Türkiye ekonomisi yüzde 7.4, inşaat sektörü yüzde 8.9 oranında büyüdü.
Türk Gayrimenkul ve inşaat sektörü 2017 yılında sergilediği dinamik tutumu 2018 yılı ilk çeyreğinde de sürdürmüştür. Türkiye ekonomisinin yüzde 7.4 büyüyerek G-20 ülkeleri arasında en hızlı GSYH’yi artıran ülke konumuna geldiği 2017 yılında inşaat sektörü zincirlenmiş hacim endeksine göre yüzde 8.9 oranında büyüyerek oldukça önemli bir başarı elde etmiştir. İnşaat sektörü ekonomik büyüme içinde de önemli bir paya sahip olup, GSYH (büyüme) oranları ile arasında ciddi bir ilişki (korelasyon) bulunmaktadır. 2001 Türkiye krizi sonrası yaşanan hızlı gerileme hem sektörü hem de GSYH’yi önemli ölçüde etkilemiştir. Benzer bir durumda 2008 küresel krizinin peşinden yaşanmıştır. Ancak dikkat edilmesi gereken husus GSYH ile birlikte sektörün toparlanma süresinin kısa ve çok keskin olduğudur. Bu anlamda inşaat sektöründeki büyüme eğilimi bir bakıma GSYH’nin öncü göstergesi durumundadır. Geçtiğimiz 16 yıl boyunca, Türkiye’de inşaat sektörü ekonominin büyümesine paralel bir genişleme yaşamıştır. Dünya ölçeği ve ülkemizin potansiyeline bakıldığında ise inşaat sektörünün uygun konjonktürde daha fazla büyüme olanağı bulunmaktadır. Sektör istihdam üzerinde de oldukça önemli bir etkiye sahiptir. Hane halkı ile Devletin nihai tüketim harcamalarındaki artış, inşaat ve alt sektörleri üzerinde olumlu etki yaratan bir yapıya sahiptir. Sabit sermaye oluşumunun artması inşaat sektörü açısından takip edilmesi gereken bir değişkendir. GSYH ile ilgili bu veriler ışığında; sektörün ve bileşilenlerinin belli bir büyüklüğün üzerinde kalması 2018 yılı için de rahatlıkla beklenebilir. İnşaat sektörünün yoğun etkileşim içinde olduğu alt sektörleri de şu şekilde sıralamak mümkündür: Yurtiçi müteahhitlik hizmetleri ve belgelendirme, yurtdışı müteahhitlik hizmetleri, teknik müşavirlik hizmetleri, gayrimenkul, finans, iş ve inşaat makineleri, inşaat malzemeleri sanayisidir. Diğer yandan sektörün doğrudan ilişki içinde olduğu, inşaat malzemeleri sanayi de şu başlıklarda incelenebilir: Çimento, hazır beton, prefabrikasyon, seramik, tuğla ve kiremit, bims (ponza ve süngertaşı), alçı, kireç, gaz beton, cam, demir çelik, boru, alüminyum, ahşap, plastik, boya, doğal taşlar, yalıtım, çatı kaplama malzemeleri, ısıtma-soğutma-havalandırma, asansör, aydınlatma, mutfak ve banyo, mobilyadır. Görüldüğü üzere iktisadi olarak başka sektörleri doğrudan veya dolaylı etkileme potansiyeline sahip olan inşaat sektörü makroekonomik sağlık içinde izlenmesi gereken bir yapıya haizdir.
Demografik etmenler Gayrimenkul ve İnşaat Piyasası için itici bir güç konumundadır
Demografik etmenlerde Türk Gayrimenkul ve inşaat piyasası için itici bir güç konumundadır. Türkiye nüfusu 31 Aralık 2017 tarihi itibarıyla 80 milyon 810 bin 525 kişi olmuştur. Ülkemizde 2016 yılında 31.4 olan ortanca yaş, 2017 yılında önceki yıla göre artış göstererek 31.7 oldu. Ortanca yaş erkeklerde 31.1 iken, kadınlarda 32.4 olarak gerçekleşirken, yıllık nüfus artış hızı 2016 yılında binde 13,5 iken, 2017 yılında binde 12.4 oldu. Genç nüfus yapısına sahip olmak sadece tüketim ve yatırım üzerine değil bir üretim faktörü olarak büyüme içinde itici güç olmaktadır. Türkiye nüfusun yaş dağılımları incelendiğinde büyük bir bölümünün istihdamı oluşturan ana yaş gurubunda olduğu görülmektedir. (15-64 yaş gurubu). İlgili yaş gurubu çalışma ve üretim anlamında da ciddi bir güç oluşturmakla kalmayıp aynı zamanda tüketim anlamında da büyük önem taşımaktadır. Ülkemizde 15-64 yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfus 2017 yılında bir önceki yıla göre sayısal olarak yüzde 1.2 arttı. Buna göre, çalışma çağındaki nüfusun oranı yüzde 67.9; çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı yüzde 23.6; 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise yüzde 8.5 olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye köyden kente göçün devam ettiği bir ülkedir. Türkiye’de kentleşme oranı %78 ve buna bağlı nüfus 60 milyon civarındadır. 2023 yılına kadar kente göçün devam edeceği ve kentleşme oranının %84’lerin üzerine çıkması beklenmektedir. Buna göre kentleşen nüfusun 2023 yılında 71 milyon olması öngörülmektedir. Göç kaynaklı kentleşme nedeniyle 2025’e kadar göç alan şehirlerde konut talebinin devam edeceği düşünülmektedir. İç göç hareketi dışında Türkiye’ye komşu ülkeler başta olmak üzere farklı devletlerden de ‘dış göç’ almaktadır. Kentleşme ile birlikte nüfus yapısında temel farklılıklar oluşmaktadır. Aile yapısı küçülürken bireylerin tek başlarına yaşama eğilimleri de yükselmektedir. Sosyoekonomik bazda tartışılan önemli noktalardan biri de ‘konut fiyatlarıdır.’ Konut fiyatlarındaki seyir ve fiyatlamanın doğru olup olmaması yalnız konut sektörü için değil tüm ekonomi için önemli bir gösterge olma özelliğini taşımaktadır. Bu durum Merkez Bankaları ve iktisat politikaları uygulayıcıları için hayati bir önem arz etmektedir. Varlık fiyatlarının analizi ve oluşumu ile ilgili pek çok iktisat ve finans yöntemi bulunmakla birlikte ‘her zaman ve her yer için’ geçerli bir ‘doğru fiyat’ tespiti mümkün olmamaktadır. Bunun temel nedeni ölçülmesi daha zor olan insan ve buna bağlı davranış kalıplarından kaynaklanan unsurların zaman zaman baskın konuma gelmesidir. Ayrıca, özellikle konut projelerinin birbirlerinden konum, büyüklük ve sosyal olanaklar gibi oldukça farklı yapıya sahip olması homojen bir karşılaştırmayı mümkün kılmamaktadır. Kamuoyumuzda sık sık tartışılan ve gündeme gelen ‘Türk Konut Piyasasında fiyat yönlü balon’ olup olmadığı sorusuna yaptığımız analizlerle bulduğumuz cevap ise ‘balon’ olmadığı yönündedir. Türkiye genelinde son verilere göre yapılan analizlerde nominal fiyat artışının hala makul bir eğilimde devam ettiği görülmüştür.
Türk Konut Piyasasında ‘fiyat balonu’ yoktur
Türk Konut Piyasasında ‘fiyat balonu’ yoktur. Balonlaşma eğilimde ki bölgelerde yaşanan düzeltmelerde fiyat aşırılıklarını törpülemiştir. Türkiye genelinde ortalama konut fiyatları (KFE) Ocak 2013 ile Ocak 2018 arasında, reel olarak yüzde 45.49 oranında artmıştır. Yeni konut fiyat endeksi aynı dönemde yüzde 38.57’lik reel fiyat artışı sağlamıştır. İlgili rakamlar ‘varlık balonu’ kavramından oldukça uzaktır. Her iki endekste kabul edilir bir artış oranı sağlamışlardır. Ancak gerek maliyet gerekse reel fiyat artışların dikkatle takip edilmesi yerinde olacaktır. Türkiye genelinde konut fiyatlarına baktığımızda ‘gayrimenkul piyasasının’ dinamikliğini ve olabildiğince denge fiyatını yakalamaya çalıştığını görmekteyiz. TCMB tarafından hesaplanan KFE’nin kalite etkisinden ayrıştırılması amacıyla hedonik regresyon analizi kullanılarak Hedonik Konut Fiyat Endeksi’ni hesaplamaktadır. Sonuçlara göre, Türkiye genelinde konut fiyatlarında meydana gelen nominal artışın yaklaşık dörtte birinin, reel artışların ise yaklaşık yarısının kalite artışlarından kaynaklandığı söylenebilir.
Tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi konut fiyatları üzerinde ilk etki arz ve talepteki değişime bağlı olarak şekillenmektedir. Konut fiyatlarında talebin değişimi ve yapısı arzı doğrudan etkilemekte olup inşaat sektöründe arz değişimi talebe göre biraz daha yavaş gerçekleşmektedir. Ancak 2001 yılından bu yana baktığımızda gerek iç gerekse dış pek çok şoku yaşayan konut sektörü aktörleri oldukça elastik bir yapı sergileyerek içinde bulunulan şartlara uyum sağlamaktadır. İnşaat şirketlerinin giderek kurumsallaşıp, daha etkin bir finansman yönetimi yapmaları, talep sahiplerinin taleplerinde daha rasyonel davranmaları giderek konut ve inşaat piyasasının etkinliğini artırmaktadır. Çeyrek dönemlik olarak yaklaşık 10.000 kişiden oluşan, ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olan gayrimenkul sektöründe rol alan profesyonellerin görüşleri ile oluşturulan REIDIN Gayrimenkul Sektörü Güven Endeksi ve REIDIN Gayrimenkul Sektörü Fiyat Beklenti Endeksi 2018 2. Çeyrek dönem sonuçları irdelendiğinde 2018 yılı 2. çeyrek döneminde güven endeksi geçen çeyrek döneme göre yüzde 4 artışla 99 puan; fiyat beklenti endeksi ise geçen çeyrek döneme göre yüzde 11 artışla 94 puan olarak ölçülmüş durumda. Dolar kurundaki sert yükselişin ardından kurun 4,00 TL bandında oluşması; sektör profesyonellerinde, dövize yatırım yapan yatırımcıların, dolarda daha fazla artış olmayacağını düşünerek konut yatırımına yönleneceği kanısını oluşturuyor. Bu sebeple; önümüzdeki üç aylık süreçte, sektördeki satış ve kiralama hacminde kısmi bir artış beklemek olası. Diğer taraftan, 2018 yılı 1. çeyrek döneminde yaşanılan kur artışının yabancıların konut alımında olumlu etki yarattığını da söylemek mümkün. REIDIN ve GYODER tarafından hazırlanan ve yeni konut fiyat endeksi kapsamında sunulan verileri irdelendiğinde 2017 yılının son çeyrek döneminde yüzde 3.7 olan yabancılara konut satış oranı 2018 yılının ilk çeyreğinde yüzde 6.1 düzeyine ulaşmış durumda. Burada her kur artışında Türk Lirası üzerinden satışa konu olan konutların yabancı yatırımcı açısında görece ucuz kalmasının etkisini unutmamak gerekiyor.
Senetli satışlar artıyor
Ülkemizde mevcut duruma baktığımızda, konut fiyatlarının yüksek olması ailelerin konut satın alımında peşin almak yerine kredi kullanarak ya da senetli satışları tercih ettiğini gösteriyor. Geliştirici firmaların başlattıkları kampanyalarla alıcılara kendi finansman modelleriyle faizsiz uzun vadeli seçenekler sunmasıyla senetle yapılan satışlar 2018 yılının ilk çeyreğinde yüzde 35.5 dolayında oluştu. Senetli satışların artmasında önemli rol oynayan unsurlardan biri konut kredi faizlerindeki artış diye düşünülebilir. Konut kredisi faiz oranları 2017 yılında ortalama aylık yüzde 1,01’idi; ancak özellikle son 3 ayda bu oran yüzde 1.20’yi aşmış durumda. Faizlerdeki bu artışın hane halkının konut alımını zorlaştırdığı ve bu bağlamda konut piyasasının daralmasına neden olduğu da söylenebilir. 81 il düzeyinde hazırlanan REIDIN Konut Satın Alma Gücü Endeks değerleri incelendiğinde endeks değerinin 100 baz değerinin üzerinde olduğu ancak yine de kredi faiz oranlarının artması sonucunda geçen senenin son çeyrek dönemine göre ortalama 4 puan zorlaştırmış durumda. Bu durumun tersine dönebilmesi için ise özellikle kredi faiz oranlarının aşağı yönlü hareketini beklemek gerekiyor.
Konut fiyat artışlarının ve finansal yatırım araçlarının 2018 yılı ilk çeyrek dönemindeki artış ve getiri performansları incelendiğinde, BIST-100 Endeksinde risk getiri beklentisi yüksek olduğundan aylar itibari ile getirideki değişkenlik yüksek olmakla birlikte, yüzde 6,58 oranında bir getiri sağladığı gözlemlenmektedir. Amerikan Doları’nda ise göreli olarak sınırlı bir getiri söz konusu olup, burada dönemsel getiri yüzde 1,25’de kalmıştır. Yatırımcılarına daha düzenli getiri sağlayan mevduat faizi ilgili dönem içinde enflasyonun üzerinde (2018 ilk 3 ay TÜFE yüzde 2.77) getiri sunmuştur. Türk yatırımcılarının geleneksel yatırım aracı olarak ifade edebileceğimiz konut yatırımları ise özellikle uzun vadede diğer finansal yatırım araçlarına kıyasla her zaman iyi bir alternatif olmuştur. Ancak 2018 yılı ilk çeyrek döneminde konut fiyat artışları irdelendiğinde özellikle yeni konut ve ikinci el konut piyasasında ayrışımların olduğu gözlemlenebilir. Örneğin Türkiye geneli 81 şehir baz alınarak veriler incelendiğinde artış oranı enflasyon artış oranı kadarken, yeni konut fiyat endeksindeki çeyrek dönem bazında artış sınırlı kalmıştır. Dolayısıyla bu durum, ülkemizde konut fiyatlarının aşırı şiştiği ya da piyasada bir balon oluştu savını da desteklememektedir. İmalat için üstlenilen temel maliyet dikkate alınarak piyasa fiyatları değerlendirilmelidir. Gayrimenkul kavramını incelerken sadece piyasada oluşan fiyata değil, imalat için üstlenilen temel maliyete bakıp ona göre analiz yapmakta fayda bulunmaktadır. Maliyet unsurları olarak Tüik tarafından yayınlanan bina inşaatı maliyet endeksini baz aldığımızda (BİME), Ekim – Aralık aylarını kapsayan 2017 yılı dördüncü çeyreğinde, toplamda bir önceki çeyreğe göre yüzde 6.5, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 22.8 ve dört çeyrek ortalamalarına göre yüzde 19.7 artış yaşanmıştır. BİME’de 2017 yılı dördüncü çeyreğinde işçilik endeksi bir önceki çeyreğe göre yüzde 1.8, malzeme endeksi ise yüzde 7.9 arttı. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre işçilik endeksi yüzde 13.7 ve malzeme endeksi yüzde 25.6 yükselmiştir.
- Ocak 2017 ile Ocak 2018 dönemi arasında Türkiye genelinde nominal konut fiyatları(KFE) yüzde 23.48 artarken bu rakamdan Bina İnşaat Maliyet Endeksi’ni indirgediğimizde reel artış yüzde 3.15 düzeyinde gerçekleşmiştir, Yİ-ÜFE (Maliyet Enflasyonu) bazlı reel getiri ise yüzde 10.11 olmaktadır.
- Yeni Konutlar için ilgili dönemde nominal artış oranı %22,72 olurken, BİME indirgenmiş reel fiyat yalnızca yüzde 2.52 düzeyinde bulunurken, Yİ-ÜFE bazlı reel getiri yüzde 9.43 düzeyinde gerçekleşmiştir.
- İstanbul şehri için son bir yıllık endeks bazlı nominal getiri %16,52 olurken BİME indirgenmiş reel fiyat yüzde -2.65 düzeyinde oluşmuştur, Yİ-ÜFE bazlı reel getiri yüzde 3.9 düzeyinde gerçekleşmiştir. İstanbul özelinde artış hızı yavaşlayan konut fiyatlarının yanında hızlı artış kaydeden maliyetler reel anlamda yüklenicilerin nakit akışlarını bozmaktadır.
- Rakamların ortalama bazlı olduğu ve ani finansal giderler,(faiz yükü-fonlama maliyeti) kur yükü gibi maliyet unsurlarını tam olarak yansıtmadığı gözden kaçmamalıdır. Dolayısıyla sektörün kar marjları sanılandan düşük düzeylerde gerçekleşmektedir.
- Maliyet artışları satış fiyatlarına son derece sınırlı ölçüde yansımıştır. Yükleniciler şimdilik maliyetleri önemli ölçüde kendileri üstlenmiş görünmektedir. 2018 yılı ilk yarısını incelediğimizde ise talebin göreceli olarak canlılığını koruduğu görülmektedir. Yukarıda ifade edilen ‘piyasa dengelerine’ ulaşılması için arz ve talep yönlü esneklikler de görülmektedir.
Ekonominin ve gayrimenkul sektörünün ‘sürdürebilir’ bir şekilde büyüyebilmesi için:
Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi olan konut satışları rakamlarına bakıldığında ise yukarıda ifade edilen doğal talebin sonuçları gözlenmektedir. 2011 yılında 997.550 adet konut satışı yaşanırken sırası ile bu sayı; 2012 yılında 971.757 adet, 2013 yılında 1.157.190 âdete yükselmiş, 2014 yılında 1.165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yeni bir rekor olan 1.289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye’nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1.341.453 sayısına ulaşılmıştır. 2017 döneminde konut satış sayısı 1.490.314 adet olmuştur. Ancak ekonominin ve özünde gayrimenkul sektörünün ‘sürdürebilir’ bir şekilde büyüyebilmesi için hem yasal hem de kurumsal düzenlemelere ihtiyaç duyduğu da gerçektir. Söz konusu amaçla;
- Kalıcı bir vergi düzenlemesi yapılarak, özellikle ilk konutunu alan kişiler için avantajlar sağlanması,
- Çalışmaları süren Kurumlar ve Gelir Vergisinde sektöre özel belli muafiyetlerin sağlanması
- Yabancılara gayrimenkul satışı ile ilgili düzenlemelerde bazı rötuşların yapılması durumunda olası satış imkânlarının daha da artabileceği,
- Değer artışı ve emlak vergisi ile ilgili yalın ve günün şartlarına özgü düzenlemelerin yapılması
- Halen çalışmaları devam eden imar yönetmeliklerinde nüfus yoğunluğu, alt yapı durumu, deprem ve diğer doğal afetler gibi durumlara ve şehirleşme planlarına göre düzenlemelerin yapılması,
- Bazı ülkelerde olduğu üzere kamu ağırlıklı olarak kurulan ve uzun vadeli konut kredilerini hem bireylere hem de kurumlara sağlayan bunlarla birlikte gayrimenkule dayalı ‘menkul kıymetleştirme ‘ yapan bir bankanın kurulması
- Banka (Hem mevduat hem de katılım bankaları için) ve sermaye piyasaları açısından gayrimenkule dayalı menkul kıymetler çıkarabilmesi için yasal düzenlemelerin güncellenmesi veya yeniden oluşturulması
- BIST bünyesinde gayrimenkule dayalı haklar ile gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesi ile ilgili pazarların oluşturulması
- Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının vergi muafiyetlerinin devam etmesi
- Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kurulması ve bununla ilgili Belediyelere özendirici teşvikler verilmesi
- Orta ve düşük gelir grubu ile kentsel dönüşüm amacıyla yapılacak konut inşatlarında temel girdi (beton, demir, vs gibi vergi indirimi)
- Yabancıya yapılan konut satışlarının ihracat gibi nitelendirilmesi
- AİR RIGHT(İmar Hakkı Devri ve buna bağlı hukuki alt yapı çalışmaları)
- Orta ve orta alt gelir grubuna ait konut ihtiyacını karşılamak amacıyla bu konuya özel kooperatiflerin kurulması olarak özetlenebilir.
Son olarak sektör ve bileşenleri için beş yıllık bir stratejik plan çalışması yapılarak yapısal bazı önceliklerin belirlenmesi yerinde olacaktır. Türk ekonomisi ve gayrimenkul sektörü yılların verdiği deneyim ile son derece dinamik bir şekilde gelişen şartlara uyum sağlamaktadır. Sektörün hem üretim hem de finansal anlamada eksikliklerinin giderilmesi durumunda çok daha başarılı ve katma değerli çalışmalar yapacağı aşikârdır.
Raporun tamamını görmek için aşağıdaki linki tıklayabilirsiniz
GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 1. Çeyrek 2018 raporu
Saygılarımızla,
GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi
