Dinçer Bilgener / Emlakdream.com
Kentsel dönüşümün çok önemli ve bir o kadar da uzun vadeli bir süreç olduğuna dikkat çeken Emlak Konut GYO Yönetim Kurulu Üyesi Haluk Sur, “Ülkemizde şu an 20 milyon konut var. Bu 20 milyon konutun 7 milyonu kentsel dönüşüm projeleri çerçevesinde yıkılıp yeniden yapılacak. İstanbul özeline baktığımızda İstanbul konut stoku ülkenin yaklaşık yüzde 20’si yani 4 milyon. Bu dört milyon konutun 2 milyonu kentsel dönüşüme girmek zorunda. Ancak sadece İstanbul değil Türkiye’nin bütün kentlerini içine alacak şekilde, yıl bazlı, mahalle hatta sokak bazlı, çok ayrıntılı bir master planlamanın bir an önce yapılması lazım” dedi.
“İlk altı ay algı karmaşasıyla geçti”
Kentsel dönüşüm sürecinin başlamasından bu yana henüz bir yıl geçtiğine, bu bir yılın ilk yarısının, özellikle vatandaş ayağında “Bu bir fırsat mı, yoksa tehdit mi, yerimden yurdumdan mı olurum yoksa bir dairemi 2-3 daire yapabilir miyim” şeklinde bir algı karmaşasıyla geçtiğini ifade eden Sur, “Sonraki 6 ayda ise kafası netleşenler, özellikle rantsal büyüklüğün olduğu bölgelerde, örneğin Avrupa yakasında Maçka, Nişantaşı gibi bölgelerde, Anadolu yakasında ise Bağdat Caddesi aksında binasal yenilemeler hızlandı. Buralardaki satış rakamları da hem mülk sahiplerinin, hem de yatırımcıların elde etmek istedikleri değerleri sağladı” diye konuştu.
“Master plan bir an önce yapılmalı, yoksa arz fazlası doğabilir”
Türkiye’nin gayrimenkul sektöründe belli bir arz-talep dengesiyle yürüyen bir ülke olduğunun altını çizen Haluk Sur, “Şu an itibarıyla nüfus artışı kaynaklı, iç göç kaynaklı ya da bina yenileme kaynaklı, yıllık yaklaşık 700 bin konut üretiyoruz. Fakat kentsel dönüşüm projesinde 7 milyon konut yenileneceğini düşünürsek, Bunu da 15 yıllık bir periyoda yayarsak, bu 15 yıllık zaman içinde durmayacak bir nüfus artışı söz konusu. Benim kişisel tahminlerime göre, bu 15 yıllık zaman içerisinde yaklaşık bir 7-8 milyon konutu nüfus artışı nedeniyle yapmak zorundayız. 7 milyon kadar da kentsel dönüşüm dolayısıyla konut üretimi söz konusu. Bu süreçte yaşanabilecek iç göçü de hesaba katarsak, 15 yıl içinde yaklaşık 15 milyon konut üretmek durumundayız. Bu da yıl başına 1 milyon konut ediyor. Bu yılda ürettiğimiz 700 bin konutu 1 milyona tamamlamak için de muhakkak bir master planına ihtiyacımız var. Şimdi biz İstanbul’da 15 yılda 2 milyon konutu yenileyeceksek, bu yılda 120-130 bin konut eder. 20 yolda yenileyeceksek bu da yılda yaklaşık 100 bin konut eder. Biz her ürettiğimiz 100 bin konutta ekstradan 25-30 bin konut üreteceksek, ekstradan yeşil alanlarda kentin banliyölerinde konut üretimine devam edeceksek ve buralardan da yaklaşık bir 40-50 bin konut gelecekse, İstanbul’da bir arz fazlası doğabilir. Bu süreç 20 yılda da yaşanabilir ama ne kadar erkene çekersek, hem ülke ekonomisine sağlayacağı katma değer açısından, hem de deprem riski açısından o kadar iyi olur” ifadelerini kullandı.
“Türkiye’de sektör ön satışla yürüyor”
İstanbul pazarının özellikle yabancı yatırımcıyı Türkiye’ye çekme açısından gayrimenkul sektöründeki denge açısından son derece önemli olduğuna dikkat çeken Haluk Sur, “Dolayısıyla inşaat ruhsatı verirken Büyükşehir Belediyesi’ne bu noktada çok iş düşüyor. Kentsel dönüşüm ve nüfus artışı içerikli, kontrollü ve arz-talep dengesini bozmayacak bir ruhsatlandırma sistemini geliştirmemiz gerekiyor. Herkes kendi binasını istediği gibi yıkıp yeniden yaparsa, ayrıca boş alanlarda konut üretimi devam ederse, İstanbul’un dengesi birdenbire 160-170 bin konuttan 250-260 bin konuta yükselirse ve bunu karşılayacak talebi üretemezsek bu sektörün dengesini bozar. Buna bir de bankacılık sektörünün henüz kurumsal bazda tam anlamıyla proje finansmanına geçmediği gerçeğini de eklersek tabloyu daha net görebiliriz. Türkiye’de konut sektörü halen ön satışla yürüyor. Eğer bu arz fazlasından ötürü satış hızı düşerse, dolayısıyla ön satış hızı da düşecektir. Bu da projenin tamamlanmama riskini ortaya çıkarır ki buradan da ciddi sıkıntılar doğabilir. Bunun önüne geçmek için de başta söylediğimiz gibi mutlaka çok ayrıntılı ve geniş kapsamlı bir master planı bir an önce hayata geçirmemiz lazım” şeklinde konuştu.
“Adaletten sapma olursa dönüşüm akamete uğrar”
Kentsel dönüşüm sürecinde İstanbul, Ankara ve İzmir’de planlanan yeni uydu kentlerin de çok büyük önem arzettiğini kaydeden Haluk Sur, “Biliyorsunuz İstanbul’da biri Avrupa Yakasında biri Anadolu yakasında iki yeni şehir kurulacak. Bir benzerinin Ankara’da, bir benzerinin de İzmir’de yapılması planlanıyor. Eğer bu projeler şehir içindeki sorunlu yerlerin desantrizasyonu için yapılıyorsa süreç ona göre yürütülmeli. Ve bu boşaltılan yerler de tekrar imara açılmayıp yeşil alan olarak kalmalı. Hiçbir şekilde de hiç kimseye rant için tekrar verilmemeli. Yoksa bu yeni şehirler, büyükşehirlerin sorunlarını artırmaktan başka bir işe yaramaz. Yok eğer desantrizasyon olmadan sadece mevcut binalar yenilenecekse bu da “aynı tas aynı hamam” sözündeki gibi, aynı ulaşım ve kalabalıktan doğan sorunların yaşanılmasına devam edileceği anlamına gelir. Kentsel dönüşümün en önemli kriterleri şeffaflık, toplumsal barış ve uzlaşmadır. Bu kriterlerden ve adalet duygusundan kıl kadar sapma olursa kentsel dönüşüm akamete uğrar ve bu da bizim için felaket olur” dedi.
