GYODER’in 2000 yılından bu yana düzenlediği Gayrimenkul Zirvelerinin on yedincisi “Rota Yeniden Oluşturuluyor” temasıyla 25 Ekim 2022 tarihinde Zorlu PSM’de gerçekleştirilmiştir.
Gayrimenkul alanında en çok merak edilen konuların, iş dünyasının önemli isimleri ve sektör temsilcilerinin katılımıyla ele alındığı Gayrimenkul Zirvesi’nde “Yeni Rota ve Gelecek”, “Yeni Dünyanın Şifresi: 4T”, “Yeni Rotada Tam Yol: Lojistik”, “Gayrimenkulün Teknoloji ve Gelişim Rotası: Proptech ve Veri Merkezleri”, “Küresel Yatırımlar”, “Yeni Modellere Yelken Açmak”, “Geleceğin Rotasında Türkiye Ekonomisi ve Gayrimenkul”, “Değerin Sosyoekonomisi: Erişilebilir Konutlar” başlıklı oturumlar düzenlenmiştir.
Gayrimenkul sektöründe yaşanan son gelişmeler, yukarıda bahsedilen oturum başlıklarında ele alınarak incelenmiş, ortaya çıkan tespitler ve bu tespitlere yönelik çözüm önerileri ülkemizin gerek ekonomik gerekse
sosyal ve kültürel açıdan gelişmesine katkı sağlaması amacıyla aşağıdaki başlıklarda işbu sonuç bildirgesinde kamuoyu ile paylaşılmıştır.
Panel 1 – Yeni Rota ve Gelecek
• Dünyamız giderek kentleşmektedir. 2050 yılında kırsal nüfus ile kent nüfusu arasında 5 milyar kişi fark olması beklenmektedir. Giderek yaşlanan bir nüfus olarak 2050 yılında 65 yaş üstü insan sayısı daha da
fazlalaşacaktır.
• Metropoller gelişti, dünya nüfusunun yarısının 300 metropolde toplanması öngörülmektedir.
• Pandemi ile birlikte dünyada gayrimenkul trendlerinde değişiklik oldu ancak gayrimenkul piyasası hacminde olmadı.
• Dünyadaki gayrimenkul piyasası; ABD %38, Avrupa-Afrika-Orta Doğu %34,7 ve Asya Pasifik %26,5 pazarı elinde tutmaktadır.
• Dünyadaki gayrimenkul piyasası hacmi 14 trilyon USD iken, en büyük pay 3,6 trilyon USD ile Amerika’dadır.
Akabinde en hızlı yükselen ülkeler; Japonya, İngiltere, Almanya, Çin, Fransa, Danimarka, Finlandiya, Güney Kore’dir.
• Danimarka, Türkiye’den sonra gayrimenkul fiyatlarının en hızlı yükseldiği ikinci ülkedir.
• İstanbul en hızlı fiyat artışı olan şehir olmasına rağmen Avrupa’da gayrimenkul potansiyeli taşıyanlar içinde sondan 2. sırada bulunmaktadır, Moskova İstanbul’dan sonra gelmektedir.
• İnsanların yatırım yaptığı gayrimenkul proje çeşitleri: veri merkezleri, lojistik merkezleri, endüstriyel depo, sağlık hizmetleri, erişilebilir konutlar, şahsen kiralanan konutlar, sosyal konutlar, emeklilere yönelik destekli yaşam, kişisel depolama alanlarıdır.
• Dünyadaki gayrimenkullerin değeri, diğer yatırım araçlarına nazaran (hisse, Euro Bond, altın, vs.) en az 2-3 katından daha fazla değere sahiptir.
• Teknolojik sıçrama, iklim değişikliği ve göç; gayrimenkul trendlerini ve gelişimini şekillendirmektedir.
• Teknoloji ve sosyal medyanın gayrimenkuldeki önemi gittikçe artmaktadır. Pazarlama stratejileri de değişmektedir. İnsanlar ev satın almadan önce şirketlerin sosyal medyasından, diğer insanların konut
projeleri için koyduğu içerikleri incelemektedirler.
• Ekosistemin sürdürülebilir olmasına katkı sağlamak için gayrimenkul sektörü de gerekli önlemleri almalıdır.
• Türkiye’nin geleceği için kısa vadeli düşünmek yerine, 20-30 yıl sonrası düşünülerek yatırımlar yapılmalıdır. Özellikle gayrimenkul sektörünü baştan aşağıya malzeme devrimi (Argelerin ve startupların yöneldiği)
değiştirecektir.
• Gayrimenkul sektörüne olan talep, önümüzdeki yıllarda da yükselmeye devam edecektir.
• Dünyada deneysel binaların üretimi kalmamıştır. Piyasa koşullarına uygun gayrimenkuller üretilmektedir.
• Alt gelir grup için konut protezdi, yatırım amacı değildi ancak süreç içinde değişti. Konut artık yatırım aracı olarak görülmektedir.
• Konut mimarisi, bireysel yaşamın artması sebebiyle değişime uğramaya başladı. Dünya nüfusunda 50 yaş ve üzerinde artış görülüyor. Bu nedenle konutlar küçülürken, sosyal merkezlerin sayısında artış gözükmektedir.
• Rota yeniden oluşturulurken mutlaka “insan” esas alınmalıdır. Toplum giderek bilinçleniyor ve duyarlılaşıyor, tüketicinin de hakkını korumak sektörün önceliği olmalıdır.
Panel 2 – Yeni Dünyanın Şifresi: 4T
4T prensibi Teknoloji, Tasarım, Tabiat ve Toplum olarak birlikte ele alındığında sürdürülebilirliği sağlamak mümkündür.
• Dünyada yılda yaklaşık 35 milyar ton karbon salınımı yapılıyor. Bunun ¼’ünü gayrimenkul sektörü salıyor.
• Enerjinin %40’ını binalar tüketmektedir. Tabiata destek olmak için enerji tasarrufu ön planda tutulmalıdır.
• Artık teknoloji sayesinde insana gerek olmadan evde, hastanede ve okulda temiz havaya ulaşılabiliyor.
• İklimlendirme sektörü tüm dünyada 200 milyar dolarlık bir hacme sahiptir. Türkiye’de ki hacmi ise %3 ile hızla büyümektedir.
• Doğru iklimlendirme sağlanmayan binalar, insanların vücutlarında fiziksel ya da ruhsal problemlere neden olabilmektedir.
• Bölgenin dinamikleri çerçevesinde proje üretilmelidir.
• Projelerin daha efektif olması için mimarların ve mühendislerin projenin en başından itibaren beraber
çalışmaları gerekmektedir.
• Dünya artık ürün satılan değil, hizmet satılan bir dünya haline gelmiştir.
• Atatürk Kültür Merkezi’nin %80’i yerel malzemeler kullanarak yapılmıştır.
• Sürdürülebilirliğin devam etmesi için kullanılan malzeme kaliteli olmalıdır.
• Binalarda camların açılabilir olması çok önemlidir. Yeni binalarda teknolojinin de desteğiyle yeşil bina yatırımları arttırılmalıdır.
• Gayrimenkul sektöründe teknoloji ile birlikte kullanılan malzemeler hatta kavramlar değişmiştir.
Panel 3 – Yeni Rotada Tam Yol: Lojistik
• Tedarik zinciri lojistik için önemlidir.
• Türkiye’de yeteri kadar arsa ve depo mevcut değildir. Tesislere yüksek talep olması, arzın olmaması önümüzdeki yıllarda ihracat, ithalat ve üretimi azaltacak bir sebeptir.
• Depo kiraları ürün fiyatlarına yansımaktadır. Lojistik depoları için acil arsa çözümleri üretilmesi gerekmektedir.
• Örneğin, Kocaeli’deki sınırlı sayıda arz ve yüksek maliyetlerden dolayı, lojistik sektörü başka illere yayılmaya başlamıştır.
• Lojistik sektöründeki sıkışmalar: İstanbul – Ankara, Manisa – İzmir hattında ve Antalya olarak öne çıkmaktadır.
• Liman bölgelerindeki arsa değerlerinin çok yüksek olması sebebiyle ülkemizde dry port yatırımları artmalıdır. Kuru yük limanları da çok önemli bir lojistik merkezidir. Otoyollara ve hızlı trenlere lojistiğe katkı sağlamak adına yatırımlar yapılmalıdır.
• Lojistik ağını genişletmek için merkezler çoğaltılmalı ve mutlaka aktarma merkezleri ile desteklenmelidir.
• Dünya çapında büyük şirketleri Türkiye’ye çekebilmek için depo- liman- havalimanı arasında, dünyada lojistik için kullanılan raylı sistemlerin Türkiye’de yapılması gerekmektedir.
• Yeni tesisler eski tesislere göre daha efektif olmakla beraber yüksek maliyetlerden dolayı eski tesisiler daha verimli çalışmaktadır.
• 2022 yılında yabancıların Türkiye’deki lojistik gayrimenkul yatırımları %10’lardan %40’lara kadar çıkmıştır.
• Lojistik Tesis Uzmanlığı geliştirilmeli ve kalitesi yükseltilmelidir.
Panel 4 – Gayrimenkulün Teknoloji ve Gelişim Rotası: Proptech ve Veri Merkezleri
• ABD’de bulunan 2.700 civarı veri merkezi, dünyadaki veri merkezlerinin %30-40’ını teşkil etmektedir.
• Dünyadaki yatırım amaçlı veri merkezi toplam değeri 300 milyar $ iken, ABD sadece %2’sini oluşturmaktadır. ABD’deki veri merkezlerinin %30’u GYO’lara ait, borsa değeri 85 milyar $’dır.
• 2022 yılında Dünya’da Proptech’e 24 milyar dolar yatırım yapılmıştır.
• Önümüzdeki yıllarda Asya Pasifik, tüm dünyadaki veri merkezi pazarında 1. sıraya yerleşecektir.
• Şu an dünyada en yüksek getiri oranına sahip gayrimenkul çeşidi veri merkezleridir.
• Veri merkezlerinin ana giderleri: enerji, su, doğalgaz ve fiber altyapıdır.
• Veri merkezlerinin gayrimenkul yatırımı, toplam giderlerin %10’unu, teknoloji yatırımı %70’ini kaplamamaktadır.
• Ülkemizin konumu bu alanda da önemli fırsatlar sunmaktadır. Dünyadaki veri trafiği Asya’dan başlayıp, Hint Okyanusu, Kızıldeniz ve Türkiye’den diğer ülkelere kadar devam etmektedir.
• Proptech’in gayrimenkul endüstrisini bir üst seviyeye çıkarabilecek kapasitesi olduğundan gayrimenkul yatırımcılarının proptech sektörüne girmesi gerekmektedir.
• Veri, geleceğin petrolüdür.
• GYODER Proptech Hub, Proptech’in Türkiye’deki gelişimi için yatırımcı ve startup’ları bir araya getiriyor.
• İnsanlar artık ev kiralamakla uğraşmak istemediğinden diğer sektörlerde olduğu gibi teknolojiyi kullanarak hızlıca ve kolayca başkalarının evlerini kiralayabiliyorlar. Mülk yönetim sistemi ile uçtan uca tüm yönetim,
teknoloji sayesinde yapılabiliyor.
Panel 5 – Küresel Yatırımlar
• İnsanlar artık şehirlere göç etmektedir. Şehirlerde, orta gelirliler için yeterli konut bulunmamaktadır.
• Şu an yapmamız gereken şeylerden biri de üst, orta ve alt gelir grupları için konutlar üretebilmektir.
• Türkiye küresel yatırımlar açısından çok cazip bir pazar olarak görülmektedir. İstanbul küresel yatırımcılar tarafından kuzey, güney, doğu ve batının birleştiği merkezi bir konum olarak değerlendirilmektedir.
• Türkiye’nin Asya ve Avrupa’yı birbirine bağlayan stratejik bir konumda olması ve yeniliklere açık bir ülke olması yatırımcılar için büyük öneme sahiptir.
• İstanbul Havalimanı’nın dünyada 350’den fazla noktaya ulaşım sağlaması yatırımcıların kararlarında olumlu katkı sağlayan sebeplerden biridir.
• Almanya’daki insanların %50’si kirada ve büyük şehirlerde oturmaktadır. Ancak tüm gelir aralıkları için uygun fiyatlı evler bulunmamaktadır.
• Almanya’daki yeni zorluk, yeni gelecek olan mültecilere sosyal konut sağlamaları olacaktır.
• Dubai’de çalışanların haftada iki buçuk gün izin kullanmaları neticesinde, şehirdeki restoranların ve mağazaların cirolarını arttırdığı gözlemlenmiştir.
• Dubai’deki havalimanı; saat farkı, konumu ve güçlü altyapısı ile Dubai’ye gelen yabancı kişi sayısında artma sebeplerinden biridir.
Panel 6- Yeni Modellere Yelken Açmak
• Sinema sektörüne ilgi dünyada yeniden artmaya başlamıştır ve önümüzdeki dönemde Türkiye’de de artmaya başlayacaktır.
• Sinema veya tiyatroya giden insanlar, alışveriş merkezlerine 1-2 saat erken gidip o günü sanat günü olarak geçirmekte ve AVM’leri finansal açıdan beslemektedir.
• Bugün dünyada benzersiz içerikler, nakit paradan daha önemli bir varlık haline gelmiştir.
• Müze, tiyatro gibi alanların projeye kattığı değer cirodan daha önemlidir, çok önemli bir kaldıraç vazifesi görmektedirler.
• Eskiden Avm’lerdeki food court’lar alışveriş esnasında yeme içme alanı olarak kullanılırken, günümüzde sosyalleşme alanı olarak da ilgi görmektedir.
• Dijital müzeler ve teknolojiler yavaş yavaş gayrimenkul sektörüne girmeye başlamıştır.
• İstanbul’a gelen misafir kabuk değiştirmektedir, kişi başı harcama ve kaldıkları gün sayısı artmaktadır.
• 2022 yılı Bodrum ve Antalya turizm açısından altın yılını yaşamıştır ve bu durum gelecekte sürdürülebilir görülmektedir.
• Bir otelin başarısını etkileyen etkenleri; lokasyon, kaliteli yeme içme seçenekleri ve nitelikli personel olarak sıralayabiliriz.
• Dünyanın hiçbir yerinde yer altı kruvaziyer limanı, yeme-içme, alışveriş gibi seçenekleri bir arada sunan bir proje yok. Galataport bu hizmetleri sunarken, günde 90 bin kişiyi ağırlayarak bir rekora imza atmaktadır.
• Yeni modellerde quality-quantity (kalite-miktar) optimizasyonu önemli bir husustur.
Panel 7 – Geleceğin Rotasında Türkiye Ekonomisi ve Gayrimenkul
• Türkiye’nin diğer ülkelerle vergi anlaşması olmaması nedeniyle Türk şirketler yurtdışında fabrikalar açmak zorunda kalıyor.
• Kalifiye insan gücü dünyada ve ülkemizde yetersiz kalmaya başlamıştır.
• Daralma dönemindeyiz, türbülans ve belirsizliklerin arttığı bir döneme tüm dünya olarak giriyoruz.
• Türkiye’nin önümüzdeki yıllar içerisinde Avrupa’nın üretim destinasyonu olma potansiyeli çok yüksektir.
• Gelişmekte olan ülkelerin borsaları düşmeye başladı. Herkesin erişebileceği konutlar üretmesi gerekmektedir.
• Önümüzdeki yıllarda dünyada ulusal güvenliğe yatırım artacaktır.
• Dünyadaki GSMH yaklaşık 100 trilyon $’dır.
• Enflasyonu kontrol edebilmek için biraz daha sıkılaşma gerekmektedir.
• Dünyada önümüzdeki 5-10 yılı daha kaliteli yaşamak için gerekli eğitim programları yapılmalı ve sisteme adapte edilmelidir.
• Türkiye, Çin’den sonra 2. en büyük inşaat sektörüne sahiptir.
• İnşaatı durdurursanız ekonomi çöker, 200’den fazla alt sektörü barındırıyor.
• Ekonomide, alt tabakayı asla ihmal etmeden ilerlemek gerekmektedir. Ara eleman ihtiyacı var.
• 22 milyar dolar net giriş olduğu dönemlere geri dönmeliyiz.
• Yurtdışından ülkemize gelen yatırımın çeşidi değişti, sosyal politikalar bu noktada büyük önem taşımaktadır.
• Üretim alanı arayışına girildi. Ürettiğin ülkede satma stratejisi başladı.
• Perakende sektöründe maliyetler arttı, üretim zorlaştı.
• Müşterilere farklı alanlarda farklı deneyimler sunmak gerekiyor.
• Türkiye’de bu kadar kaliteli AVM’ler açılmasaydı Türk markaları yurtdışında bu kadar büyüyemezdi.
• Hazır giyimde online satışlar Çin’de %40, ABD %25-30, Avrupa %20, Türkiye’de %12 civarında.
Panel 8 – Değerin Sosyoekonomisi: Erişilebilir Konutlar
• Dünyada barınma/konut temel bir insan hakkı olmalıdır.
• Merkezi yönetimin, alt ve orta gelir grubuna yönelik erişebilir konutları desteklemesi gerekmektedir.
• Konuta ihtiyacı olan insanların erişebilir konutlara ulaşabilmesi için seçim kriterlerinin devlet tarafından dikkatle yazılması gerekmektedir. Ancak bu şekilde coğrafi ve sınıfsal eşitsizliğin önüne geçilebilir.
• New York’ta yeni yönetimle birlikte konut sosyal barınma ihtiyacına dönüşmüştür. Erişilebilir konutların ülkenin direncini artırıp, stres seviyesini azalttığı belirlenmiştir. Fiyatlarda pandemi nedeniyle düşüşler
yaşansa da tekrar yükseldiği görülmektedir.
• Sosyal konut, erişilebilir konut kavramı her ülke için farklı yorumlanmaktadır.
• Erişilebilir konut anlayışı konuta ihtiyaç duyan gruplar için biraz daha fazla tercih şansı tanımaktadır.
• Günümüzde erişilebilirlik anlayışı kullanıcıya farklı kalitede ve konumda tercih imkânı sunabilen bir kavramdır.
• Türkiye’de konut sahipliği oranı %60’lar düzeyinden %70’ler düzeyine çıkarılmalıdır. Bu şekilde konut kira piyasası kontrol altına alınabilir. Ancak bugünkü ihtiyaca bakıldığında devletin bunu tek başına tahsis etmesi mümkün değil, rakamlar yüksektir.
• Özel sektörle devletin bir arada çalışarak erişebilir konutlar yapmaları gerekmektedir.
• Konut piyasası sağlıklı işleyen birçok ülkede alt ve orta gelir grubuna yönelik konutlar özel yetkili kâr amacı gütmeyen şirketler tarafından üretilmekte ve yönetilmektedir. Artık değişen dünya düzeninde bu üretim
yaklaşımını ve çağdaş finansman modellerini geliştirmemiz gerekmektedir.
• Harcanabilir hane halkı gelirinde konaklama payının %70’lerden %30’lara düşmesi öngörülmektedir.
• Öncelik toplum ve sosyal fayda sağlamak olmalıdır.
• 4T vizyonuna ek olarak beşinci bir T, yani Ticaret bağlamında da modelin mevcut dinamiklere uyum sağlaması öngörülmektedir.
• GYODER kamu ve özel sektörün güçlerini bir araya getirerek ilgili görevli şirkete kendi işleteceği için yapım ve tasarım aşamasında en nitelikli, bakımı en kolay, en az enerji tüketen ve en çevreci yapıların inşa
edilmesini gerekli kılacaktır. Ortaya koyduğumuz model bunu teşvik etmektedir.
• Öngörülen rekabet ortamında devletin arsaları sistematik bir yapı ile %30’dan yola çıkarak 15 yılda kendini geri ödeyen bir yatırım bedeli elde edilmiş olacaktır.
• Özel sektör adına görevlendirilen ilgili şirket konutu son kullanıcıya kiralamasıyla birlikte kiracının da devletin regüle ettiği fiyatlarla kirasını ödeyerek daha kontrol edilebilir bir iklim oluşturulması hedeflenmektedir.
• Arsa mülkiyetinin devlete ait olduğu bu modelde devletçi bir politika izlenmektedir.
• Finansman boyutunda kamu-özel iş birliği modelinden de aşina olunan kredi veren kamu ve görevli şirket ilişkisi söz konusudur.
• Modelde kiracının ödemeyi proje bazlı anlaşmalı banka aracılığı ile ilgili görevli şirkete yapmasıyla birlikte devletin kirayı da özel sektöre bırakması planlanmaktadır.
• Modelin ihtiyaç ve fayda dengesi sağlaması konusunda da devletin uygunluk kriterlerini belirlemesi doğru bir yaklaşım olacaktır.
• Ayrıca, bu modelin kira sigortalama mekanizması üzerinde de dernek olarak bir çok paydaşla görüşülerek, en optimum çözüm sağlama noktasında çalışmalarımız devam etmektedir.
