Özellikle son bir yıl içinde inşaat malzemelerinde yaşanan yüksek oranlı artışlarla birlikte hem bina yapım maliyetleri hem de gayrimenkullerin fiyatları önemli artışlar kaydetti. Yine 2021’in son çeyreğinde döviz kurlarında yaşanan yükselişler, piyasalarda fiyatlandırma konusunda belirsizler yaşanmasına sebep verdi ve bu durum bugün itibarıyla halen devam ediyor. Henüz inşası devam eden ancak satışlarının önceden yapıldığı bazı projelerde müteahhitler, maliyet artışı gerekçesiyle alıcılardan fiyat farkı talep ediyor.
Bu yazımızda konuyu hukuki açıdan değerlendirmek üzere her neviden taşınmaz alımında muhakkak yapılmasını önerdiğimiz üzere konut niteliğindeki gayrimenkul alımlarında da tapuda devir öncesi sorunları önlemek adına yapılması zaruri bir sözleşme olarak gördüğümüz gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini değerlendireceğiz.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, hukuki niteliği itibari ile ön sözleşmedir. Sözleşmenin tapuda devir anına dek, yukarıda değindiğimiz sorunları önlemesi için muhakkak yasaya uygun şekilde gerçekleştirilmesi gereklidir. Nitekim satış vaadi sözleşmesi; satıcı ve alıcının, taşınmazın satışı konusunda anlaştıklarını gösteren özetle satış koşullarının belirlendiği bir sözleşmedir. Muhakkak noterde ve düzenleme şeklinde yapılması gereklidir. Sözleşmede satıcı ve alıcıya ait bilgilere, satılan taşınmaza ait adres ile taşınmazın ada, pafta ve parsel bilgilerine, satış bedeline, satış bedelinin alıcı tarafından nasıl ödeneceğine; örneğin satış taksitli gerçekleştirildi ise her bir taksitin ödeneceği tarihe ve devir tarihine yer verilmelidir. Söz konusu sözleşme ile gayrimenkulün satışına dair tüm hususlar tarafların ortak mutabakatı ile noter huzurunda tespit edilir.
Yine gayrimenkulün başka kişilere satışı halinde; alıcının yasal alım hakkını korumak adına sözleşmenin muhakkak gayrimenkulün bulunduğu yer tapu müdürlüğünde tescil edilmesi gerekli ve yeterlidir. Böylece alıcı gayrimenkulü tapuda devir alacağı ana dek; gayrimenkulün bilgisi ve isteği dışında üçüncü bir kişiye de satılmış/satılacak olması ihtimaline karşı gayrimenkulü yasal alım hakkını hukuki açıdan garanti altına almış olacaktır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir önemli husus sözleşmenin noterde ve düzenleme şeklinde yapılmış olmasının önemidir.
Uygulamada özellikle alıcı ve satıcıların söz konusu sözleşmeyi noterde gerçekleştirmeleri durumunda ödeyecekleri harç bedelinden çekinerek sözleşme yapmadıkları yahut aralarında adi yazılı bir sözleşme yaptıkları görülmektedir. Ancak şekil koşullarına uygun şekilde akdedilmeyen bu sözleşmeler hukuki açıdan önemli sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle son dönemde yapılan gayrimenkul alımlarında muhakkak satış vaadi sözleşmesi yapılması ve tapuya şerh edilmesini tavsiye ediyorum. Yapılan sözleşmelerde satış bedeli ve satış bedelinin hangi para biriminden ödeneceği de belirlenmelidir. Özellikle istikrarla yükselen kur karşısında satış bedeline ilişkin sözleşme ile kurun sabitlenmesi ve ödemenin sözleşme ile belirlenen kur üzerinden gerçekleştirilmesi gibi farklı opsiyonlar düşünülebilir. Bilhassa yabancı para birimleri ile yapılan alımlara ilişkin tüm koşulların muhakkak satış vaadi sözleşmesi ile ekonomik konjonktür de düşünülerek iki taraflı kararlaştırılması doğru ve yerinde olacaktır.
Kaynak: Av. Dilara Yeni
