Gayrimenkul Yatırımlarında Doğru Lokasyon mu? Doğru Zamanlama mı?

“Doğru lokasyonda yatırım her zaman kazandırır mı?” ya da “elverişsiz bir lokasyonda, doğru zamanlamayla yapılan bir ya­tırım kazanç sağlayabilir mi?” soruları, günümüzde daha fazla önem kazanmaktadır.

Lokasyon, kuşkusuz gayrimenkul yatırımların­da temel bir değişkendir. Ancak aynı lokasyonda, farklı zamanlarda gerçekleştirilen yatırımların ge­tirileri arasında ciddi farklılıklar oluşabilmekte­dir. Zira gayrimenkul piyasaları da, finansal piya­salar gibi dönemsel dalgalanmalara ve döngülere tabidir. Bu nedenle, bugün yüksek bir değer taşıyan bir bölgede yapılan yatırım, gelecekte beklenen ge­tiriyi sağlamayabilir.

Piyasa döngüleri ve stratejik yatırım

Gayrimenkul piyasaları, belirli döngüler içeri­sinde hareket eder: büyüme, doygunluk, düşüş ve toparlanma. Bu döngülerin doğru bir şekilde ana­liz edilmesi, yatırımcılar açısından yüksek kazanç potansiyeli sunabilir. Özellikle faiz oranları, piya­sa beklentileri ve ekonomik konjonktür, zamanla­mayı doğrudan etkileyen unsurlar arasında yer al­maktadır.

Faiz oranlarının yüksek seyrettiği dönemlerde, krediye dayalı alımlar azalmakta ve dolayısıyla fi­yatlar üzerinde baskı oluşmaktadır. Bu da, likiditeye sahip yatırımcılar için pazarlık gücünü artırmakta ve uygun fiyatlarla gayrimenkul edinimini mümkün kılmaktadır. Buna karşılık, örneğin 2022 ve 2023 Haziran arasında olduğu gibi, yüksek enflasyona karşılık faiz oranlarının düşük olduğu dönemlerde talep artış göstermekte, bu da fiyatların yukarı yön­lü hareket etmesine neden olmaktadır. Bu bağlamda, yatırımcıların finansman koşullarını da göz önünde bulundurarak karar vermeleri kritik önem taşır.

Makroekonomik ve politik dinamiklerin etkisi

Gayrimenkul piyasalarının seyrini belirleyen te­mel unsurlar arasında makroekonomik gösterge­ler ve politik gelişmeler önemli bir yer tutmaktadır. Ekonomik büyüme, işsizlik oranları, enflasyon dü­zeyi, faiz politikaları ve döviz kurlarındaki dalga­lanmalar gayrimenkul yatırımlarının hem zaman­lamasını hem de getiri potansiyelini doğrudan etki­lemektedir. Özellikle Türkiye gibi gelişmekte olan ekonomilerde, bu tür göstergelerdeki ani değişimler yatırım ortamını derinden şekillendirebilmektedir.

Bu bağlamda, 2022 ve 2023’ün ilk yarısında Tür­kiye ekonomisinde yaşanan gelişmeler, gayrimen­kul yatırımlarına etkisi açısından dikkat çekici bir örnek teşkil etmektedir. Bu dönemde uygulanan pa­ra politikaları çerçevesinde, yüksek enflasyona rağ­men politika faiz oranları düşük seviyelerde tutul­muş ve bu durum, reel faizlerin negatif düzeylerde kalmasına neden olmuştur.

Yüksek enflasyon orta­mında tasarrufların değer kaybetmesi, yatırımcıları enflasyona karşı koruma sağlayabilecek varlık sınıf­larına yönlendirmiş; bu bağlamda gayrimenkul, hem bireysel hem de kurumsal yatırımcılar açısından bir “değer saklama aracı” olarak öne çıkmıştır. Özellikle 2022 yılı ile birlikte düşük faizli konut kredileriyle desteklenen alım gücü, fiyatları yukarı yönlü baskı­lamış ve bazı bölgelerde spekülatif nitelikte fiyat ba­lonları oluşmasına da zemin hazırlamıştır.

Bununla birlikte, düşük faiz politikalarının sür­dürülebilirliğine ilişkin belirsizlikler, yatırım ka­rarlarının zamanlamasında temkinli olmayı gerek­tirmiştir. Nitekim 2023 Haziran sonrasında pa­ra politikasında başlayan normalleşme süreci, faiz oranlarının artışı ve BDDK’nın kredi sıkılaştırıcı tedbirleriyle birlikte hem krediye erişimi zorlaş­tırmış hem de fiyatlar üzerinde aşağı yönlü bir bas­kı oluşturmaya başlamıştır. Bu gelişmeler, yatırım­cıların sadece lokasyona değil, aynı zamanda doğru zamanlama için mevcut ekonomik koşullara ve ge­lecekteki para politikası eğilimlerini de dikkate ala­rak hareket etmeleri gerektiğini bir kez daha ortaya koymuştur.

Sonuç

Lokasyonun yatırım kararlarında önemi tartış­masızdır. Ancak, yatırımın başarısını belirleyen en temel faktörlerden biri de zamanlamadır. Doğru lo­kasyonda, yanlış bir zamanda gerçekleştirilen yatı­rımın getiri potansiyeli düşerken; doğru zamanla­mayla, görece dezavantajlı bir bölgede yapılan ya­tırım yüksek kazançlar sağlayabilir. Dolayısıyla, başarılı bir gayrimenkul yatırımının anahtarı, lo­kasyon ile zamanlamanın dengeli ve stratejik biçim­de değerlendirilmesi ve yatırımlarda profesyonel destek alınmasıdır.

(Haber kaynağı: Dünya Gazetesi – Prof. Dr. Ali Hepşen’in “Gayrimenkul yatırımlarında lokasyon mu, zamanlama mı?” başlıklı köşe yazısı)