Günümüzde, 'Her önüne gelen inşaatçı oldu' sözleri sık sık kulağımıza geliyor. Peki, inşaatçılık bu kadar kolay mı ki her köşe başında farklı firmaların projelerine rastlıyoruz. Bu konudan en çok muzdarip olanlardan birisi de Dumankaya İnşaat'ın Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Dumankaya. Uğur Bey, her isteyenin hünerini(!) ortaya koyabildiği tek sektörün inşaat olduğunu belirterek, 'Herşeyden önce sektörün itibarını kurtarmak için çalışmalıyız. Nasıl ki biz gidip berberlik, tekstilcilik işiyle uğraşmıyor isek onlar da inşaatçılığa soyunmasın' diyor. Konunun çözümünde şüphesiz KONUTDER, GYODER gibi STK'lara büyük görevler düşüyor.
Gelelim, konut projesi yapmaya karar verenlerin atması gereken adımlarına. Bu konuda da sektörün tozunu yutmuş bir ismin, Proje Beyaz'ın Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun'a mikrofon uzattık.
Biz sorduk, sayın Uzun cevaplandırdı. İnşaata karar verenlerin, ilk adımda bölgeyi iyi analiz etmesi gerektiğini dile getiren Uzun, ''Mutlaka yenilik katmalı ve en önemlisi bu işlerde uzman şirket dışından kurumlara ulaşmalı ve danışmanlık almalı bunlar bir projenin, karar aşamasında olmaz ise olmazıdır. Teknik anlamda ise emsal, yükseklik, sınır çekmeleri, terkler gibi projenin uygulanacağı arsanın son halini vermek gerekiyor. Alternatif mimari projeler ile yürüyerek final projede karar kılınmalı. Bir projede atılması gereken adımların doğru sıralama budur, aksi geri dönüşü olmayan, sonu hüsran ile biten bir plandır'' diyor.
Murat Uzun'a sorularımızı sormaya devam ettik ve şu cevapları aldık…
Günümüzde inşaatlar neye göre tasarlanıyor?
Maalesef günümüzde inşaat firmaları öncelikle maliyet üzerinden işlerini tasarlıyor. Doğrusu, ihtiyaca yönelik, hem kendisine hem şehre değer katacak özgün yenilikleri barındıran yapılar, nitelikli projeler tasarlamak olmalı. Bunun için mimariden satışa, inşaattan pazarlamaya her konuda uzmanlarla çalışılmalı ve değişik görüşlere açık olunmalı. Akıllı binalar yapılması, teknolojinin artık evimizin veya ofisimizin içine kadar girebilmesi ve bizim için binanın kendisinin bir şeyler yapabilme kabiliyeti olması da bina kütlesinin yanında niteliklerinin de özgün ve tercih edilebilir olmasını sağlıyor. Sonuç olarak ihtiyaç duyulan projeyi doğru mimari ile doğru fiyattan sunarsanız, başarısız olma şansınız olmuyor.
İnşa süresi nasıl belirleniyor?
Projenin büyüklüğü, niteliği, sosyal donatıları, bölgenin coğrafi ve idari koşulları ve tabi ki inşaat tekniği inşaat sürelerinin başlıca belirleyici faktörleridir. Ama her projenin bitiş tarihi yüzde 5 yanılma payı ile netleştirilebiliyor.
Sıradan bir semtin ortasına 30 katlı bir proje nasıl yapılıyor, kararı neye göre alınıyor, nasıl izin alınıyor?
Her bölgenin bir yükseklik sınırı vardır. Bazı noktalarda başka detaylar da olabilir, bu detaylar göz önünde bulundurularak o bölgenin imar müdürü tarafından ekstra yükseklik onaylanır ve semtin ortasında tek başına yükselmiş bir bina meydana gelir. Fakat bu noktada şehir planlaması daha önemli olmalı; şehrin geneline uygun yapılaşmaya gidilmeli, bölgenin nüfus yoğunluğu ve diğer sosyolojik ve ekonomik faktörler de göz önüne alınmalı. Ama temelde bütün mesele imar durumu üzerinden yürüyor ve hiçbir yatırımcı hakkından feragat etmek istemiyor. Belediyeler de böyle bir çözüm yolu bulmak zorunda kalıyor.
Daha da önemlisi, fiyatlar yönüyle baktığımızda, benzer özelliklere sahip olan projelerde büyük fiyat farklı neden oluşuyor? (Aynı semtteki projelerde)
Öncelikle marka algısı önemli bir etkendir. Aynı semtte bilinen bir inşaat firmasıyla lokal bir firmanın fiyatı farklılık gösterebiliyor. Bu da son derece anlaşılır bir durum. Markaya yatırım yapan, güven tesis etmiş ve projeleriyle müşterilerine para kazandıran firmaların fiyatlarının yüksek olması normal karşılanmalı. İnşaat kalitesi gibi teknik detaylar da fark yaratabilir. Bununla beraber projenin sundukları, verdiği hizmetler de fiyat farkında önemli bir kriterdir.
Örnek vermem gerekir ise; aynı yolda araç kullanıyoruz ancak ben Renault kullanıyorum, siz Mercedes kullanıyorsunuz. Aynı yolda, aynı istikamete gidiyoruz ve özünde aynı işi görüyor iki araç da. Sorunun cevabı birebir aynı örnekle açıklanabilir. Bir projede aldığınız hizmetler, projenin kalitesi, ismi, değerini koruması daha yüksek ve daha pahalıdır. Diğerinde ise daha düşük ve ucuzdur.
Aşırı yüksek ve aşırı düşük fiyatlar karşısında konut alıcıları ne yapmalı?
Biz Projebeyaz olarak bunun için hizmet veriyoruz. Bu alışverişin bedeli göz önüne alındığında danışmanlık bedeli pahalı bir işlem değildir. İnşaat firmasının geçmişine bakılabilir. İş bitirme hızları, kaliteleri ve teslimden sonra projelerinin ne kadar arkasında oldukları incelenmeli. Sadece ucuz diye veya marka diye bir projeden yer alınmamalı. Onun yerine ihtiyaçlara ne kadar uygun olduğu tartılmalı, yatırım amaçlı alımlardaysa kira getirisi incelenmeli.
Oynak fiyatlar konusunda denetleme mekanizması oluşturulabilir mi ? Sizce buna ihtiyaç var mı ?
Serbest piyasa koşullarında fiyat üzerinden bir denetleme doğru olmayacaktır. Daha ziyade verilen sözlerin yerine getirilmesini denetleyecek bir yapı daha uygun olur. Bununla birlikte hükümetin geçmiş dönemde aldığı kararla gündeme gelen inşaat sigorta zorunluluğu çok doğru bir karardır, fakat yeterli mi? Bana kalırsa değil.
Sizi fiyat dengesizliği ile İstanbul’da en çok şaşırtan semtler hangileri?
Şu andaki Küçükçekmece, Gaziosmanpaşa rakamları çok hareketli, faiz oranının düşüklüğü rüzgarını da arkasına almış olan projeler, gelişmiş Beylikdüzü, gelişmiş Bahçeşehir ile Bakırköy, Bahçelievler arasında çok bakir kalmış olan ve imar düzenlemeleri ile yatırımcısına kazandıracak gibi gözüken Küçükçekmece bölgesindeki hareketlilik dikkat çekiyor. Anadolu yakasında ise Kartal, Pendik, Sancaktepe bölgeleri diyebiliriz. Bu bölgede projelerin nitelikleri ile ayrıştırılan çok belirsiz rakamlar ortaya çıkmaktadır. Rakamların hangi seviyelere oturacağını hep birlikte göreceğiz.
Emlakdream.com olarak Projebeyaz Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun'a teşekkür ederken, işaret edilen semtlerdeki gelişmeleri yakın takibe almanızı tavsiye ediyoruz.
Mehmet CANITATLI / Emlakdream.com
