Gayrimenkul proje pazarlaması ve satışı konusunda sektörün deneyimli ismi Bilge Özdemir “Yurtdışına gayrimenkul satışının ihracat kapsamında değerlendirilmesine yönelik öngörülerini ve önerilerini emlakdream.com için kaleme almaya, uyarılarda bulunmaya devam ediyor…
emlakdream.com aracılığı ile 1 yıldan beri zaman zaman gündeme getirdiğimiz yabancıya konut ve işyeri satışının ihracat kapsamına değerlendirilmesinin Meclisin gündemine Eylül ayında gelmesi bekleniyor. Biz meclis gündemine gelmeden önce emlakdream.com ailesi olarak basına yansıyan olası uygulama düşüncelerini yorumlayalım uygulamanın içinde yaşadığımız sıkıntılar hakkında yetkilileri bilgilendirelim istedik.
Satın Alma Para Birimi: Yabancıya satışların döviz kuru üzerinden satılmasının düzenleme kapsamında olduğu belirtilmektedir.
Reeskont sistemininçalıştırılması ile döviz cinsi ticari senetlerin bankalar üzerinden Merkez Bankası’na ıskonto ettirilerek ( Merkez Bankası faizini peşin kesip ) döviz cinsi bu senetlerin karşılığını TL olarak ihracat kapsamında reeskont kredisi olarak inşaat sektörüne kullandırması öngörülüyor. Yabancı satışları 1. el gayrimenkul ve 2. el gayrimenkul satışlarından oluşmaktadır. Satın alma amaçları; yatırım, kısmı yerleşim ve/veya kiralama alternatifleri olarak gözlenmektedir.Yabancıların projelerden dolar karşılığı borçlanarak uzun vade işlemleri tercih edilmemektedir. Burada önemli nokta TL’sının değer kazanması veya kaybetmesidir. Bugünün pazar koşulları değerlendirilmediğinde yabancılar TL’sı alım ve vade seçeneğini tercih etmektedir. 2. el pazarında “ para birimi “ önem taşımayacağı gibi reeskont kredisi için alternatif teşkil etmeyecektir.
Bu Sistemle piyasaya TL sürülürken, senetlerin vadesinde şirketler senette yazan döviz miktarını yine bankalar aracılığı ile Merkez Bankası’na ödeme yapacaklardır.
Yabancıya Gayrimenkul Satışında Aşağıdaki konular dikkate alınmalıdır:
- Faiz uygulanması tercih edilmemektedir
- Senetler tahsilata verilememekte, verilmesi tercih edilmemektedir
- Yurt dışı adresleri ve adreslere yönelik Türk Banka tercihlerinde senetlerin tahsilata verilmesinde sıkıntılar yaşanmaktadır.
- Düzenli ve zamanında ödeme alışkanlığı bulunmamaktadır
- Gayrimenkul teslim ve/veya tapu devrine kadar satış iptal olasılığı yüksektir.
- Sözleşme yapan ile tapu devir alan farklı olabilmektedir
- Yabancıya hizmet veren acentelerin muhataplığı önemli yer teşkil etmektedir.
Öneri: 1. el/proje satışlarında Yabancı Satışlarında para birimi serbest bırakılmalı, yabancı ülke vatandaşının gayrimenkul satın alması yeterli koşul olarak kabul edilmelidir.
KDV İadesi : Düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle döviz cinsinden yabancıya yapılan satışların ihracat sayılması ile KDV iadesi imkanı sağlanması planlanmaktadır.
KDV gayrimenkul teslim süreci ve/veya tapu devri ile ortaya çıkan vergi türüdür. Düzenlemenin bu ayağı yine 1.el/proje satışlarını ilgilendirmektedir.
Proje geliştiriciler ve müteahhitler yıllardan beri Vergi iadesi/KDV’yi günah keçisi haline getirmektedir. İnşaat yaparken alınan malzemelere farklı oranlarda KDV ödenmekte, ödenen KDV’ler belli oranda gayrimenkul satan-alandan tahsil edilmekte ve hatta gayrimenkul fiyatının içinde peşin peşin alınmaktadır.
Neticede KDV emanet bir paradır, emanet paranın iadesi yerine KDV farkları var ise bunun hızlandırılması daha önemlidir.
Bununla birlikte, Yabancı alımında KDV’nin gayrimenkul satın alan yabancıya iadesi işin farklı bir boyutu olarak ele alınmalıdır. Bu boyut ise 1. el/projeden gayrimenkul alımı ve alınan gayrimenkulün teslim ve/veya tapu devrini koşul olarak aramalıdır.
Öneri: 1.el/proje satışlarında kdv uygulamasının sözleşme şartlarında uygulanabilmesi için sözleşmelerin noterde düzenlenmesi, tapu kütüğüne şerh düşülmesi olanağı yürürlüğe girmelidir.
Yurt Dışında Yerleşik Türkler: İhracat statüsünde yurt dışında yerleşik/çift vatandaşlık hakkı taşıyan Türklerin istifade edebilmesi önem taşımaktadır.
Afrika Pazarında Fırsatlar: Afrika pazarı ve gelişmekte olan pazarlara yönelik olarak uluslararası barter sistemi ile oluşturulacak gayrimenkul portföyü karşılığında kıymetli maden veya yarı mamül – mal alınabilir. İhracat düzenlemesi kapsamına dahil edilebilinir.
Satış Değerleri ve Vatandaşlık Hakkı: İhracat kapsamında “ Yabancı ülke vatandaşlarının “ gayrimenkul alımları karşılığında vatandaşlık hakkı verilmesinin alt sınırlarının yeniden belirlenmelidir. Geçtiğimiz yollarda ortalama 300 bin TL seviyesinde olan gayrimenkul alım değerlerinin 100-150 bin Dolar veya karşılığı TL olabilir. Yabancıya satışta işlem prosedürlerinin noter kanalı ile sağlanmasını işlemlere hız kazandırabilecektir.
Öneri: Satış vaadi sözleşmesi ile gerçekleşen satışlara yönelik olarak “ geçici vatandaşlık hakkı “ verilerek bu hak tapu devrinden sonra “ vatandaşlığa “ çevrilebilir.
Yabancı Satışına Aracılık Eden Acentaların İhracatda konumu :
1.el/Proje satışları ve 2. El satışlarında yabancılar Hizmetleri acentelerden almaktadır. İhracata katkıları yönü ile bu acentelerin ihracat elçisi kapsamında değerlendirilmesini öneriyorum. Ancak; acentelerin hizmet bedellerinin denetime tabi olmasını ve/veya proje geliştirici-müteahhitlerin işbirliği içinde hareket etmesini, rekabet şartlarında yabancılar için acentalara ödenen yüksek hizmet bedellerinin fiyata yansıtılmamasını, yabancılara ayrı fiyat listesi uygulanmamasının kaldırılmasını, sektörün kendi kendini disipline etmesinin gerekliliğine dikkat çekmek istiyorum.
Yurt Dışına Hizmet İhracat Kapsamı :
Turyap gibi yurt dışında Türk Gayrimenkul Hizmet Firmalarının sesini duyuran, Gayrimenkul firmalarının yurt dışına temsilcilik satışlarının İhracat kapsamında değerlendirilmesi Türk Hizmet firmalarını uluslararası rekabette avantajlı konuma getirebilecektir.
Gayrimenkul sektöründe; yabancıya gayrimenkul satışının kapsamının kanun yapıcılar tarafından değerlendirilen müteahhit/proje geliştiriciler ile birlikte yabancı acente, 2. el gayrimenkul satış firmaları, proje pazarlama firmaları ile birlikte değerlendirilmelidir.
Bilge Özdemir
Marketing and Sales Solution Partner of Real Estate Projects & Construction Business
