Bunda yıllar boyunca yaşadığımız enflasyon tecrübesinin rolü olduğu kadar, yaşanan banker skandalı, el konulan bankalar ve Borsada batan şirketlerin de büyük rolü vardır. Konut piyasasının büyük depremden sonra hareketlenmeye başlamasıyla maketten satıştan kazanılan primler ve o dönemlerde oluşan talep fazlası nedeniyle fiyatların hızla yukarıya gitmesi herkesi gayrimenkul yatırımı konusunda heyecanlandırdı. Buna benzer bir heyecan Borsanın kurulduğu ilk yıllarda yaşanmıştı, herkes hatta bindiğiniz taksinin şöförü bile Borsada ne kadar büyük paralar kazanıldığından bahsederdi. Bugün benzer bir durum gayrimenkul için sözkonusu. Herkes konut projeleri konusunda uzman olmuş durumda birbirlerine balllandıra ballandıra kazandıkları paralardan bahsediyor.
Bilenler biliyor, konut piyasasının riskleri üstüne bir süredir yazıyoruz; özetlemek gerekirse konut piyasasında herkesin kazandığı saadet senaryosunun sonlarına geldiğimizi söylüyoruz. Borsacılar arasında yaygın bir söz vardır “bindiğiniz taksinin şöförü bile Borsaya yatırım yapmaktan bahsediyorsa Borsadan çıkmanızın zamanı gelmiştir”. Bu söz bir küçümseme içermez, tam aksine herkesin alıcı olduğu piyasanın potansiyelinin sonuna gelmiş olduğunu ve artık karları realize ederek piyasadan çıkmak gerektiğini anlatır. Doğrusu konut piyasında da buna benzer bir durum olduğunu gözlemliyorum, zira herkesin konuta yatırım yaptığı ve herkesin kazandığı bir senaryonun ne kadar sürdürülebilir olduğu hepinizin zihnine takılacaktır zannediyorum.
Gayrimenkul yatırımcılarının artık alışkanlık olmuş konut yatırımları yerine ticari gayrimenkul yatırımlarını düşünmesinin vakti gelmiştir. Bunun birçok nedeni vardır; birincisi ticari yatırımların yani ofis ve mağaza yatırımlarının kira getirileri konuttan daha yüksektir. Ucuz konutlarda kira getirisi %5-6 civarında iken, lüks konutlarda bu oran %2-3′lerde kalmaktadır. Halbuki ticari yatırımlarda talep gören lokasyonlarda bu oran %8-10 arasına çıkabilmektedir. İkincisi, konut yatırımları birçok bölgede arz fazlası yaratmıştır, birikmiş konut stoğu 800 binin üstündedir. Bu nedenle son 2-3 yıldır reel anlamda konutta değer artışı son derece sınırlıdır. Bu da kira beklentisi ile birleştiğinde konutun yatırım değerinin daha sınırlı olmasını getirmektedir. Üçüncüsü, konutun kiracı riski şahısla sınırlı olarak daha yüksek olabiliyorken ticari gayrimenkulde göreceli olarak daha sağlam ve kurumsal bir kiracı profili elde edilebilmektedir.
Ticari gayrimenkul yatırımlarında dikkat edilecek birkaç nokta bulunmaktadır; bunların en önemlisi lokasyondur. Ticari gayrimenkul müşteri trafiği olan veya olma potansiyeli yüksek yerlerde çok daha fazla değer kazanacaktır. Bunun arkasındaki neden ticari gayrimenkulde ciro üzerinden de kiralama yapılabilmesi, yani mağazanın işleri yükseldikçe kira gelirinin de yükselebilecek olmasıdır. Doğal olarak iş sahipleri popüler lokasyonlarda bulunmak isteyecektir. Diğer yandan yeni konut bölgeleri de birçok işkolunun orada mevcut olmaması nedeniyle önemli bir potansiyel taşır. Yatırımcı için ikinci önemli konu kiracının seçimidir. Her yatırımcı kurumsal bir markayı kiracı olarak görmek ister. Özellikle “bankaya kiraya vermek” diye özetlenebilecek bu eğilimin yansıması bu tip kiracıların olmak isteyecekleri ticari gayrimenkullerin daha çok değer kazanacak olmasıdır.
Ticari gayrimenkul satışı daha yeni olduğundan bazı yeni yaklaşımlar yatırımcılara ek avantaj sağlayabilmektedir. Örneğin satıcı tarafından verilen belirli süreli kira garantileri mağazanın olduğu bölgenin olgunlaşmasına kadarki dönemde yatırımcının kiraya vermekle ilgili endişelerini giderebilecek veya en azından yatırım getirisini kısa dönemde yükseltebilecektir. Benzer şekilde satıcı tarafından verilen kiralama hizmeti veya gayrimenkulün toplu şekilde yönetilmesi hizmetleri de yatırımcıya değer sağlayan hususlardır, zira özellikle mağaza yatırımlarında satın alınan mağaza yanında projenin tamamının yönetim anlayışı da kiracılar tarafından projenin tercihinde kritik bir faktördür.
Gözlemlerime göre gayrimenkul yatırımcıları tecrübe kazandıkça ve profesyonelleştikçe ticari gayrimenkul yatırımına ilgi göstermektedir. Bunun nedenlerinden birisi konutla karşılaştırıldığında ticari gayrimenkul yatırımlarının biraz daha yüksek tutarlı olabilmesidir. Ancak bu handikap müşterek yatırımlar yapmak yoluyla aşılabilmektedir. Bir diğer neden, kiracı ilişkileri yönetimiyle uğraşmanın amatör bireysel yatırımcılara zor gelebilmesidir, halbuki her zorluk kendi içinde bir potansiyel barındırmaktadır. Bu nedenle ticari yatırımlardan yıllık %10′lar civarında getiriler elde edilebilmektedir (değer artışları da eklendiğinde bir ticari yatırımın 4-5 yıl içinde kendini amorti ettiği görülebilmektedir). Ancak herşeyin ötesinde gayrimenkul yatırımcısının alışkanlıklarının kırılması gerekmektedir, zira bir mağaza almak yerine aynı bedelle 10 tane daire almayı psikolojik açıdan daha güven verici bulabilmektedir gayrimenkul yatırımcısı. Halbuki uzun dönemli kira anlaşması olan bir mağaza uzun yıllar güvenli bir nakit akışı demek olduğu gibi lokasyonundan dolayı çok iyi bir değer artışı imkanı da sunar (aksi halde kiracı uzun dönemli bir kontrat yapmazdı). Yüksek tutarda gayrimenkul yatırımı yapanlar için onlarca konut kiracısı ile uğraşmaktansa bir tane kurumsal kiracı ile uğraşmak çok daha zahmetsizdir.
Sonuç olarak gayrimenkul yatırımcılarının alışıldık şekilde konuta yatırım yapmak yerine, daha yüksek kira ve değer artış potansiyeli taşıyan ofis ve mağaza gibi alternatifleri değerlendirmelerinin risklerini düşürmek ve yatırımlarını çeşitlendirmek açısından da faydalı olacağını düşünüyorum. Özellikle yabancı yatırımcılar ile sofistike Türk yatırımcıların ticari gayrimenkule yatırım yapmalarındaki hikmeti bireysel yatırımcıların da kendi kendilerine sorgulamalarında fayda var.
Kürşat Tuncel
SATIŞ KÜPÜ A.Ş.
Yönetim Kurulu Başkanı
