Urban Land Institute (ULI) ve PwC’nin gayrimenkul yatırımcıları için sektöre ışık tutan araştırması Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2019 raporunun sonuçları bu yıl da İstanbul’da sektörün önde gelenlerinin bir araya geldiği etkinlikte kamuoyuyla paylaşıldı. Rapora göre Avrupa gayrimenkul sektörü, potansiyel faiz oranı artışları ve belirsiz jeopolitik ortamdan korunma konusunda dikkatli davranıyor ve yatırımlarda uzun vadeli, güvenli gelir arayışı ön plana çıkıyor. Rapor, iyimser bir görünüm ortaya koymakla birlikte yatırımcıların aynı zamanda temkinli bir duruş içerisinde olduğunu gösteriyor. Önceki sene katılımcıların yaklaşık yarısı sektöre yeniden finansman veya yeni yatırıma yönelik öz sermaye girişinde artış olacağını düşünürken, bu sene katılımcıların sadece yüzde 28’i bu fikri paylaşıyor. Uygun gayrimenkul varlıklarına erişim konusu da endişeye sebep olurken, araştırmaya katılanların yüzde 70’i ana varlıkların gereğinden yüksek fiyatlandırıldıklarını düşünüyor.
Yatırımcıların, sektör uzmanlarının, kredi kuruluşlarının ve danışmanların yer aldığı 800’ü aşkın sektör temsilcisinin görüşlerine dayanarak oluşturulan şehir sıralamasına bakıldığında ise, mevcut yatırımlar ve gelişim beklentileri açısından Lizbon, Berlin, Dublin, Madrid, ve Frankfurt en iyi beş şehir olarak yer alıyor. Rapora göre, listenin bu yıl da 31’inci sırasında yer alan İstanbul, 15 milyonluk nüfusuyla dönemsel bir durgunluk yaşasa da genç ve artan nüfusu, kaliteli konut ihtiyacı, yenilenmesi gereken konut sayısıyla, yerli ve yabancı yatırımcılara fırsat sunmaya ve hala ilgi çekmeye devam ediyor.
Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2019 rapor sonuçlarının açıklandığı toplantıda, sektörel gelişmeleri ve 2019 yılına dair beklentileri yorumlayan PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu, rapor sonuçlarının şu sözlerle değerlendirdi: “Gayrimenkul sektörü her sektörde olduğu gibi dönemin ihtiyaçlarını karşılama noktasında sürekli bir değişim geçiriyor. Gelişen trendlere baktığımızda gerek Avrupa’da ve gerekse de dünyadaki genel politik belirsizliğin de etkisiyle yatırımcıların 2019’da daha temkinli davranacağı görülüyor. Ekonomik büyüme beklentileri ve özellikle yerel kiracı piyasasının potansiyeli, yerli ve yabancı yatırımcıların tercihlerini etkileyen önemli faktörler olmaya bu yıl da devam ediyor. Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2019 raporumuzda da öne çıkan ‘mutlu kiracı’ yaklaşımı, ‘ortak kullanımlı ofis alanları’ gibi alternatif gayrimenkul konuları ülkemizde de gelişmeye açık ve hatta gelişen alanlar. Bu gelişmeler, beraberinde yeni fırsatlar yaratıyor ve Avrupa’da olduğu gibi ülkemizde de gayrimenkule önemli bir potansiyel yaratıyor. Küresel anlamdaki politik belirsizlik ve ülkemizde içinden geçmekte olduğumuz dönem özellikle uluslararası yatırımcılar açısından ülkemize yapılacak yatırımları etkilemeye devam ediyor. Ancak listede ülkemizden yer alan tek kent olan İstanbul’un nüfus artış hızı ve demografik özellikleri ile gelişen lojistik alt yapısı da göz önünde tutulunca konuta ve alternatif gayrimenkule duyulan ihtiyaç nedeniyle yerli ve yabancı yatırımcılar açısından ülkemiz gayrimenkul piyasasından hala ciddi fırsat olduğu ifade ediliyor.”
ULI Türkiye Başkanı Zafer Baysal da, rapor sonuçları ile ilgili şu değerlendirmede bulundu: “Bu yıl 16’ncısını sizlerle paylaştığımız bu raporda mülakat yapılan yatırımcılar artık gayrimenkulün değerini belirlerken sadece finansal getirilere bakmadıklarını net olarak ifade ediyorlar. Artık en büyük uluslararası gayrimenkul yatırımcıları sosyal etki, çevresel etki ve yönetişim gibi başlıkları içeren Sorumlu Yatırımcı Prensiplerine Kurumsal Sosyal Sorumluluk kapsamında imza atmış vaziyetteler. Zamanla gelişip kalıcı ve sağlıklı olarak büyümek için şirketlerin sadece finansal performansa odaklanmaması gerektiği aynı zamanda yaptıkları gayrimenkul yatırımı ile topluma nasıl pozitif bir katkıda bulunduklarını da gösterebilmelerinin gerektiği vurgulanıyor. Yatırımlarımızda sosyal etki yaratmanın finansal gelirlerimizden ödün vermek anlamına gelmediği ve bunun da ancak bu yatırımlara uzun vadeli bir bakış açısıyla baktığımızda anlaşılabileceği keza pozitif bir sosyal etki yaratan projelerin aslında sürdürülebilir uzun vadeli finansal getirileri de desteklediğinin görüleceği ifade ediliyor. Aslında bu olgu çok net bir sebep sonuç ilişkisi ile açıklanmakta; insanların yaşamak ve çalışmak isteyecekleri, ya da vakit geçirmek isteyecekleri güzel bir ortam tasarlayıp bunu da pozitif sosyal etki ile hayata geçirdiğinizde o yatırımda satılamamış veya kiralanamamış mekanların sayısı sosyal etki hassasiyeti göstermeyen rakiplere göre çok daha az olacağından yüksek boşluklarla yatırımın değeri düşmeyecek ve fizibilitede öngörülen getirilerin de orta ve uzun vadede de istikrarlı bir şekilde sürdürülebilir olduğu gözlemlenebilecektir. Artık müşterilerimize anlam yüklü bir hikayesi olan gayrimenkulleri pozitif bir sosyal etki ile sunabiliyor olmalıyız. Hikayesiz geleneksel/konvansiyonel ürünlerin getirileri artık eskisi gibi yüksek olmayacak. Bu tür ürünlere de yabancı ilgisi ya hiç olmayacak ya da çok cılız kalacak. Sadece finansal getirilere ve kara odaklanan şirketlerin piyasadaki pazar paylarını zamanla rakiplerine kaptırmaları da kaçınılmaz olacak çünkü sosyal etki yaratmayan firmaları müşterileri artık eskisi benimseyip desteklemeyecek dolayısıyla da müşterilerin değişen taleplerini karşılamakta empati yapamayan esneklik gösteremeyen ve yetersiz kalan çalışanlar da artık eskisi kadar mutlu ve motive çalışmayacaklardır.”
Alternatif gayrimenkulün yükselişi
Geleneksel ve alternatif gayrimenkul arasındaki fark yavaş yavaş ortadan kalkıyor. Son beş yılda gözlemlenen akıllı şehirlerin yükselişi, teknolojik gelişmeler, artan nüfusla birlikte şehirleşme gibi birçok trend, yatırımcıların alternatif gayrimenkul veya ‘niş’ sektörlere yöneldiğini gösteriyor. 2015 yılında katılımcıların sadece yüzde 28’i alternatif varlıklara yatırım yapmayı düşüneceğini belirtirken, bu yıl katılımcıların neredeyse yüzde 60’ı halihazırda bir şekilde alternatiflere yatırım yaptığını, yüzde 66’sı ise mevcut alternatif yatırımlarını artırmak istediğini belirtiyor.
Rapora göre öne çıkan ilk on sektörden yedisi konut kiralama, öğrenci evleri/yurtlar, emeklilere yönelik yaşam merkezleri, toplu konutlar ve sıradan konutlar dahil olmak üzere temelde gayrimenkulün konut segmentini içeren yatırım ve geliştirmeleri içeriyor. Konutların yanı sıra lojistik, veri merkezi ve esnek ofis gibi niş alanlar da listenin ilk on sırasında yer alıyor. Lojistik sektörü açıkça e-ticaret gelişimine katkı sağlamaya devam ediyor. Şehir merkezinde veya merkez dışındaki ofisler ve perakende satış yapan mağazalar gibi geleneksel gayrimenkul türleri son sıralarda yer almaya devam ediyor.
Gayrimenkulün sosyal değerinin önemi artıyor
Rapor aynı zamanda yatırımların sağladığı finansal getiriyle birlikte sosyal değerin artan etkisini de inceliyor. Katılımcıların yaklaşık yüzde 60’ı sektörün, gayrimenkullerin finansal değerini sadece parasal kriterlerle değil daha geniş çaplı, finansal olmayan, sosyal etkileri de dikkate alan araçlar yardımıyla ölçmeye yöneldiğini düşünüyor. Benzer şekilde, katılımcıların yüzde 59’u finansal olmayan ölçümlerin getiri ölçmede giderek daha fazla önem kazandığını düşünüyor. Rapora göre gayrimenkullerin değerini belirlerken sosyal ve finansal kazanımları dengelemenin önemi artıyor. Zira pozitif sosyal getiri yaratmak uzun vadeli finansal getiriyi destekliyor.
Gayrimenkulde Gelişen Trendler Listesi’nin ilk beş şehri
Gelişen Trendler şehir sıralamasında son beş yıldır liderliği koruyan Berlin, birincilik unvanını Lizbon’a kaptırarak bu yıl ikinci sırada yer alıyor. Geçen yılın ilk 10’unda yer alan ancak bu yıl ciddi bir sıçramayla ilk beşe giren Dublin ve Madrid ve ise sırasıyla üçüncü ve dördüncü sıraları paylaşıyorlar. Bu iki şehir hem gayrimenkul açısından yapısal olarak hem de kiralanabilir emlak potansiyeli açısından yüksek puanlanırken, yaşam kalitesi, ulaşım kolaylığı, inovasyon, potansiyel ve vasıflı çalışan çekme yönlerinden de uzmanlar tarafından oldukça pozitif değerlendirildi. Brexit’in ardından finans sektörünün odaklarının değişmesi ve bir yıllık sağlam büyümenin ardından geçen yılın ikincisi Frankfurt ise bu yıl sıralamada beşinci sıraya geriledi. Listede Türkiye’den yer alan tek kent olan İstanbul listede 31’inci sırada yer alıyor.
