Türkiye gayrimenkul sektörünün dinamiklerinin incelendiği GYODER Gösterge 2017 3’üncü Çeyrek Raporu’nda; ilk kez satılan konutlarda 2. Çeyreğe kıyasla yüzde 20’lik bir artış görülürken, ikinci el satışlarda yaşanan daralmanın yüzde 1.4 seviyesinde gerçekleştiği vurgulandı. 2017 ilk yarıyılında görülen yeni konut satışlarındaki yavaşlamanın 3. Çeyrek ile birlikte tekrar pozitif bir seyir izlediği ancak bu seyirde ağırlıklı olarak tapu harç indiriminden yararlanmak üzere yapılan satışların etkili olduğu ifade edildi. Raporda, gayrimenkul sektörü ile ilgili gelişmeler, şu bilgi ve değerlendirmelerle aktarıldı:
Konut fiyat artışları yavaşladı
Geçen seneki toplam konut stokuna 752 bin 868 yeni konut eklendi. Yüzölçümü bazında; yapı ruhsatı adeti önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 50.8 artarken, yapı kullanma izin belgesi adeti yüzde 2.9 azaldı. Daire sayılarına göre yapı ruhsatı miktarı önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 55.4, yapı izin belgesi miktarı ise yüzde 0.9 oranında artış gösterdi.Yeni konut üretimi ve tamamlanan konutların arzı devam ederken, TCMB verilerine göre 2017 yılı 2. Çeyreği ile birlikte konut fiyat endeks artışının yavaşlama trendine geçtiği, 3. Çeyrekte de bu durumun artarak devam ettiği görüldü. Nisan ayında yüzde 13.13 olan konut fiyat endeksi yıllık artışı Ağustos ayında yüzde 11.31’e kadar geriledi. Başka bir deyişle, konut fiyatlarındaki artış yavaşladı.
Konut alıcısı senetle borçlanmayı tercih ediyor
Markalı konut projelerinden konut satın alan tüketiciler, 2017 yılı 3. Çeyrekte peşinat, senet ve banka kredisi kullanımı seçeneklerinden en fazla senet kullanımını tercih etti. 2017 yılı son çeyrek dönemde stok erime hızı yüzde 3.2 oranında gerçekleşti ve markalı konut projelerinde yapılan satışların yüzde 4.5’lik oranı ise yabancı yatırımcılara yapıldı.
Konut kredilerinin payı yüzde 38.2 arttı
Bankalardaki kredi mevduat rasyosunun bozulması nedeniyle artan kaynak maliyeti konut kredileri faiz oranları üzerinde baskı yarattı. Kamu bankalarının konut kredileri içerisindeki payı 2016 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 33 olup 2017 ikinci çeyreğinde yüzde 41’e yükseldi. 2017 Eylül ayı itibarıyla konut kredilerinde aylık faiz oranı yüzde 1.01, yıllık bileşik faiz ise yüzde 12.88 seviyesinde gerçekleşti. Toplam konut kredisi hacmi ise 2017 yılı ikinci çeyrek itibarıyla 180 milyar TL’yi aştı. Konut kredilerinin bireysel krediler içindeki payı hem bir önceki yılın aynı dönemine göre hem de bir önceki çeyreğe göre artarak yüzde 38.2 oldu. Takipteki konut kredileri, hem miktar hem de toplam konut kredileri içindeki oran olarak 2017 ilk çeyreğine göre azalma gösterdi.
Bankalardan kullanılan konut kredilerinde faiz oranları yükseldi
Kullanılan yeni konut kredisi miktarı 2017 yılının ikinci çeyreğinde, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 33 artarak, 17.8 milyar TL’ye ulaştı. Bu oran 2016 son çeyreğinde ise yüzde 87 olarak en yüksek seviyesini görmüştü. Ortalama kredi tutarı ise 2017’nın ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 18.7’lik artışla 142 bin TL oldu. Konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş 2016’nın ikinci çeyreğinden bu yana devam ederken, bu yılın ikinci çeyreğinden itibaren faizlerde yükselme görüldü. Eylül 2017 itibarıyla konut kredilerinde aylık faiz oranı yüzde 1.01, bileşik faiz oranı ise yüzde 12.88 seviyesinde gerçekleşti.
Konut fiyatlarının yüksek olması; konut kredisi kullanımı ihtiyacını artırıyor
Ülkemizde mevcut duruma bakıldığında, konut fiyatlarının yüksek olması ailelerin konut satın alımında belli bir oranda banka kredisi kullandığı gerçeğini gösteriyor. Konut fiyatlarının kişilerin gelirleriyle karşılaştırıldığında çok yüksek olduğu, konut kredilerinin düşük maliyetli ve uzun vadeli olarak verilebilmesi durumunda, kişilerin bunları geriye ödeyebilmelerinin mümkün olduğu gerçeği gözlemleniyor. Konut kredisi faiz oranları Ocak-Eylül döneminde ortalama aylık yüzde 0.98’di; ancak özellikle son 3 ayda yüzde 1’i aşan oranlar gözlemleniyor. Artan kredi maliyetlerinin göreli olarak talebi azaltması bekleniyor.
Ofiste 92 bin 603 metrekarelik yeni arz girişi oldu
3’üncü çeyrekte bir önceki döneme kıyasla yüzde 12 artışla toplam 92 bin 603 metrekare yeni ofis alanı pazara girdi ve toplam arz 5.5 milyon metrekare oldu. 2017 Ocak-Eylül dönemi için toplam işlem ise 226 bin 599 metrekareye yükseldi. Yılın üçüncü çeyreğinde toplam kiralama işlemi 84 bin 903 metrekarelik alan üzerinde yapıldı. Boşluk oranı ise, toplamda yüzde 22.5 olarak gerçekleşti.
Toplam AVM sayısı 415’e ulaştı
Türkiye genelinde 2016 yıl sonu itibarıyla 387 olan toplam AVM sayısı 2017 3. çeyrek itibarıyla 415’e ulaştı. 2017 yıl sonuna kadar yeni açılacak AVM’lerle bu sayının 444’e ulaşması, toplam kiralanabilir alanın ise 13 milyon metrekareyi geçmesi bekleniyor. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık yüzde 38’ini oluşturuyor.Türkiye genelinde, ortalama 1000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 155 metrekare olarak belirlendi.
Yabancıya alımlarında Hükümet tarafından yapılan teşviklerin etkisi hissedildi
Yabancıya konut satışları 2. çeyreğe göre yaklaşık yüzde 6, 2016 yılının aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 47 artış ile 5 bin 646 adet seviyesinde gerçekleşti. 3. çeyrekte, Suudi Arabistan ve Irak vatandaşlarına yapılan konut satışlarının yabancıya konut satışlarındaki payı yaklaşık yüzde 31 olarak gerçekleşti. Yabancıya konut satışlarında uygulanan vergi muafiyeti ve vatandaşlık izni gibi teşviklerin etkisi hissedildi. 2017’nin ilk 9 ayında, yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul oldu. İstanbul aynı döneme göre yüzde 25’lik bir artış gösterdi. Yabancıların 2016 ve 2017’nin ilk 9 ayında tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımlar; alan bazında aynı döneme göre yüzde 6.3 artış, işlem sayısı bazında ise yüzde 10.3 artış gösterdi. 2017’nin ilk 9 ayında, bir önceki yılın aynı dönemine göre Almanya vatandaşları tarafından yapılan gayrimenkul yatırımlarında; alan bazında yüzde 67, kişi sayısı olarak ise yüzde 16 oranında artış yaşandı.
