Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek geçtiğimiz gün yaptığı açıklamada Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yapılacak düzenleme ile gayrimenkul yatırım fonlarının gayrimenkul projelerine yatırım yapabileceğini söyledi.
İlgili düzenlemede son aşamaya gelindiğini açıklayan Bakan Şimşek, “Kurul tarafından yapılacak düzenlemeyle gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önü açılacak. Düzenlemeyle, bu fonların portföyleri uygun hale getirilip tür değişikliği yapılacak. Konut arzının artmasıyla birlikte konut fiyatlarının yukarı yönlü piyasa baskısı azalacak ve böylelikle konuta erişilebilirlik her kesim için kolaylaşacak” dedi.
Bakan Şimşek, “Bu sayede konut ve kira fiyat artışları düşecek, her kesim için konut erişilebilirliği kolaylaşacaktır” ifadelerini kullandı.
Öte yandan gayrimenkul fonuna yatırım yapan yatırımcılar proje bitiminde gayrimenkulün satışından ya da kirasından gelir elde edebilecek veya fondan çıkış yaparak kendilerine yeni bir ev almak için bütçeye sahip olabilecek.
‘FON BÜYÜKLÜĞÜ 80 MİLYAR LİRAYI AŞTI’
Peki düzenleme nasıl olacak? Gayrimenkul fonlarına yatırım yapanların hakları neler olacak? Yeni çalışma uzun vadede konut fiyatlarını düşürür mü?
Konuyla ilgili merak edilen tüm soruların cevaplarını Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, milliyet.com.tr’ye açıkladı.
Özelmacıklı, konuyla ilgili şunları söyledi:
“Ülkemizde gayrimenkul yatırım fonu büyüklüğü gittikçe artıyor. Bakan Şimşek’in bahsettiği gibi 184 gayrimenkul yatırım fonu var. Portföy büyüklükleri de 80 milyar lira seviyesini aşmış durumda.
Gayrimenkul yatırım fonları gayrimenkule erişimin zorlaştığı bu dönemde yatırımcının ilgisini çekebilecek hale getirilmeye çalışılıyor. SPK’nın hazırlayacağı yeni mevzuatta gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi aşamasında gayrimenkul yatırım fonlarının kullanılabilmesi hedefleniyor.
Gayrimenkul yatırım fonları mevcut durumda projelere yatırım yapamıyorlar. Şu an için yapılan yatırımlar TOKİ ve Emlak Konut dışında bitmiş ve iskanı alınmış kat mülkiyetli taşınmazlardan oluşabiliyor, arsa ve arazi türü taşınmazlardan oluşabiliyor. Geliştirilecek sistemle bu fonların gayrimenkul yatırım ortaklığı ile rekabetin daha ileri boyutta olmasına imkan sağlayacaktır.
Gayrimenkul yatırım fonlarının sunduğu portföy çeşitliliği ve profesyonel yönetim imkanları aslında bireysel yatırımcıların daha düşük bir risk alarak gayrimenkule yatırım yapmalarını sağlamış oluyor.
Bu sistemin çok avantajlı bazı vergisel muafiyetleri de var. Halihazırdaki yönetmelikte gayrimenkul yatırım ortakları arsa geliştirme yapabiliyorlar. Gayrimenkul yatırım fonlarının da bu kapsama açılacak olması konuta erişimin özellikle üreticiler tarafından da konutun başlangıçta üretilirken fonlar tarafından yatırım yapılmasına imkan sağlaması nedeniyle müteahhitlere fon girişi sağlar. Gayrimenkul yatırım fonlarının, gayrimenkul yatırım ortaklarındaki gibi bir halka açılma zorunluluğu yok. Buraya girişimciler bir para yatırıp nitelikli yatırımcı statüsünde fona yatırım yapmış oluyorlar.
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in açıkladığı yeni düzenleme çerçevesinde gayrimenkul projelerine geliştirme aşamasından başlayarak yatırım yapma imkanı sunulması bekleniyor. Bu fonlar çoğunluğu belki de konut niteliğindeki taşınmazlardan oluşacak gayrimenkul projeleri geliştirebilecekler. Bu amaçla fon kurulursa proje gayrimenkul yatırım fonu adını alacak. Farklı kişilere ait arsalar üzerinde de proje yapabilir hale gelecek. Bu düzenleme konut üretimini artırır, belli şartları taşıyan müteahhitlerce bu fondaki kaynaklar değerlendirilebilir.
Gayrimenkul yatırım fonlarının, gayrimenkul yatırım ortaklıklarından bazı farkları var. Gayrimenkul yatırım fonları katılma payı ihraç ediyor, borsada işlem görmüyor. Katılma payları nitelikli yatırımcılar tarafından alınabiliyor. Gayrimenkul yatırım fonu kurmak için fon büyüklüğünün birinci yıl sonunda 40 milyon TL’ye ulaşması konusunda çeşitli şartlar var. Fona alınan gayrimenkuller mutlaka ekspertiz raporu ve incelemelere tabi tutularak fon karar vericileri tarafından kontrol ediliyor. Nispeten doğru gayrimenkul projelerine yatırım sağlanmış oluyor.
Gayrimenkul yatırım fonlarındaki katılımcıların katılma paylarının değeri portföydeki varlıkların değeri ile ölçülmüş oluyor. Bu durum gayrimenkul yatırım ortaklıklarında daha farklı. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları hisse senedi fiyatı üzerinden değerlendiriliyor. Borsada işlem görmek zorunlu ve hisse senetleri de halka arz ediliyor. Gayrimenkul yatırım fonlarında borsada işlem görme zorunluluğu yok.
Gayrimenkul yatırım fonlarında çok önemli vergisel avantajlar var. Bu avantajlara baktığımızda iki yıldan uzun süre elde tutulan katılma paylarından elde edilen gelirlerde stopaj oranı sıfır olarak uygulanıyor ve beyannameye dahil edilmiyor. Kişi aldı, sattı arada oluşan değerler ve benzeri nedeniyle herhangi bir ekstra vergi ödemiyor. Gayrimenkul yatırım fonlarında hacmin daha da artacağını söylemek mümkün.
Nitelikli yatırımcılar proje gayrimenkul yatırım fonlarına para yatırdıkları zaman yatırım yaptıkları projeler inşaat bitiminde değerlenecek. Değer artışından fon sistemi aracılığı ile faydalanacaklar. Bunu gayrimenkul sertifikası gibi düşünmemek lazım. Proje gayrimenkul yatırım fonları tek bir proje ve bu projenin karşılığında üretilen fonlar gibi değil. İçinde birden fazla proje olabilir. Burada amaç proje gayrimenkul yatırımında sermaye piyasası araçları çerçevesinde bir para biriktiriyor olmak. Bunun karşılığında bir metrekare ya da arsa hissesi karşılığı gibi bir durum yok. Kişi fondaki parasını çekip başka bir yerden gayrimenkul alabilir.
Gayrimenkul yatırım fonlarının mevcut konut projelerine yatırım yapması özellikle üreticiler tarafında müteahhitlerin daha yüksek finansman maliyeti ile para bulmaları konusunda kolaylık sağlar. Projenin başlangıcında projenin belli bir kısmını gayrimenkul yatırım fonuna satarak proje sonunda elde edeceği primi başlangıçta yatırımcı ile paylaşmış olur. Bu toplu ve yüksek meblağlı finansman imkanı sağladığı için finansmanın maliyeti projenin oluşturacağı değere bağlı olacağı için gayrimenkul yatırım fonu karar verici ekibinin bu projenin bittiğinde oluşacağı değere güvenmesi müteaahhidin de bunu doğru bir bütçe ile gerçekleştirmesi gerekiyor. Türkiye’de bankalar dışında müteahhidi finanse edebilecek alternatif sermaye araçlarımız yok. Müteahhidin finansmanında bu farkındalık oluşturacaktır.
Gayrimenkul yatırım fonlarını bireysel yatırımcı gözüyle şöyle değerlendirebiliriz: Diyelim ki ben bir konut projesinden daire almak istiyorum. Daireyi alacak kadar param var. Projeye yatırım yaptım ama ‘bu proje prim yapar mı, müteahhit bitirebilir mi, zamanında teslim eder mi?’ gibi birçok risk var. Proje gayrimenkul yatırım fonu olduğunda bu riskleri minimize eder ve yatırımcıların doğru projelere yatırım yapmasını sağlar.
Bir diğer avantajı da şu: Benim belki bir daire alacak param olmasa bile kısmi bir para yatırarak proje yatırım fonlarına para yatırabilirim. Burada meblağlar kurulan gayrimenkul yatırım fonlarındaki kriterlere göre belirleniyor. Bu her fonda farklılık gösteriyor. Nitelikli yatırımcıların başlangıç sermayesi olarak girebileceği tutarlar belli miktarlar üzerinden yapılıyor.
Uzun vadede gayrimenkulde konut arzı artarsa fiyatlar uzun vadede normal seviyelere inebilir. Enflasyonun yüksek olduğu bir yerde fiyat düşüşü değil de reel bazda bazı düşüşler olabilir. Türkiye, genç nüfusu ile her zaman yaklaşık yılda 1 milyona yakın konut arzının sağlanması gereken bir ülke. Yabancıların çeşitli bölgelerdeki talepleri, kentsel dönüşüm nedeniyle binaların dönüşüm sürecinde kullanılamıyor olması, birçok yerde riskli yapı stoku nedeniyle yenilenmeye ihtiyaç duyulan konutlara baktığımızda Türkiye’de her durumda güvenilir bir konut arzına ihtiyaç var. Bu sürdürülebilir bir şekilde olmalıdır.”
