İNDER’den Fikirtepe’de çözüm önerileri

İstanbul İnşaatçılar Derneği çok konuşulan Fikirtepe'deki gelişmeler ve projelerle ilgili bilgilendirmede ve çözüm önerilerinde bulundu. 
Fikirtepe'de Concord İstanbul projesini hayata geçiren İNDER Başkanı ve  Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ve İNDER Başkan Yardımcısı ve Yenitepe Kadıköy projesine imza atan Nuhoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Nuhoğlu, Fikirtepe’deki gelişmeleri bugün bir basın toplantısıyla kamuoyuna aktardı. 
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER)  Başkanı Nazmi Durbakayım şunları söyledi:
Sektörümüzün sorun ve çözümlerinin dile getirildiği İNDER'in  7 Aralık toplantısı SONUÇ BİLDİRGESİ’nde daha rasyonel bir yapı için olması gerekenler ifade edilmiştir.
İnsanımızın 3 temel gereksinmesinden olan barınma ihtiyacını karşılayan YAPI MÜTEAHHİTLERİ bu günkü şartlarda, yaptığı işin bilincinde olarak tüm mali ve hukuki riskleri üzerine almak sureti ile faaliyet göstermektedir. Konut sektöründe rol alan büyük küçük YAPI MÜTEAHHİTLERİ, diğer sektörlerde olduğu gibi serbest piyasa şartlarında çalışmaktadır.
Ülkemizin ihtiyacı olan yeni konut üretimi ve kentsel dönüşüm çalışmalarında %90 oranında rol alan büyük küçük YAPI MÜTEAHHİTLERİ, finansman gereksinmelerini karşılamak için gerektiğinde kar marjlarını sıfırlamak sureti ile projelerini gerçekleştirmektedirler. 
Sektörde zaman zaman yaratılmak istenen gerçek dışı algılara yine sektörümüzün emekçileri en iyi cevapları vermektedirler. 
Küçük ölçekli yapı müteahhitleri  bazı zamanlarda finansman sağlamak için bir dairesini ucuz satabilmektedir. Ancak bu tip münferit satışlar piyasa değerlendirmesi için bir ölçü olarak görülmemelidir.  Günümüz serbest piyasa koşullarında artık her sektörde fırsat ürünlerinin olması şaşırtıcı değil. Ancak, sektördeki her ürünün aynı şekilde satılacağını düşünmek de doğru değil. 
Konut sektöründe de spekülatif söylemler ve hareketler ile fiyatların aşağı çekilmesine çalışılmasına ve daha sonra toplu alım yapılmasına, borsada olduğu gibi ‘tasvip edilmeyen işlemler kategorisinde’ bakmak lazım. 
Şayet bir inşaat firmasının finansmana ihtiyacı varsa, bundan spekülatör değilvelinimetimiz olan tüketici faydalanmalıdır.
Konut sektöründe yapılan kampanyaları yermek yerine teşvik etmek gerekir. Vasıflı ve vasıfsız iş gücüne en büyük istihdamı sağlayan sektörümüzün en çok birlik ve beraberlik içinde olmamız gereken bu günlerde,herkesin empati yapması gerekiyor. 
Sektörümüzün çok parlak olduğu dönemlerde YAPI MÜTEAHHİTLİĞİ’ne soyunanlardan bir çoğu, işler biraz zorlaşınca piyasadan geri gitmektedirler. 

‘Döviz bazlı fiyatların revize edilmesi, fiyat düşüşü değildir’
Dünyanın önde gelen metropolleriyle İstanbul’u karşılaştırdığınızda, gayrimenkul fiyatlarının fahiş olmadığı görülmektedir.Konut inşaatı maliyetinde en büyük payı alan ARSA girdisinin toplam maliyet içindeki payının %50'den başlayıp %85'lere kadar çıkan şehrimizdeki konut fiyatlarındaki değerlendirmelerde bu husus göz ardı edilmemelidir.
Döviz ile fiyatlandırılmış gayrimenkullerdeki fiyatların, kurlardaki aşırı artışından dolayı yeniden ayarlanması gayet doğaldır. Aşırı artan kur gerçek maliyet artışlarını yansıtmamaktadır. Geçen seneye göre olan kur artışı %20 seviyelerine olup bu farkı dövizle satan firmaların indirim olarak yansıtması yanlış bir algıya sebep oluyor. Bu algı fiyatların geri gittiği şeklinde empoze ediliyor. Oysa asıl olan TL bazındaki fiyatlama olup bir geriye gidiş söz konusu olamayıp, geçen seneye göre %8-10 arası artış söz konusudur.

‘Kadıköy tabut evlerden kurtulmak için çabalıyor’
Kadıköy bölgesinde şu sıra fazla inşaat olduğu gerçektir. Ancak unutulmamalıdır ki; Kadıköy bölgesi yıllardır yenilenmek için ihtiyacı olan %20'lik bir imar artışına kavuşamamıştı. Yönetmelikler ile sağlanan imar artışı ve 6036 sayılı yasa sayesinde hasret kaldığı yenilenme hareketi Kadıköylüler için bulunmaz bir fırsat oldu. Kadıköy bölgesi İstanbul’umuzun en mutena 2-3 semtinden biridir. Doğduğum büyüdüğüm ve 42 senedir bu sektörde hizmet verdiğim Kadıköy’de zaman zaman çeşitli nedenlerden durgunluk yaşanmıştır. Buraya çok büyük iştahlarla gelen YAPI MÜTEAHHİTLERİ, genelde geri gitmişlerdir. Bugün Kadıköy için menfi konuşanlara deprem sonrasını hatırlatmak isterim. Parmakla sayılacak Yapı Müteahhitti kalmıştı. Sonra ne oldu?
Kadıköy daima konut sektöründe cazibe merkezi olmuştur. Tabi artık bundan sonra Fikirtepe’de Kadıköy ile birlikte mütalaa ediliyor. 
Fikirtepe için çok şey söylendi.  Ancak M.Ö. 4000 yılında kurulan KALHEDON Kadıköy’ün doğduğu yer olarak bugün layık olduğu işleve ve değere doğru hızla yol almaktadır.
Bu bir başarı hikâyesidir. Benden sonra İNDER Başkan Yardımcısı aynı zamanda Fikirtepe Platformu Başkanı Sn. Ali Nuhoğlu Fikirtepe ile ilgili mücadelemizi ve geldiğimiz noktayı sizlerle paylaşacak. "

Nuhoğlu İnşaat ve Fikirtepe Platformu Yönetim Kurulu Başkanı Sn. Ali Nuhoğlu ise şunları kaydetti:
"Gerek Fikirtepe Platformu gerekse bölgede proje geliştiren inşaat firmaları olarak bugüne dek Fikirtepe özelindeki kentsel dönüşümü, bu bölgedeki gelişmeleri kamuoyu ile paylaşmak adına birçok kez sizlerle bir araya geldik.
Bölgedeki müteahhitler olarak burada inşaata başlarken sadece ticari bir oluşumu hayata geçirmek adına değil, bölgeye olan tüm inancımızla yola çıktık. Çıktığımız bu yolda tüm önemli olay ve olgularda olduğu gibi bir takım sorunlarla karşılaştık. Ancak vatandaşlarımızın haklarını gözeterek, daha iyi koşullara sahip, modern ve sağlıklı yapılarda yaşamalarını sağlamalarına olan motivasyonumuz bize yol gösterdi, bu alandaki başarımızın temelini oluşturdu.
Kentsel dönüşüm süreci ilk başladığında Fikirtepe ile ilgili kamuoyunda var olan olumsuz yargı ve algılar sebebiyle hiçbir zaman umutsuzluğa kapılmadan, olumsuz tüm yargıları kırarak Fikirtepe’ye gönül veren, inanan firmalar olarak taşın altına elimizi koyduk. 
Bugüne geldiğimizde bölgede inşaat yapan yaklaşık 30 firma olarak hem Çevre ve Şehircilik Bakanlığımızın, hem de İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin katkılarıyla çok önemli bir yol kat ettiğimizi görüyoruz.
Bizler her zaman Fikirtepe’yi kentsel dönüşümde ilk ve en kapsamlı referans proje olarak gördük, görmeye devam ediyoruz. Buradaki başarımız; kamu, müteahhitler ve hak sahiplerinin uyumlu çalışmasıyla hayata geçiyor. Bölgedeki master planın uygulanması, bölge sakinlerinin sosyal donatılar, yeşil alanlar ve diğer tüm imkanlarıyla modern koşullarda, yaşamaları çok önemli.
İstanbul’un en büyük merkezi olan Kadıköy’de 1.350.000 metrekarelik bir alanda hayata geçirilen kentsel dönüşüm projesi tamamlandığında bölgede 35.000 konut ve 2.500 ticari alan yer alacak. Lokasyonu, 70 m²’ye varan prestij caddeleri, yeni kapasiteye göre kurgulanan gelişmiş altyapısı, finüküler sistem gibi kendi içinde oluşacak ulaşım olanakları, tesisleri ve sosyal donatılarıyla kentin yeni cazibe merkezi olacak Fikirtepe’de, 60 yapı adasının32’sinde inşaat çalışmalarına başlandı. Yaklaşık 1 ay içinde teslimlere başlayacak firmaların mevcut olduğu gibi kaba inşaatları tamamlayarak ince işlerine başlayan, teslim sürecine yaklaşmış, Teknik Yapı, Baysaş, Nuhoğlu, Emay, Erkan, Pana inşaat gibi firmalarımız da söz konusudur. Ayrıca ne kadar önemlidir ki ruhsatını alıp inşaata başlayan, teslime yaklaşan firmalarımızın tamamına yakını bu güç birliğini ortaya koyduğumuz platformumuzun üyesi olan firmalardır.

Fikirtepe’de kamu ve özel sektör elele!
Fikirtepe’ye desteğini her ortamda dile getiren Çevre ve şehircilik bakanlığımız da Kiptaş ve İlbank ile bölgede yer alarak Fikirtepe’ye olan inancı ve emeği daha da güçlendirmektedir. Bunun haricinde bölgemizde gerçekleşen Obaköy (Vakıfbank emeklilik kuruluşu) -Haldız ya da İller bankası gibi kamu ortaklıkları olan projeler, bölgeye kamunun gösterdiği inancın ve desteğin de somut bir göstergesi olarak öne çıkıyor.

Fikirtepe vites büyütmeye devam ediyor!
Fikirtepe dediğimizde toplam 1.350.000 metrekarelik bir alandan bahsediyoruz, buradaki dönüşümün hızını bu rakamla ortaya koyduğumuzda inşaat firmaları olarak çok hızlı bir şekilde hareket ettiğimizi görebilirsiniz.
Kentsel dönüşüm tamamlandığında bölge halkı; yaşanabilir, estetik ve depreme dayanıklı kaliteli konutlara sahip olacak. Türkiye’nin en teknolojik, modern ve yenilikçi inşaat firmalarının gerçekleştirdiği kentsel dönüşüm tamamlandığında projenin toplam değeri 18 Milyar Dolar seviyesine ulaşacak. Bölgedeki değişim, bir gayrimenkul projesi olmanın ötesinde aynı zamanda bir sosyal dönüşüm projesi bizim için. Şu anda hem Bakanlığımızın, hem de ilgili Belediyelerin desteğiyle Fikirtepe’de gerçekleşecek olan kentsel dönüşüm, başarıyla devam ediyor.

Fikirtepe’ye ilgi, artarak devam ediyor!
Yakın zamanda bölgeye dair bazı manipülatif, güdümlü bilgilerin kamuoyu ile paylaşıldığını görüyoruz. Bizler inşaatçıyız net rakamlarla konuşmayı severiz. Dün dediğimiz gibi bugün de bu bilgileri siz değerli basın mensuplarıyla gururla paylaşıyoruz.
Fikirtepe başından beri her aşamasında gelişen güçlenen fiyat istikrarının olduğu spekülatif açıklama ve varsayımlardan etkilenmeyen bir bölgedir.Bizler bölgede nitelikli konut ihtiyacının devam ettiğini görüyor ve bu alandaki çalışmalarımıza hızla devam ediyoruz. Zor bir süreçten geçen ülkemizde pek çok sektörün olumsuz etkilendiği bir yıl olmasına rağmen 2016 senesindeson 3 ayda ortalama 8.000-8.500 TL bandında seyreden m² fiyatlarımıza halkımızın gösterdiği ilgi ve satış rakamları bölgenin ne denli talep gördüğünün ve hem bugün hem de ilerde yatırımcısına da oturanlarına da ne denli kazandıracak bir bölge olduğunun en büyük kanıtıdır.
Rakamlarla konuşacak olursak; 4.000-4.500TL m² satış fiyatıyla başlayıp bu kadar kısa sürede 8.500'e TL m² fiyatlarına gelmiş olmak Fikirtepe’nin istikrarlı büyümesinin en büyük kanıtıdır aslında. Bu fiyatlar daha da yukarılara tırmanacak ve bölge değerini yakalayacak.
Genel olarak sektörümüze baktığımızda ise Türkiye’de 2016 Ekim ayında 130 bin 274 konut satıldı. Bu, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 25,1 oranında  bir artış demektir. Tüm bu rakamlar ülkemiz ekonomisinin lokomotiflerinden olan inşaat sektörünün ne ölçüde geliştiğinin bir göstergesi
Biz yola çıkarken, bölge sakinlerimize bizler inandık siz de inanın dedik. Bugün tüm motivasyonumuzu, bizimle yürüyen vatandaşlarımızdan, vatandaşlarımızın sağlıklı konutlarda yaşamalarına katkıda bulunmak için tüm bürokratik engelleri kaldırmaya çalışan Bakanlığımızdan ve Büyükşehir Belediyesi’nden alıyoruz. Daha önce de söylediğimiz gibi 2017 senesi, sorunlu bir başlangıçtan, sürekli ve istikrarlı büyüyen, kazandıran ve gelişen bir bölgeye dönüşen Fikirtepe’nin senesi olacak."

İNDER Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı
İNDER Konferansı sonunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na gönderilen öneri ver kararlar şöyle:

1. Kentsel Dönüşümün önündeki en önemli sorunlardan ikisi “Müktesep Hak” ve “Bürokratik Süreçler”dir. İmar ve Mülkiyete dayalı hususların dönüşüme hazırlık sürecinde sabitlenmesi hem arsa sahiplerini, hem kamuyu, hem de yatırımcıyı rahatlatacak, süreci şeffaflaştıracaktır. 
2. Dönüşümün bütünselliği birçok açıdan önemlidir, bu nedenle dönüşüm en az “Ada” bazında yapılabilmelidir.
3. Dönüşüm sürecinin en önemli dokümanı olan  “Kat Karşılığı Yapım Anlaşması” içeriğinin hem ticari, hem de hakkaniyet açılarından yeniden ele alınması ve düzenlenmesi tüm tarafların haklarının korunması açısından faydalı olacaktır. Tip sözleşme oluşturulması önerilmektedir.
4. Sadece Dönüşüm kapsamında değil, tüm imar-ruhsat-iskan süreçlerinde otoparklar müstakil olarak tapulandırılabilmeli ve ihtiyaca binaen edinilebilmelidir.
5. Dönüşüm “Acil” bir meseledir ve Devletin Dönüşüme desteği hem bürokratik süreçleri, hem de mali hususları kapsamalıdır.
6. Yeni bir yasa olan 6306 sayılı yasanın eksikliklerine dayalı olarak Danıştay’ın iptal kararları söz konusudur. Devletin bir yandan yasanın ve yönetmeliklerinin eksiklerini tamamlarken bir yandan da iptal gerekçelerini yerine getirmek suretiyle aynı alanları tekrar riskli alan ilan etmesi dönüşümü mümkün kılacaktır.
7. Dönüşüme dair yerel halkın beklentisinin anket vb. yöntemlerle ölçülmesi faydalı olacaktır.
8. Masterplan/Kentsel tasarım çalışmaları aceleye getirilmemeli, çok disiplinli ve kapsamlı yapılmalıdır.
9. Yerel çözümler sağlamak açısından belediyelerin bakanlıktan yetki devri alması faydalıdır ve önemlidir.
10. Dönüşen bölgenin altyapı ve sosyal donatılarının yükü özel sektör ve kamu arasında hakkaniyetli paylaştırılmalıdır, her dönüşüm alanının fizibilitesine uygun ayrı karar verilmelidir.
11. Dönüşüm öncesi hazırlık süreci çok önemlidir. Hak sahiplerinin en baştan itibaren ilçe belediyesi ve/veya bakanlığın il müdürlüğü ile irtibat halinde olması, sürekli bilgilenmesi, hukuki, ticari, mali ve imar konularından danışmanlık ve destek alması sürecin sağlıklı yürümesi ve mağduriyetlerin, yanlış anlaşılmaların önlenmesi açısından son derece gereklidir.
12. Kentsel dönüşümü düzenleyecek SPK, EPDK, BDDK benzeri “Gayrimenkul Üst Kurulu” tarzı bağımsız ve kapsayıcı özerk düzenleyici kurumlar oluşturulmalıdır. Bir kamu kurumu organizasyon rolü üstlenmelidir.
13. Yüklenicilerin yeterliliği hususuna kamu açıklık getirmeli, her açıdan yetkin olmayan kurumlar yüklenici olamamalıdır.
14. Memleketimizdeiç göçün devam ediyor olması nedeniyle iç göç dinamiklerini de kapsayacak ülke genelinde bir masterplan/stratejik plan çalışması yapılmalıdır.
15. Yükleniciyle anlaşma aşamasında en sona kalarak ek çıkar yaratmaya çalışan kötü niyetli taraflara karşı yaptırım uygulanmalıdır.
16. Bitmiş konutun satış fiyatının düşük olduğu Anadolu illerinde dönüşümün özel sektör vasıtasıyla finansmanı mümkün olamamaktadır. Bu durumdaki iller için ölçek ekonomisini gözönünde bulundurulmalı ve rezerv alan imkanına ilave ek devlet imkanları sağlanmalıdır.
17. Ticari alanlar iyi planlanmalı, sadece yoğunluk ve donatı denklemini sağlamak amacıyla etkin olmayacak ticari alan oluşturulmamalıdır.
18. Birçok alanda mevcut yapılaşmanın yüksek yoğunluklu olması nedeniyle ek yoğunluk sağlanamamakta, bu nedenle dönüşüm özel sektör tarafından finanse edilememektedir.
19. Dönüşüme kendi içinde daha organize olan sitelerden ve kooperatiflerden başlanması daha etkin olacaktır.
20. Riskli alan ilanı ile imar plan yapım çalışmaları eş anlı yürümeli, ilanla imar aynı anda çıkmalı, bu esnada finansman ve fizibilite denklemleri de görülebilmelidir. Aksi takdirde dönüşümün Kat Karşılığı ile özel sektör eliyle finanse edilemediği ilan ve imar çalışmalarından çok sonra ortaya çıkmaktadır.
21. Bakanlık konuya usul açısından bakıp esas’ı yargıya bırakmaktadır. Bu yaklaşım değişmeli, bakanlık esas açısından da müdahil olmalıdır. İhtilafların yargıya taşınmadan çözülebilmesi için mekanizmalar oluşturulmalıdır.
22. Dönüşüme (ve genel olarak Gayrimenkule) dair ihtilafların hızlı çözülebilmesi açısından ihtisas mahkemelerinin kurulması ve içtihadı birleştirme kararları/hukuk genel kararları oluşması faydalı olacaktır.
23. Deprem’e ve eskimeye dayalı yenilenme ihtiyacına ilaveten Tarım alanları ve yeşil alanların korunabilmesi açısından da dönüşüm gereklidir.
24. İmar planlarının ihale usulüyle değil, yetkinlik bazlı yaptırılması gerekmektedir.
25. Yeşil bina ve mahalle yaratan dönüşüme ek teşvikler verilmelidir.
26. Dönüşümde de diğer kat karşılığı işlerde olduğu gibi tarafların üzerinde ek KDV yükü kalabilir, bunu engelleyici düzenleme yapılmalıdır.
27. 6306 kapsamında devlet organlarında açılacak dosyaların tescil vasfı olması birçok süreci kısaltacak ve ek maliyetleri engelleyecektir.
28. Bu konuda uzman olmayan hukukçuların dönüşüm davalarında yer alması süreçleri uzatmakta ve hak arayan tarafların eksik bilgilenmesine sebep olabilmektedir.
29. Aynı adaya farklı yüklenicilerin dahil olması bir çok adanın dönüşümünü kilitlemektedir, engellenmelidir.
30. İlçe belediyeleri yönetmelikleri farklı yorumlamaktadır, bakanlığa sorulması da uzun sürmektedir, bu konuda bakanlık kapsamlı ve aktif bilgilendirme yapmalıdır.
31. En önemli taraflardan biri ilçe belediyeleridir, sürece aktif dahil olmaları gerekir.
32. Dönüşüm en başta yüksek sermaye yatırımı gerektirmektedir. Devlet bunu azaltıcı ek teşvikler, destekler vermelidir.