Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kentsel dönüşümde şerefiyenin önemine değinerek, binanın ön ve arka cephesindeki evlerin değerinin farklı olacağını söyledi
Soru: Kentsel dönüşüm yasası kapsamına girmiş riskli yapı statüsünde bir taşınmaz sahibiyim. Mülk babamdan kalma, en üst katta ve ön cephede bir daire. Arka cephede oturan daire sahipleri müteahhitle 2/3’ü bularak anlaştı ve yeni projede ön tarafa geliyorlar. Benden 3 kat aşağıda arka cephede oturan arsa sahibi yan dairem oluyor. Bu konuda ön cephe sahiplerinin yasal hakları nelerdir?
Cevap: Kentsel dönüşüm yasası kapsamında karşımıza çıkan en büyük sorun daire sahiplerinin şerefiye farkları konusunda ortaya çıkıyor. Genelde 2/3 kuralı yanlış işletilerek bu kurala göre proje yapılmasında şerefiye farkları hiç dikkate alınmıyor. Önümüzdeki günlerde kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan taşınmazlarda şerefiye hakkı ödenmeyen maliklerin açacağı sebepsiz zenginleşme davaları ile karşı karşıya kalacağız. Sizin olayınızda da diğer maliklere ihtarname göndermenizi ve ön cepheden kaynaklı şerefiye hakkınızı talep etmenizi ve buna uymadıklarında tazminat davası açacağınızı bildirmeniz gerekiyor.
Müteahhitler iskân almak zorundadır
Soru: 2004 yılında yapılmış bir iş merkezinde işyeri sahibiyim. Kadıköy Belediyesi tarafından işyeri ruhsatları ile ilgili çalışma başlatılması üzerine iş merkezinin iskânının olmadığını öğrendim. İskân alınmaması gerekçesi olarak da iş merkezini yapan müteahhidin fazla inşaat yaptığı ve projeye aykırı uygulamalar yaptığını gördüm. İş merkezi olarak neler yapabiliriz?
Cevap: İskan alınması müteahhit açısından zorunlu bir unsur olup alınmaması hali de müteahhidin sorumluluğunu bitirmez ve zamanaşımı olmaksızın müteahhit bu iskânı almak zorunda bırakılır. Sizin önünüzde iki seçenek var. Yapılan uygulamalar proje tadilatı verilerek düzeltilebilecek. Bunu, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden tespit ettirip müteahhite yapım bedelini rücu edebilirsiniz. Yapılan uygulamalar proje tadilatı ile giderilemeyecek şekilde ise bu durumda iskân alamayacağınız için bir imar affını beklemek zorundasınız. İskânsız bir binada işyerinizin kaybettiği değeri müteahhitten tazminat davası açarak isteyebilirsiniz.
Soru: Babama ait kiracılı bir mülkümüz var ve tek çocuğum. Babam mülkünü bana devretmek istiyor fakat kira bedellerini kendisi almak istiyor. Ne yapmamız gerekiyor?
Cevap: Babanızın mülkte çıplak mülkiyeti size devretmesi ve kira hakkından faydalanabilmesi için kendisi lehine intifa hakkı tanımanız gerekiyor. Babanız lehine intifa hakkı tanımış olduğunuz takdirde bu mülkün kira hakkından babanız vefat edene kadar faydalanabilecektir. Sizse babanızın vefatından sonra intifa hakkı ölümle son bulacağı için intifasız bir şekilde bu yeri kullanmaya ve kirasını almaya devam edebilirsiniz.
Şerh sahibi üçüncü kişi dava açabilir
Soru: Bir gayrimenkul satın almaya karar verdim. Tapu işlerinde aracılık görevi yapan arkadaş tapu üzerinde satış vaadi şerhi olduğunu belirtti. Bu satış vaadi şerhi ne anlama gelir? Şerhli olarak satın alırsam problem yaşar mıyım?
Cevap: Satış vaadi, ilerideki bir tarihte bir malın satışını taahhüt niteliğinde ön akittir. Satış vaadi sözleşmeleri noterlerce düzenlenir. İstem halinde ilgili tapu kütüğünün şerhler sütununa şerh edilmesi mümkündür. Şerh tarihinden itibaren beş yıl süre ile üçüncü kişilere karşı hüküm ifade ederler. Bu durumda şerh sahibi üçüncü kişinin, siz bu taşınmazı satın alırsanız size dava açarak taşınmazı geri alması mümkündür. Bu şekilde bir taşınmazı satın almamanız öneririm.
İki ihtardan sonra tahliye hakkı doğar
Soru: 01 Nisan 2013 başlangıç tarihli bir kira kontratı ile dairemizi kiraya verdik. Kiracım haziran ayı ile eylül ayı kiralarını ödemedi ve kendisine ihtarnameler gönderdik. Kira sözleşmemiz yeni dönemde bildiğim kadarı ile 1 yıl uzamış oldu. Tahliye hakkımız var mıdır?
Cevap: 01 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu ile eski 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun sona ermiş ve burada yer alan tahliye sebepleri Borçlar Kanunu içerisine alınmıştır. Bu kanun gereğince haklı sebeple kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası açabilmenin bir koşulu da bir kira dönemi içerisinde 2 defa haklı ihtar gönderilmesidir. Bahsettiğiniz olayda bir kira dönemi içerisinde 2 defa ihtar gönderdiğiniz görülüyor. Bu durumda kira sözleşmenizinde 01.04.2014’te yenilendiği düşünüldüğünde 01.05.2014’e kadar yani 1 ay içinde dava açarak tahliye hakkınız oluşmuş olacaktır.
