Son dönemlerde gayrimenkul sektöründe hızla yayılan kat karşılığı proje geliştirme yöntemi, sektörde sorunlar oluşmasına sebep oluyor.
KAR ETME AMACIYLA PROJEDEN GAYRİMENKUL ALAN ZARAR GÖRÜYOR
Özellikle bazı projelerde arazi sahiplerinin müteahhidin belirlediği daire fiyatının altına satışa çıkmasından kaynaklanıyor. Bu durumda kâr etme amacıyla projeden gayrimenkul alan yatırımcının zarar görmesi söz konusu iken, bazı müteahhitler bunun önüne geçmek için kat karşılığı anlaştığı arazi sahibinden daireleri satın alma yoluna gidiyor.
36 AY BOYUNCA DAİRE SATMA YASAĞI
Bazı müteahhitler ise bu modelden uzaklaşmaya çalışıyor. Aslında sektörde uzun yıllardır çalışan markalı firmalar modelin piyasada daire fiyatını düşürmemesi için arsa sahibine projenin yasal tamamlanma süreci olan 36 ay boyunca daire satma yasağı koyuyor. Bu süre içinde satışlar yapıldığında ise cezai yaptırımlar oluyor. Fakat süreç içinde şöyle durumlar da yaşanabiliyor: Sistemde genelde güvence 36 ay.
Ancak bu süre tamamlanıp arsa sahibi tapuları aldığında müteahhidin sürece müdahale etme imkanı kalmıyor. Özellikle elinde yüzde 10’dan fazla stokla yakalanan firmalar için bu durum çok fazla negatif etki yaratabiliyor. Hatta proje bittiğinde projden daire alanların da satış sürecine girmesiyle birlikte müteahhit proje sonunda üçlü bir rekabet ile karşı karşıya kalabiliyor.
MÜTEAHHİTİN MALİ GÜCÜ ZAYIFSA MODEL SARSILABİLİR
Birçok projeye satış ve pazarlama desteği veren Aremas Gayrimenkul Kurucusu ve Genel Müdürü Vedat Arslan, modelde müteahhitin arsa sahibi ile anlaşarak proje bitimine kadar satış yasağı koyduğunu bunun dışına çıktığında ise ceza aldığını hatırlatarak, “Ancak arsa sahibinin paraya çok ihtiyacı varsa, müteahhit o zaman ya arsa sahibine satış ofisinden daireni satayım diyor ya da müteahhit güçlüyse dairelerini belli bir fiyattan satın alabiliyor ya da hiç piyasaya çıkarmadan tanıdığı bildiği birilerine satıyor.
SÖZLEŞME YAPMAYAN MÜTEAHHİTLER İÇİN PROBLEM BÜYÜK
Böylece arsa sahibinin kendi belirlediği fiyatın altına satışa çıkmasına engel oluyor” dedi. Mali gücü yerinde olan ve sözleşme yapan firmalarda bu model kaynaklı sorunların az olduğunu ifade eden Arslan, ancak işi bilmeyen ve sözleşme yapmayan müteahhitler için bu modelin bir sorun oluşturabileceğine işaret etti.
Ayrıca mali açıdan güçlü olmayan bir müteahhidin acil durumda arsa sahibinin elindeki daireleri alacak gücü olmadığı durumlarda projenin değerini çok ciddi anlamda sarsabileceği uyarısında bulundu.
HASILAT PAYLAŞIM MODELİ İYİ ARAZİDE İŞ YAPAR
Akın Karali, bu koşullarda hasılat paylaşım modelinin de elde eldilen gelirin paylaşmasını getirdiği için firmaların bu modele sıcak bakmadığını anlatarak, “Hasılat paylaşım modeli piyasanın iyi olduğu ve kupon lokasyonlarda iyi olabilir. Ancak şimdiki piyasada hiçbir proje artık kendini yap -sat modeliyle finanse edemiyor. Mutlaka özkaynak gerekiyor.
Birde hasılatın yarısını hemen arsa sahibine verdiğiniz zaman ozaman o işin yurümesi çok zor oluyor. Bu durumda ilk etapta projeden elde edilen satış geliri paylaşılmayıp müteahit alabilir, kalan kısım sonrasında paylaşılabilir” dedi.
