Hobi bahçeleri, kent dışındaki büyük arazilerin sözleşmeler aracılığı ile küçük parçalara bölünmesi yoluyla dernek veya kooperatifler aracılığıyla satılmasıyla kuruluyor. Hobi bahçelerinin bulunduğu bu alanlar tapuda tarım arazisi görünüyor. Mevzuata göre bazı küçük istisnalar dışında tarım arazisine inşaat yapımı yasak. Tarım arazisi niteliği bulunmayan, imar planında arsa olarak nitelendirilmiş alanlarda hobi bahçesi kurulması önünde ise yasal bir engel yok. Ancak uygulamada hobi bahçeleri üzerine prefabrik, kagir veya ahşap yapılar inşa ediliyor. Sıkıntı da buradan kaynaklanıyor. Bu yapıların imar mevzuatına aykırılık teşkil etmesi durumunda; yıkılmaları gerekiyor. Üzerine de TCK’nın 184. Maddesi kapsamında “İmar kirliliğine neden olma” suçundan hapis cezası uygulanabiliyor. Maddi kayıp ve sorun yaşamamak için arazi-arsa-tarla-hobi bahçesi alırken dikkat edilmesi gerekenleri okurlarımın soruları ışığında kat mülkiyeti hukuku bilirkişisi Murat Erdoğan’a sordum. Erdoğan, sorularımı bakın nasıl yanıtladı:
KOOPERATİFE ÜYELİK
Arazi sahibi olmak için kooperatiflere üye olmak akıllıca olur mu? Kooperatiflere mali tablolarına bakmadan bilerek ya da bilmeden üye olduğunuzda kooperatifin borcuna da varlığına da ortak olursunuz, yaptığınız ev kooperatifin ortak malı olur, tek başına hiçbir hak iddia edemezsiniz. O yüzden bu tip kooperatiflere araştırmadan girmeyin.
Kooperatif üyeliğiyle alınan hobi bahçelerine prefabrik ev yapılabilir mi? Hobi bahçeleri tarım arazileri üzerine kurulu. Tarım arazisine ve kooperatife ait hobi bahçesinde zaten ev yapılamaz. Yaptığınız ya da yapılmış olarak hissesini aldığınız ev/prefabrik de zaten sizin sayılmaz. Kooperatiflerde ‘konteyner koyulabilir, prefabrik yapılabilir, bungalov yapılabilir’ diye özel bir durum ya da özel bir müsaade yoktur. Ruhsatı olmayan her şey kaçaktır. Yasal olduğunu iddia edenlere yapı ruhsatını mutlaka sorun.
DAVA BİLE AÇILIR
Kaçak prefabrik ev ve konteynırlar için nasıl bir işlem yapılıyor? Kooperatif hissesi satan ve pazarlayan satıcılar ‘Belediye bir şey demiyor’ diyerek sizleri kandırabilir. Bunlara inanmayın. Mevzuat gereği belediye bu tür yerleri fark ettiğinde ya da bir şikâyet geldiğinde yıkmak ve cezasını kesmek zorundadır. Ayrıca ceza davası açılması için kolluk kuvvetlerine ihbarda bulmak zorundadır, hapis cezası bile alabilirsiniz. Belediyenin yıkmadığı yani göz yumduğu olsa dahi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bu tür yerleri görevi gereği yıkar, parasını iki kat olarak belediyeden keser ve bunu bile size ödetir.
Elektrik aboneliği olması izin verildiği anlamına gelir mi? Bu tür kaçak yapılarda, elektrik aboneliği olması belediyenin ya da devletin o yapıya izin verdiği, yıkmayacağı anlamına gelmez. Yıkılan kaçak yapıların hemen hemen tamamında elektrik vardır. Yapı kayıt belgesine müracaat edilmiş olması o yapının izinli olduğu ve yıkılmayacağı anlamına gelmez. Belgesiz olan her yapı yıkılabilir. Yapı kayıt belgesi bir müracaat belgesidir yapı kullanım izin belgesi değildir.
Su için sondaj yapılabilir mi? Sondaj vurursan bu araziden su çıkar, diyen herkese aldanmayın. 150-200 metre derine inip yine de su bulamayabilirsiniz. Bu konuda, son birkaç yıldır sondaj yasağı vardır. Kaçak sondaj çalışması yaptığınız tespit edilirse yüzbinlerce lira ceza yiyebilirsiniz, kazılan yere beton dökmek zorunda kalabilirsiniz. Elektriğe suya müracaat ettik, gelecek diyenlere de aldanmayın. Böyle yerlere elektrik ve su asla gelmez, gelse de sizin ömrünüz bunu görmeye yetmez.
‘SATILIK ARSA’ İLANI
Tarlanın etrafı çevrildiğinde arsa olur mu? Tarlanın etrafını çevirmeniz oranın vasfını değiştirmez, duvar örmeniz ya da tel örgü çekmeniz orayı arsa yapmaz.
Satılık ilanlarına dikkat edin.. Satılık ilanlarında tarlalara ‘satılık arsa’ diye yazan çok olur ama arsa satan daha yanlışlıkla ‘tarla’ diye ilan vermemiştir. Tarlaya arsa yazanlara dikkat edin. Köy içi imarlı olan yani kırsal yerleşik alan olarak kabul edilen yerlerde bu durum istisnadır. Köy içi alanlar da kayıtlarda tarla olarak geçer ama kadastral yolu olan tarla vasıflı köy içi yerlere de ev yapabilirsiniz. Yerin köy içi yerleşik alan içinde olup olmadığını belediyeden öğrenebilirsiniz.
HİSSELİ TARLALAR
Hisseli yerlerden pay almak çok riskli midir? Ne gibi sakıncaları vardır?Hisseli yerlerden pay almak çok risklidir. Bu satış için hissedarların hepsinden muvafakat almak zordur. İçlerinden birisi şufa hakkı kullanabilir veya ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu durumda siz kaça alırsanız alın satıcıya ödediğiniz parayı ispat etseniz dahi satış anında belediye rayiç değeri üzerinden beyan ettiğiniz tapu değerini ödediği takdirde tapunuz dava açan hisse sahibine geçebilir. �
Hisseli tarla alacaksanız nelere dikkat edilmeli? Hisse sahiplerinin, gayrimenkulün satışı konusunda ortak karar vermeleri ve satış için tapuda hazır bulunmaları gerekir. Tüm hisse sahiplerini temsil edecek bir avukata vekalet verilerek de tapu devri gerçekleştirilebilir.
Hisseli tapunun riskleri nelerdir? Tapu üzerinde her bir paydaşın adı ve pay oranı yazsa da taşınmazın hangi kısmının hangi malike ait olduğu belirsizdir. Malikler, mirasçı ya da paydaşlar arasında satışın yapılacağı üçüncü kişiler nezdinde güvensizlik yaratabilir.
(Haber kaynağı: Oya Armutçu – Hürriyet)
