2019’da Türkiye’de 2 milyon 338 bin 269 gayrimenkulün (konut, işyeri, arsa, arazi, tarla, bağ, bahçe, ofis, dükkan gibi) satış yoluyla el değiştirdiğini belirten Altın Emlak Genel Müdürü ve emlak uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, sahip olduğu taşınmazı aldığı tarihten itibaren beş yıl içinde satanların, elde ettikleri kazanç istisna haddinin üzerindeyse Gelir Vergisi Beyannamesi vermeleri gerektiğini hatırlattı.
Özelmacıklı “Alım satım işlerini ticari kazanç hükümleri kapsamında devamlı yapmasalar da, gayrimenkullerini beş yıl içinde satış, trampa, takas ve kamulaştırma gibi nedenlerle elden çıkartanlar, alım satımdan sağladıkları kazançlar için gelir vergisine tabi tutuluyor” diyerek değer artış kazancında 2019 takvim yılı için 14 bin 800 Türk Lirasının gelir vergisinden istisna olduğunu kaydetti.
Değer artış kazancında vergilendirilecek tutar nasıl hesaplanıyor?
Öncelikle değer artış kazancında vergilendirilecek kazancın hesaplanması gerektiğini ifade eden Özelmacıklı, bunun için elden çıkartılan taşınmazın maliyet bedelinin ve gene satıcı tarafından yapılan giderlerin, ödenen vergi ve harçların öncelikle tespit edilmesi gerektiğini belirterek “Vergilendirilecek kazancın tespitinde elde etme bedelinin Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranlarına endekslenmesi sonucu bulunacak olan tutarı ile elden çıkarma sonucu elde edilen tutar arasındaki fark esas alınıyor” dedi.
Miras yoluyla el değiştiren taşınmazlar vergilendirilmiyor
İvasız olarak iktisap edilmiş taşınmazların elden çıkartılmasından doğan kazançların vergilendirilmediğine dikkat çeken Özelmacıklı; “Özellikle intikal yani veraset yolu ile geçen taşınmazların elden çıkartılması ve gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak verilenler bu kapsama giriyor. Bunun yanında tapuya tescilden önce de sahibi tarafından kullanılan taşınmazların fiili kullanım durumları 5 yılı geçiyor ise bunlar da vergilendirilmiyor. Özellikle Toplu Konut İdaresi ve kooperatiflerin durumlarında tahsis belgesi, faturalar gibi belgeler fiili kullanım tarihi olarak dikkate alınıyor” şeklinde konuştu.
Beyanname verme süresi 30 nisan 2020 tarihine kadar uzatıldı
2019 yılına ait Gelir Vergisi beyannamelerinin verilme süreleri ile tahakkuk eden vergilerin ödeme sürelerinin koronavirüs pandemisi kapsamında alınan tedbirler kapsamında 30 Nisan 2020 sonuna kadar uzatıldığını söyleyen Özelmacıklı, ödemelerin bu yıl için iki taksit olmak üzere 30 Nisan ve 04 Ağustos tarihine kadar yapılması gerektiğini anımsatarak “İstisna tutarının altında kalan kazançlar için beyanname verilmesine gerek yok. Beyannameler kolay ve hızlı bir şekilde Hazır Beyan Sistemi üzerinden de verilebiliyor” dedi.
Örnek Hesaplama
Mükellef (A) 10.03.2015 tarihinde 300.000-TL’ye satın almış olduğu gayrimenkulü, 25.04.2019 tarihinde 600.000-TL’ye satmıştır. Buna göre mükellef, söz konusu gayrimenkulü alış tarihinden itibaren beş yıl geçmeden satmış olduğundan, elde ettiği kazanç değer artışı kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.
Öncelikle gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Şubat 2015 döneminde Yİ-ÜFE 239,46; elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Mart 2019 döneminde Yİ-ÜFE 431,98 olarak gerçekleşmiştir. Bu durumda endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde [(431,98 – 239,46) /239,46] = % 80,39 artmış olduğu görülmektedir. Dolayısıyla elden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli; 300.000 TL x (431,98 / 239,46) = 541.192,68 TL olarak dikkate alınacaktır. Buna göre mükellef, satmış olduğu gayrimenkulden dolayı (600.000 – 541.192,68 =) 58.807,32 TL tutarında istisna öncesi değer artışı kazancı elde etmiş olacaktır.
Söz konusu kazanca, 2019 yılında geçerli olan 14.800 TL tutarındaki istisna uygulandıktan sonra bulunacak (58.807,32 – 14.800 =) 44.007,32 TL’ye vergi nispetleri uygulandığında mükellefin Hesaplanan Gelir Vergisi 8.181,98 TL olacaktır. Söz konusu gayrimenkulün 25.04.2019 tarihinde elden çıkarılmasından doğan 2019 yılı değer artışı kazancı, 2020 yılının 30 Nisantarihine kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip, 2020 yılının 30 Nisan ve 4 Ağustos tarihlerine kadar 2 eşit taksitle ödenmelidir.
