, lokasyon, lokasyon” olarak özetlenen gayrimenkul değerlemesi, artık sosyal sürdürülebilirlik faktörlerini de dikkate alıyor.
-Çevresinde toplumsal refaha katkı sağlayan, yeşil alanları, sosyal donatıları ve ulaşım bağlantıları güçlü olan projeler daha yüksek talep görüyor.
-Çalışan memnuniyetine odaklanan ofis binaları, hibrit çalışma trendlerine uygun tasarımlar sunan yapılar kiracı sadakatini artırarak uzun vadeli değer yaratıyor.
-Kentsel dönüşüm projelerinde sosyal sürdürülebilirlik unsurları içermeyen alanlar ise yatırımcıların “sosyal risk” olarak gördüğü bölgeler haline gelebiliyor.
Bu çerçevede, gayrimenkul değerlemesinde toplumsal etki artık göz ardı edilemeyecek bir unsur.
Yönetişim: Şeffaflık ve standartlara uyumun değere katkısı
Gayrimenkul yatırımlarında yönetişim unsuru, yatırımcı güvenini ve piyasa erişimini doğrudan etkiliyor.
-ESG raporlaması yapan, kiracılarla adil sözleşmeler düzenleyen ve etik yönetim ilkelerine bağlı olan mülk sahipleri, yatırımcılar için daha cazip hale geliyor.
-Özellikle büyük kurumsal yatırımcılar, şeffaf olmayan ve ESG uyumu zayıf projelerden uzak duruyor.
Düzenleyici otoriteler de bu sürece yön veriyor. AB’nin Taksonomi Regülasyonu ve ABD’deki SEC’in ESG raporlama gereklilikleri, mülk sahiplerini ve geliştiricileri daha sürdürülebilir ve şeffaf iş modelleri benimsemeye zorluyor.
Sonuç: ESG’siz gayrimenkul, değer kaybetmeye mahkûm
Uluslararası Değerleme Standartları’nın 2025 itibarıyla getirdiği yeni kurallar, ESG faktörlerini gayrimenkul değerlemesinin ayrılmaz bir parçası haline getiriyor. Bu dönüşüme ayak uyduramayan projeler, zaman içinde piyasa değerinde ciddi kayıplar yaşayabilir.
Artık değerleme uzmanları için sadece bir binanın metrekare fiyatı veya kira geliri değil, karbon ayak izi, sosyal sürdürülebilirlik katkısı ve kurumsal şeffaflığı da hesaplamaya dahil etmek zorunluluk haline geldi. ESG’ye yatırım yapan kazanacak, görmezden gelen ise piyasa dışına itilecek.
(Haber kaynağı: Dünya Gazetesi – Prof. Dr. Ali Hepşen’in “Gayrimenkul değerlemesinde ESG etkisi: Yeni standartlar, yeni gerçekler” başlıklı köşe yazısı)
