Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş., 16 yıldır düzenli olarak hazırladığı; ‘Gayrimenkul Piyasası 2021 Görünümü’ raporunu yayınladı. Rapor Türkiye’nin genel ekonomik verilerinin gayrimenkul sektörü ve gayrimenkul alt sektörleri ile etkileşimini; maliyet, değer ve değeri etkileyen diğer değişkenler üzerinden ortaya koyuyor.
Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, sektörün 2021 yılında pandeminin yaraları sarmaya başladığını, 2022’nin rekor büyümeler olmasa da sektörün dengeleneceği rakamlara ulaşacağı bir yıl olacağını söyledi.
2021 yılında artan maliyetlerin yeni konut üretimini azalttığını, girdi maliyetlerinde ve kredi faizlerindeki yükselişin de fiyatlara yansıdığını belirten Baki Budakoğlu, bu koşullara rağmen Türkiye’nin 2021 yılını ortalamanın üzerinde yaklaşık 1 milyon 400 bin adet konut satış rakamları ile tamamlamaya hazırlandığını belirtti.
Bu tabloda dikkat çekici olan ayrıntının ikinci el konutlardaki değişimde yattığını ifade eden Budakoğlu, “2021 yılında ilk elden konut satışlarında 420 bin adet gibi ortalamanın altında bir rakam bekliyoruz. İkinci el konut satışlarında ise öngörülerimiz yılın 900.000 adet ile ortalamanın üzerinde kapanacağı yönünde birleşiyor. Bu durum bize 2018 sonrasında ikinci el satışlar ile ilk konut satışları arasındaki makasın, ikinci el konut lehine açıldığı gösteriyor.” dedi.
Konut satış ve illerin nüfuslarına göre sıralamalarda farklılıkların öne çıktığını belirten Budakoğlu, ” Konut satış sayılarına göre sıralamada İstanbul, Ankara ve İzmir başı çekiyor. Ancak, Antalya, Mersin, Kocaeli ve Tekirdağ konut satış sayılarındaki sıralamalarına göre nüfus sıralamalarından farklı seyir izliyorlar. Nüfusu en fazla olan on ilimiz dikkate alındığında Adana ve Şanlıurfa illerimizin konut satış sayıları bakımından olumsuz performans sergileyen iller olduğu görülüyor.” şeklinde konuştu.
2022’DE YABANCIYA SATIŞTAN 20 MİLYAR DOLAR GELİR BEKLENİYOR
2021 yılında, döviz kurunun, gayrimenkul fiyatlarındaki artışın üzerinde seyrediyor olmasının yabancılara daha uygun fiyatta daha katma değerli gayrimenkul alım fırsatı sağladığını belirten Baki Budakoğlu, hazırladıkları ‘Gayrimenkul Piyasası 2021 Görünümü’ raporuna göre; yabancıya konut satışlarının 2021 yılına damgasını vurduğuna dikkat çekti.
Budakoğlu açıklamalarına şöyle devam etti:
“Döviz kurlarındaki artış sonrasında yabancı yatırımcılara yapılan konut satışları yukarı yönde ivmesi kazanarak, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 48,4 oranında arttı. 2021 yılı Kasım ayında 7 bin 363 adet satış ile rekor sayıya ulaşılırken, 2021 yılı Kasım ayı da dahil olmak üzere 11 ayda yabancılara 51 bin 352 adet satış gerçekleştirildi. Yabancıya satışta 2021 yılının yaklaşık 57 bin rakamları ve 14,25 Milyar dolar doğrudan yatırım ile tamamlanacağı öngörülüyor. 2022 yılında ise yabancıya satışta önemli oranda yükselme bekleniyor. Koşullar bu şekilde devam ettiği takdirde yabancıya konut satışında 2022’de 80 bin ve ülkemize 20 Milyar dolar doğrudan yatırım gerçekleşeceğini öngörmekteyiz.”
Denge Değerleme’nin söz konusu raporuna göre; ülkemizde 2021 yılı yabancıya satış işlemlerinde ülke uyruklarına göre sıralama yapıldığında ilk beş ülke İran, Irak, Rusya Federasyonu, Afganistan ve Almanya olurken, İstanbul, Antalya ve Ankara ise alım için en çok tercih edilen gözde iller olarak sıralanıyor.
SEKTÖR OLARAK 2022 YILINDAN UMUTLUYUZ
Geçtiğimiz 10 yıllık periyotta GSYH’den ortalama yüzde 7 pay alan sektör, 2020 yılını yüzde 5 payla kapatmıştı. 2021 yılının ilk çeyreği ile birlikte pandemi sürecindeki daralmasını toparlayan sektörün payı yüzde 5,8’e ulaşmış durumda.
Baki Budakoğlu, sektörde gerçek toparlanmanın 2022 yılının ikinci yarısında gerçekleşeceğine işaret ediyor ve şöyle devam ediyor:
“Sektör olarak 2022 yılından umutluyuz. Sektörümüzün GSYH’den aldığı payın 2021’de yüzde 5,8’e çıkması, 2021 yılını 27,8 milyon turist sayısı ve yaklaşık 22 Milyar turizm geliri ile kapatacak olmamız, 2022 yılında turizm sektöründe doluluk oranının artacağı ve yabancıya satışların devam edeceği gerçekleri; bizleri 2022’yi olumlu bir havada karşılamamız gerektiğini gösteriyor. Elimizdeki veriler, 2022 yılında gayrimenkul sektöründe rekor büyümeler değil belki ama sektörün dengeleneceği rakamlara ulaşacağı bir yıl olacağını gösteriyor.”
AVM’LER YATIRIMCISINI ÜZDÜ
Son iki yılda gayrimenkul sektörünün pandemi sürecinden dünya genelinde olumsuz etkilendiğini ifade eden Budakoğlu, “AVM’ler de pandeminden olumsuz etkilenen yatırım araçları oldu. AVM sektörü 2021 yılında toparlanma sürecine girse de, online alışverişin pandemi sürecinde olağanüstü gelişmesi ve gelişiyor olması, alış veriş merkezlerinin toparlanma sürecini uzatacak gibi görünüyor. Bununla beraber sektörün Türkiye’de 2021 ile birlikte toparlanma sürecine girdiği; ancak özellikle yılın son çeyreğindeki inşaat maliyetlerindeki artış ve dövizdeki dengelerin istenilen seviyelere oturmaması nedeniyle yılı mutlu kapatamadık” dedi.
İNŞAAT VE YAPI RUHSATLARI ARTTI
İnşaat sektöründe öne çıkan konulardan biri nin de girdi maliyetleri olduğunu kaydeden Budakoğlu, sözlerine şöyle devam etti:
“Sektörün girdi maliyetlerini direkt olarak etkileyen döviz kurlarında 2021 yılı Kasım ayında USD’da yüzde 66,2, Euro’da da yüzde 57,4 oranında artış yaşanırken, İnşaat Maliyet Endeksi’nde Ekim ayında artış yüzde 41,9 ve malzeme fiyatlarındaki artış ise yüzde 50,5 oranında gerçekleşti. Ama yine de ümitli olmak için önemli argümanlarımız var.2021’in ilk altı ayında, alınan inşaat ruhsatı kapsamındaki konut sayısının son dört yılın en yüksek seviyesine çıkması da olumlu gelişmeler arasında yer alıyor. Zira 2021 yılının yapı ruhsatlarında yaklaşık 640 bin adet, yapı kullanma izin belgelerini ise yaklaşık 560 bin adet ile tamamlanacağını öngörmekteyiz.”
Sonuç olarak; Denge Değerleme’nin ‘Gayrimenkul Piyasası 2021 Görünümü’ Raporu’na göre Gayrimenkul piyasası 2021 ve sonrası;
- Maliyetlerinin arttığı/artacağı,
- Arzın doğal talep rakamlarının altında seyrettiği,
- Alım gücünün düşmesinden kaynaklı acil olmayan talebin bir süre öteleneceği,
- Gayrimenkul değerlerinin 2022 ikinci yarısından itibaren dengeleneceği,
- Arsa sahipleri aleyhine/yatırımcı lehine kat karşılığı oranlarının değişeceği,
- Pandemi sonrası toparlanma en yavaş AVM sektöründe görüldüğü/görüleceği,
- Gayrimenkul sektöründe fonksiyonel yıpranmanın fiziksel yıpranmandan fazla olduğu/olacağı,
- Turizm sektöründe doluluk oranının artacağı,
- Yabancıya satışların arttığı/artacağı,
- Devletin kentsel dönüşümün finansmanında daha spesifik ve etkin yöntemleri geliştireceği,
- Halihazırdaki inşaat sözleşmelerinde kaçınılmaz düzeltmelerin olacağı,
- Üretim ve lojistik tesisleri gayrimenkul sektör ortalamasının üstünde değerleneceği,
öngörülmektedir.
