Dünya ve Türkiye’de Genel Görünüm
Küresel büyüme sorunlarının tekrar gündemi işgal ettiği bir sürecin yaşanıyor olması karar alıcıların bu konuda çalışmalarını hızlandırmıştır. 2008 krizinden bu yana geçen süre içinde gelişmiş ekonomilerde ABD dışında ciddi bir performans gösteren ekonominin olmaması, gelişmekte olan ülkelerin başta ticaret savaşları olmak üzere kendilerine has yapısal sorunlardan etkilenmesi dünya ekonomisi açısından alarm çanlarının çalmasına neden olmuştur.
Uluslararası Para Fonu’nun (IMF) Temmuz ayında Washington’da yayınlanan en son Küresel Ekonomik Görünüm raporuna göre, 2019 ve 2020 yıllarına ilişkin -hâlihazırda finansal krizden bu yana en düşük seviyesinde olan- küresel büyüme görünümünü düşürmüştür. Küresel ticaret ve Brexit konularında atılabilecek yanlış politik adımların tahmin edilen ekonomik sıçramayı rayında çıkarabileceği uyarısında bulunan kurum, 2019 ve 2020 yılları için sırasıyla yüzde 3.2 ile yüzde 3.5’lik büyüme öngörmektedir. Söz konusu tahminler Nisan 2019 da açıklanan görünüm raporuna göre yüzde 0,1 oranında azalmıştır. Bu yıla ilişkin tahminini defalarca düşüren kurumun geçen yıl yaptığı tahmin 2019’da yüzde 3.9’luk büyüme kaydedileceği yönündeydi. Yüzde 3.3 veya altında gerçekleşecek bir küresel büyümenin, 2009’dan bu yana kaydedilen en zayıf büyüme olması da dikkat çeken bir nokta olarak karşımıza çıkmaktadır.
Zayıflayan dünya büyümesi karşısında 1929 krizinden bugüne kadar denenmiş olan Keynesyen yaklaşımlar tekrar gündeme gelmiş merkez bankalarının ekonomiyi teşvik etmek amacıyla, faizleri tekrar indirdiği bir dönem başlamıştır. Diğer yandan dünya genelinde ekonomik ve sosyal süreçlerin yarattığı belirsizlikler ve siyaset yapıcılarda görülen farklılaşma hem talep hem arz yönlü karar alma süreçlerini de etkilemektedir.
Yukarıda küresel olarak özetlediğimiz ekonomik durumun gayrimenkul ve başta konut sektörünü de etkilemesi kaçınılmaz olarak karşımıza çıkmaktadır. 2018 yılı itibarı ile gelişmiş ülke konut piyasaları güç kaybetmeye başlamışlardır.
Buna rağmen küresel konut endeksi (IMF verilerine göre) 2006 yılında gördüğü en yüksek seviyenin üzerinde tedrici olarak artışına devam etmektedir. IMF çalışmasına göre, Türkiye 2018 yılı son çeyreği itibarı ile konut reel fiyatlarının en fazla düştüğü ülke konumunda bulunmaktadır. Süreçte döviz fiyatlarının hızlı artması, enflasyonun yüksek seyretmesi ve tüketicilerin çeşitli beklentiler nedeniyle talebi kısması etkin olmuş görünmektedir.
Gelişmiş ülkelerde şehirleşmenin belli bir doygunluğa ulaşması buna karşılık gelişmekte olan ülkelerde bu eğilimin devam ediyor olması da küresel inşaat sektörü için önemli görülmektedir.
2019 Yılı 1. Çeyreğinde Gayrisafi Yurt İçi Hasıla (GSYH) %2,6 Azaldı
2018 Yıl sonu itibariyle Türkiye GSYH’sı bir önceki yıla göre yüzde 2,6 büyürken yılın ikinci yarısında büyümenin negatif olması dikkat çekmiştir. 2018 Yılı 2. yarısında başlayan gerileme devam ederek 2019 yılına ait açıklanan birinci çeyrek verilerine göre; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 2,6 oranında küçülme yaşanmıştır. Gayrisafi Yurt İçi Hasılayı oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2019 yılının birinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; tarım sektörü toplam katma değeri %2,5 artarken, sanayi sektörü %4,3 ve inşaat sektörü %10,9 azalmıştır.
İnşaat sektörünün makro büyüme ile olan yüksek korelasyonu faiz ve girdi maliyetlerinin düşük olduğu dönemlerde yüksek büyüme sağlarken tersi durumda küçülme ile kendisini göstermektedir. 2018 yılı sonu ve 2019 yılı ilk yarısında gerileyen inşaat ciro endeksleri sektörün üretim ve istihdam süreçlerinin olumsuz etkilendiğini göstermektedir. Ancak gerek dünya konjonktüründe faiz indirim sürecine girilmesi gerekse makroekonomik olarak alınan önlemler ve piyasaların yaşadığı dengelenme süreci inşaat sektörünün yılın sonuna doğru daha iyi bir noktaya gelebileceğinin öncü göstergeleri olarak kabul edilebilir.
Konut Satışlarında Daralma Devam Ediyor
Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi olan konut satışları rakamlarına bakıldığında ise her türlü dalgalanmaya karşın trendin belli bir oranda devam ettiği görülmektedir. Konut satışları 2013 yılında 1.157.190 adet, 2014 yılında 1.165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yükselişini sürdürerek 1.289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye’nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1.341.453 sayısına ulaşılmıştır. 2017 senesinde ise konut satış sayısı 1.409.314 adet olarak gerçekleşirken, 2018 yılında söz konusu rakam 1.375.398 adet olmuştur.
2018 yılının ilk altı aylık döneminde yaklaşık 646 bin konut satışı olurken 2019 yılının ilk altı aylık döneminde ise konut satışları 505 bin 796 adet olarak gerçekleşmiştir. Yaklaşık yüzde 22 düzeyinde yaşanan bu gerilemede özellikle aynı dönemde yüzde 59 oranında düşüş gösteren ipotekli satışlar etkili olmuştur.
2012 yılında yapılan ‘yabancı uyruklu kişilere’ taşınmaz satışı ile ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerinde de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştır. Yabancı tabiiyeti gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de gayrimenkul alması ile ilgili yapılan bu düzenlemeden sonra artan ilgi oturma izni ve vatandaşlık verilmesi ile zirve yapmış görünmektedir.
2011 ile 2018 yılları arasında yabancı yatırımcılar yaklaşık 29 milyar dolarlık taşınmazı ülkemizden alarak döviz kazandırmıştır. 2015 yılın da 22.830 yabancı taşınmaz alırken 2016 yılında rakam 18.189 olmuş 2017 yılında artan ilgiyle birlikte tekrar 22.234 adete çıkan rakam 2018 yılında hızlı bir şekilde yükselerek 39.663 adet olmuştur. Benzer artış eğilimi 2019 yılının ilk yarısında da sürmüştür.
2019 Ocak ayı ile Haziran arasında yabancı uyruklu kişilere yapılan konut satış sayısı yaklaşık 20 bin adete ulaşarak bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 69 düzeyinde bir artış yakalamıştır. Vatandaşlık konusunda yapılan düzenleme ile limitin 250 bin dolara düşürülmesi ve döviz kurunda yaşanan artış yabancıların ilgilisini daha da artırmış görünmektedir.
Türkiye ekonomisinin yeni bir denge arayışı içinde olduğu günümüzde başta inşaat ve gayrimenkul sektörü olmak üzere diğer tüm sektörlerinde ‘sürdürülebilir karlılık ve risk yönetimi’ kavramlarına ağırlık vermeleri yerinde olacaktır.
2019 Yılı İlk Yarısı İtibarıyla Sektör İçin Gündemde Öncelik Taşıyan Noktalar
1. Hem yükleniciler hem de tüketiciler için alternatif finansman araçlarının bir an önce hayata geçirilmesi,
2. Uzun vadeli finansman sağlanabilmesi için menkul kıymetleştirme ve mevzuat ile ilgili gerekli düzenlemelerin yapılması,
3. BIST bünyesinde ‘gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hakların’ işlem görebileceği bir pazarın oluşturulması,
4. İnşaat maliyetlerinin düşürülmesi amacı ile ithal ikameci bir üretim yöntemine geçilmesi,
5. Emlak Bankası’nın yurt dışı örneklerinde olduğu gibi uzun vadeli kredi veren ipotek bankacılığı konusunda da ‘piyasa yapıcısı’ olması
6. İnşaat ve konut şirketlerinin ‘kurumsal risk’ yönetimi ile ilgili yapıları oluşturması ve belli büyüklükte iş hacmine sahip şirketlerin konuyla ilgili danışmanlık almalarının zorunlu hale getirilmesi,
7. Sektörün önde gelen sivil toplum örgütleri ve aktörlerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı koordinasyonunda yabancıya satış amacıyla bir tanıtım platformunun oluşturulması,
8. İmar Barışı uygulamasının yeniden hayata geçirilerek ilk aşamada başvuru yapamamış kişi ve kurumlara bu hakkın verilmesi bu yolla elde edilecek kaynağın bir kısmının yukarıda ifade ettiğimiz ulusal gayrimenkul tanıtım platformu için kullanılması,
9. Meslek kurumları ve düzenleyici kuruluşlar arasında daha sık görüş alışverişinde bulunularak olası çözümlerin geliştirilmesi
10. Gerek kamu gerekse özel sektörün fiziki taşınmaz satışı yanında geliştirecekleri menkul kıymetler ve fonlar ile kaynak sağlamaya başlamaları olarak görünmektedir.
