Merhaba
Size bu yazımda gayrimenkul yatırımı,gayrimenkul geliştirme ,değerleme ve danışmanlık konusunda uzun seneler sektörün önemli firmalarında çalışmış olan sevgili Cansel Turgut Yazıcı’nın "Gayrimenkul’de para kazanmak “ adlı kitabından bazı bölümleri aktaracağım.
Gayrimenkule doğru yatırım yapıp para kazanmak isteyen herkesin yatırım yapmadan önce bilmesi gerekenlerin anlatan çok önemli bilgilerin derlendiği kitabı son kararınızı vermeden önce mutlaka okumanızı tavsiye ederim.
Gayrimenkule para yatırmak ciddi bir iştir. Paranızı taşa toprağa yatırırsınız ve banka mevduat hesapları veya borsa hisseleri kadar çabuk likidite edemezsiniz. Yaptığınız gayrimenkul yatırımlarının sizi tesadüfen beklentilerinize götürmesini hayal etmek, büyük bir yanlıştır. Bilmeniz gereken en önemli şey de şudur: "Gayrimenkul yatırımlarında tesadüflere yer yoktur. Doğrusunu isterseniz, on binde bir olasılıkla mümkündür.
İyi bir gayrimenkul yatırımcısı olmak istiyorsanız, yatırım yapmadan önce kendinize doğru soruları sorarak işe başlamalısınız: Bu yatırım ile ilgili beklentim nedir? Bu yatırımı kendim için mi yapıyorum, çocuklarım için mi? Bu tür soruları sormadan yaptığınız her yatırım, tesadüflere dayanan yatırım kategorisinde değerlendirilmelidir.
Yatırımınızda istediğiniz başınızı sokacak bir yer edinmekse, düşünmeniz gereken şeyler çok basittir. İşiniz, çocuklarınızın okulu, belki çocukların bakımını üstlenenlere uzaklık oturmak istediğiniz semt. evin büyüklüğü ve yaşı ile ilgili beklentileriniz ve tabii ki yaşam tarzınız. Genellikle hepimizin karşılaştığı sorun, almayı düşündüğümüz bölgede istediğimiz standartlardaki evlerin bütçemize uygun olmamasıdır. Bu noktada önem verdiğimiz kalemleri, en önemliden en önemsize doğru listelemek ve feda edebileceklerimizi belirlemek işimizi kolaylaştıracaktır. Sizin için evin büyüklüğü en önemli kriterse, çok arzu ettiğiniz bir bölgede oturmak yerine, daha az arzu ettiğiniz bir yerde ama büyük bir evde oturmayı tercih edebilirsiniz. Sonuç olarak, bizim için en önemli maddeleri sıralayarak yer aramak, vakit kazandıracak, enerjimizi boşa harcamamıza engel olacaktır.
Ama beklentiniz gayrimenkulun size düzenli bir gelir getirmesi ise, bu durumda başka şeyler düşünmelisiniz. Kendinizi geliştirip "profesyonel" gayrimenkul yatırımcısı olmak istiyorsanız, konut alarak kiraya vermeyi ve gelir edinmeyi düşünmemelisiniz. Konutlar, yatırdığınız parayı, dükkânlara göre daha uzun yıllarda geri öderler. Üstelik yıpranmaya da¬ha müsait mülklerdir. Bugün aldığınız bir konutu, kiracınız 5 sene sonra çıktığında kiraya vermek istediğinizde, mutfak-banyo gibi ıslak hacimlerin mesleğimizde "fiziksel eskime" olarak adlandırdığımız yıpranmışlık durumu alacağınız kirada çok belirleyici olacaktır. Ancak dükkânlarda bu tür bir fiziksel eskime, konutlardaki kadar büyük kira değeri kaybına yol açmaz. İşin bir de vergi boyutu vardır: Konut yatırımlarında vergiyi siz ödersiniz, ticari şahsi yatırımlar stopaja konudur ve kiracının bu stopajı ödemesi genel uygulamadır. Kısaca ticari yatırımlarda vergiyi karşı taraf öder. Ancak kendinizi bu işte profesyonel görmüyorsanız ve risk almaktan korkuyorsanız o zaman konut her koşulda sizin için iyi bir yatırımdır.O zaman da doğru bölgeleri, projeleri, risksiz mülkleri potansiyeli olan yerleri seçerek yatırım yapmalısınız.
Peki yatırım için dükkân almayı düşünen yatırımcı nelere dikkat etmelidir? İlk önce, söz konusu mülkün satın alma fiyatına göre getireceği kiranın kabul edilebilir olması gereklidir.Bu gün genellikle dükkanlar kendilerin 13-15 sene arası amorti etmektedirler.Amorti etmekle kastımız, yaptığınız yatırımın kendini geri ödemesidir.Örneğin 420 bin TL’ye aldığınız bir dükkân ortalama 2.500 TL aylık getiri sağlıyorsa 420.000/2500=168 sonucunu elde ederiz. Bu rakamı da 12 aya bölersek, 14 yıl çıkar. Bu durumda 420.000 TL'lik fiyata,kabul edilebilir fiyat seviyesi diyebiliriz. Tabii dükkanın konumunu büyüklüğü, bulunurluğu, şehrin gelişim dinamiklerine göre potansiyeli, görünürlüğü ve mal sahibinin mülkü satmaya ne kadar hevesli olduğu gibi daha birçok husus ta dükkanın fiyatında belirleyici olacaktır.Dükkan gibi ticari yatırımlarda dikkat edilmesi gereken bir konu da mülkün şehrin gelişim bölgelerinde olması ve uzun vadede tüketici taleplerinin başka yönde değişmesi beklentisi nedeniyle dükkanın değerinin zarar görmemesidir.Örneğin yakın çevrede devam eden bir. alışveriş merkezi inşaatı bittiğinde ve alışveriş merkezi açıldığında almayı düşündüğünüz dükkan bu durumdan nasıl etkilenecektir?
Bunların dışında dükkânın kolay kiralanabilir olması çok önemlidir.Kolay kiralanamayan bir dükkan uzun süre boş kaldığında yatırımcı için değer kaybı yaratacaktır.Bir de yatırım için alınan dükkanın kolay satılabilir olması likidite kabiliyetinin (satılabilirliğinin) yüksek olması ,dukanın değerini her zaman olumlu etkileyecektir.
Eğer yaptığınız yatırımın çocuklarınıza kalmasını ve uzun vadede (10-20 yıl sonra) değer kazanmasını istiyorsanız, bir gelir endişeniz yoksa, riski de seviyorsanız, o zaman arsa yatırımcısı olmaya aday olabilirsiniz. Bu durumda, büyük şehirlerin gelişmekte olan aksları üzerinde ve şehrin bittiği yerlerde arsa yatırımı yapmalı ve bir arsa sahibi olarak yatırımınızı sık sık kontrol etmelisiniz.
Bilinçli bir gayrimenkul yatırımcısı doğru öngörüleri doğru zamanda yaparsa, kazanacaktır. Aslında sonuç basittir.Gayrimenkul yatırımında tesadüflere yer yoktur.
Kazançlı yatırımlar dilerim
Sevgilerimle
